Предварительный договор купли-продажи: что это и кому это нужно

22 августа 2013
14:45
8574
Возможно, наши деды и бабушки даже не знали, что такое предварительный договор купли/продажи (чеш. smlouva o smlouvě budoucí kupní, далее ПДКП). Сегодня этот документ стал более распространенным, особенно в условиях того, что недвижимость все чаще продается в кредит. Так как теперь купля/продажа редко обходится без ипотеки или банковского кредита, предварительные договоры уже можно назвать привычным документов. Чаще всего их подписывают после заключения резервационного договора (rezervační smlouva).
 
Кредит требует нескольких договоров

ПДКП используется, прежде всего, в тех ситуациях, когда заинтересованные в покупке недвижимости люди хотят обеспечить себя финансовыми средствами с помощью ипотечного кредита или другого финансового продукта. Предварительный договор предлагает заключить большинство банков в качестве доказательства цели получения кредита: в нем вы подтверждаете ваше право на классическую ипотеку или кредит от банка (всегда с определенной целью). В связи с этим в предварительном договоре детально описывается недвижимость, которая является предметом купли/продажи.
 
Когда еще требуется предварительный договор купли/продажи

Следующей сферой применения этого типа договоров является ситуация, когда будущий покупатель не может во время заключения предварительного договора по какому-то поводу получить право собственности на недвижимость. Чаще всего это бывает в случае с зарубежными инвесторами, право которых на приобретение недвижимости в Чехии ограничено валютными предписаниями (devizovy předpisy). Такую ситуацию решают с помощью договора, дающего полномочия будущему покупателя, т.е. инвестору, передать права и обязанности третьему субъекту, который в будущем будет иметь право приобретать недвижимость в Чехии. В качестве примера третьего субъекта можно привести открытое на территории Чехии юридическое лицо.
 
Что должен содержать предварительный договор купли/продажи?
 
Сущность ПДКП состоит в письменном обязательстве его участников в том, что они заключат до указанного времени договор купли/продажи на условиях, которые прописываются в предметном предварительном договоре.
 
Желательно, чтобы полная форма планируемого договора купли/продажи прилагалась к предварительному договору. Этот шаг поможет избежать в будущем затруднений при обсуждении договорных условий.
 
Предварительный договор определяет для продажи временные рамки
 
В случае заключения договора купли/продажи в течение установленного срока трудностей у вас не возникнет. Если же до истечения поставленного срока договор не будет заключен, то на основании гражданского кодекса можно будет добиваться в суде, чтобы воля одного из участников была выполнена решением суда.
 
Чтобы заключить предварительный договор купли/продажи, нужно соблюсти несколько законных требований. С формальной точки зрения необходимо, чтобы договор был оформлен в письменной форме. В содержании нужно прописать стороны договора, обязательство заключить договор купли/продажи и временные сроки, в течение которых договор будет заключен. Так как договор купли/продажи может прилагаться к предварительному договору, в нем нужно указать предмет покупки, а также обязательство продавца передать покупателю право собственности и обязательство покупателя заплатить продавцу установленную сумму. Желательно установить конкретную стоимость недвижимости или хотя бы способ ее последующего определения.
 
Гражданский кодекс или Торговый кодекс?
 
Необходимо также обратить внимание на юридическую сторону. Хотя в целом режим предварительного договора, касающегося перевода права собственности на недвижимость, регулируется юридическими постановлениями, содержащимися в Гражданском кодексе, сам предварительный договор в торговых отношениях регулируется Торговым кодексом.
 
Рекомендованные пункты в предварительном договоре купли/продажи
 
Кроме необходимых договорных составляющих, желательно включить в договор и дальнейшие пункты для вашей защиты и уверенности.
  • Прежде всего, в предварительном договоре должен быть определен способ платежа при покупке недвижимости. На основании будущего договора покупатель должен внести определенный задаток (jistina). Эта сумма хранится в ячейке у нотариуса или адвоката, после чего она включается в общую стоимость недвижимости. Задаток показывает заинтересованность покупателя и дает продавцу гарантию в том, что он не тратит свои усилия и время напрасно. Также в предварительном договоре часто прописывают пункты, которые позволяют компенсировать задатком штраф за несоблюдение договора (smluvní pokuta). Штраф нужен в том случае, если покупатель не исполнит обязательства, прописанные в договоре. В таком случае вложенные деньги может забрать продавец. Это право должно быть указано в договоре.
     
  • Еще одной важной областью, на которую нужно обратить внимание, является проблематика гарантии (problematika zajištění). Ее также можно отразить в договоре. Под гарантией, прежде всего, подразумеваются штрафы за нарушение обязанностей, следующих из предварительного договора купли/продажи.
     
