Удар по праву собственности на недвижимость в Чехии
8 апреля 2014
10:43
13187
Автор: Ольга Довгань
Одной из новинок, которую принес с собой новый Гражданский кодекс, является возможность приобретения права собственника на недвижимое имущество от лица, не являющимся его собственником.
Ранее подобные действия вполне могли попасть под категорию мошенничества и повлечь признание такой сделки ничтожной, то есть не порождающей правовых последствий. В примитивном объяснении речь идет о том, что ранее купить землю или строение можно было только по договору с их собственником, указанным в кадастре недвижимости. С 1 января 2015 года получить право собственности можно будет и без согласия собственника при наличии ряда условий.
Отдельно оговоримся, что аналогичные права действуют и в отношении движимых вещей (например, автомобилей). Именно такое положение позволяет покупать бывшие в эксплуатации автомобили на автобазарах, когда проверить добросовестность продавца достаточно сложно. Такая добросовестность предполагается в силу закона.
Закон возлагает обязанность доказывания недобросовестного умысла покупателя на собственника, желающего оспорить утраченное право собственности на движимое имущество. Если ситуация свидетельствует о возможном противоправном способе приобретения, то уже сам покупатель обязан доказывать свою порядочность. Срок по таким искам установлен в три года, по истечении трех лет оспорить такую сделку будет невозможно.
Однако с недвижимостью ситуация куда как более неоднозначная. Многие средства массовой информации уже успели окрестить гражданское законодательство новым способом легализации кражи.
Случайные владельцы, а не собственники смогут получить право распоряжения имуществом, что нарушает основные гарантии неприкосновенности частной собственности — постулаты, на которых основано все вещное право, берущее истоки со времени Римской империи. Так ли это — попробуем разобраться сами.
Права собственника включают в себя три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Все три права взаимосвязаны и защищены законом.
Собственник вправе временно передавать права пользования или владения другим лицам, например, в порядке передачи имущества в аренду, помещения под залог и др.
Право распоряжения на основании доверенности может делегировать другому лицу для совершения юридически значимых действий, результат которых будет иметь значение только для самого собственника, например, выдача доверенности на право подписания договора купли-продажи имущества.
Таким образом, право владения означает возможность обладания имуществом, право пользования — извлечения пользы от владения, распоряжения — определения судьбы имущества, определения лиц и порядка владения и пользования им./
Что именно подразумевают нормы Гражданского кодекса Чехии, предоставляя не собственнику право распоряжения недвижимым имуществом?
Прежний ГК, безнадежно устаревший и дополненный часто противоречащими нормами, все же содержал в себе положения о лице, «действующем в доброй вере» (osoba jednající v dobré víře). В российской правовой науке сходный статус именуется добросовестным приобретателем, что отражает суть и оценку действий такого лица. Мы будем в дальнейшем употреблять именно это понятие, относя различие к пресловутым сложностям перевода.
Как и в других европейских правовых системах, чешский закон и раньше защищал права добросовестного приобретателя, возлагая ответственность за негативные последствия утраты имущества именно на лицо, совершившее неправомерное распоряжение имуществом, а не на того, кто приобрел его, действуя «в доброй вере»: подразумевая законность совершаемых действий.
Например, лицо, которое стало фактическим владельцем дома без правовых оснований (не имея права собственности, которое удостоверено записью в реестре недвижимости), заключило договор купли-продажи и передало не существующие у него права другому лицу. То, второе лицо, не имея никаких доказательств и сведений о противоправности действий продавца, передало ему деньги, подписало договор и обратилось в установленном порядке за регистрацией своего права в соответствующее учреждение.
По юридической терминологии, покупатель действовал под влиянием заблуждения, предполагая добросовестность действий продавца, то есть «в доброй вере». Согласно основам гражданского законодательства, в европейской правовой системе всегда предполагается добросовестность стороны в сделке (§ 7 ГК). Это основа всех сделок, без которой невозможно совершать действия в отношении имущественных и неимущественных прав. Такое положение вещей вытекает из общепризнанных стандартов презумпции невиновности человека, которая действует до дня вступления в законную силу приговора суда.
Если же покупатель имел сведения о противоправной составляющей действий продавца, то можно утверждать о преступном сговоре и такая сделка никогда не может явиться основанием для изменения права собственности.
Рассматриваемые нами изменения касаются именно той части сделок, которая совершается добросовестным приобретателем. Он должен иметь защищаемые законом права, поскольку у него отсутствовало намерение обмана надлежащего собственника. Именно поэтому Гражданский кодекс и урегулировал его защиту.
До вступления в силу нового ГК чешская судебная практика имела противоречивые решения в части правомочий такого покупателя: одни решения отменяли последствия сделки с ненадлежащим продавцом, другие оставляли их в силе.
С 1 января 2015 года ситуация будет регулироваться частью 1 § 984. Очень сложная и неоднозначная формулировка закона породила многочисленные противоречивые комментарии. Вообще следует отметить общую беду новых чешских норм в гражданском законодательстве, которые страдают расплывчатым содержанием и не выдержанной терминологией.
В силу этой статьи, если собственник не выдавал доверенность лицу и оно, например, подделало такой документ и оформило продажу недвижимости покупателю, а покупатель предполагал, что указанное в доверенности лицо — собственник, согласно государственному реестру, и заплатил деньги за покупку недвижимости продавцу-мошеннику, то у покупателя возникает право собственности.
Это правило будет действовать, если собственник не докажет, что покупатель был в преступном сговоре с ненадлежащим продавцом или что он не заплатил деньги по сделке. Также под действие этого параграфа попадают случаи, когда мошенник на основании поддельных документов сумел добиться внесения в реестр сведений о себе как о собственнике, после чего продал недвижимость добросовестному покупателю.
Выход для собственника в такой ситуации — привлечь к ответственности ненадлежащего продавца, а затем оспорить запись о регистрации права собственности, подав соответствующий иск против учреждения, регистрирующего права собственности на недвижимость (реестр).
Заявленная цель такой нормы — повышение ответственности сотрудников учреждений, ведущих государственный реестр прав на недвижимость и защита