  • Одной из возможных санкций может быть и отказ от договора (odstoupení od smlouvy) при неисполнении определенных обязанностей (например, при неполучении ипотечного кредита и т.п.). Причины отказа от договора могут быть различными: как в пользу обеих договорных сторон, так и в пользу только одной из них.
     
  • Кроме того, распространенным пунктом в договоре может быть обязательство будущего продавца в том, что он не будет продолжать продажу недвижимости, являющейся предметом договора, в течение его действия. Продавец также гарантирует, что он не будет препятствовать покупке недвижимости в форме залогового права (zástavní právo), вещного обременения (věcné břemeno) и т.п.
Свободная форма предварительного договора купли/продажи позволяет приспособить его к конкретным потребностям участников и их настоящей и ожидаемой жизненной ситуации.
 
 
Пока никто не комментировал, будьте первым
Добавить комментарий
Для добавления комментария войдите или зарегистрируйтесь
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
15:00
27 МАРТА 2024
1250
В Праге наименее доступное жилье в Европе, и одно лишь увеличение частного строительства не изменит ситуацию; необходимы также политические меры. Об этом говорится в анализе, представленном сегодня...
10:30
27 МАРТА 2024
860
Риск неплатежей, повреждения квартиры или пустующее жилье — все это головная боль арендодателя, который часто не знает, как справиться с этими проблемами. Почти 80% владельцев недвижимости в Чехии...
09:30
26 МАРТА 2024
720
О возрождении рынка недвижимости говорят уже несколько месяцев. На рынке и в обществе царит хорошее настроение, а желания девелоперов и агентов по недвижимости сбываются. Адам Грегуш, аналитик...
17:30
24 МАРТА 2024
1067
Снижение процентных ставок по ипотеке продолжится, согласны экономический эксперт, заместитель спикера Палаты депутатов Чехии Ян Скопечек и депутат от SPD Ян Грнчирж. Однако ни один из них не...
18:00
22 МАРТА 2024
1020
Мэрия Праги предложит Коммерческому банку (KB) 3,65 миллиарда чешских крон за здание на углу Вацлавской площади и Штепанской улицы. В будущем туда могут переехать чиновники. Сегодня городские...
13:30
22 МАРТА 2024
1374
Высокие ставки последних лет резко снизили продажи ипотечных кредитов в Чехии. Но для некоторых чехов потратить миллионы из кармана, чтобы купить недвижимость своей мечты, не составило труда. По...
10:30
22 МАРТА 2024
1132
Чешский национальный банк (ЧНБ) продолжает снижать процентные ставки. В среду правление ЧНБ снизило базовую ставку на полпроцента, до 5,75%, и аналитики ожидают, что это приведет к дальнейшему...
15:00
21 МАРТА 2024
2229
Оживление на рынке недвижимости затрагивает кошельки все большего числа людей. Вслед за теми, кто интересуется квартирами, покупателям, желающим обзавестись собственным домом, также приходится...
10:30
19 МАРТА 2024
1134
Клиенты платят сотни тысяч крон компаниям за строительство домов или реконструкцию, но в случае возникновения претензий они не могут вернуть деньги. Это происходит из-за лазейки в законодательстве.
08:00
19 МАРТА 2024
1163
В январе этого года банки Чешской Республики зафиксировали бурный рост выданных ипотечных кредитов. Общий объем вновь выданных ипотечных кредитов достиг 13 миллиардов крон, что на 99% больше, чем в...
13:00
18 МАРТА 2024
2092
У тех, кто хочет купить квартиру со скидкой, возможно, есть один из последних шансов. По крайней мере если сбудутся прогнозы экспертов по недвижимости или Чешского национального банка. Они...
11:30
18 МАРТА 2024
1014
Закон о жилищной поддержке в Чехии выходит на финальную стадию согласования. Он призван, в частности, мотивировать владельцев пустующих квартир приводить в порядок освободившееся жилье и выставлять...
14:00
16 МАРТА 2024
2615
Пражский ресторан «Баррандовские террасы», который когда-то привлекал знаменитостей и тысячи других посетителей, возвращается к жизни после долгих лет запустения. Деликатное обновление...
21:00
15 МАРТА 2024
1186
Хотя активисты, выступающие против строительства атомной электростанции «Темелин», предполагали, что интерес к жилью поблизости будет отсутствовать, на деле все оказалось наоборот. Проще говоря,...
20:00
15 МАРТА 2024
898
Популярность гибких офисов с коротким договором аренды растет. Компании рассматривают такие помещения как возможность сэкономить деньги по сравнению с арендой традиционных офисов. Пражские...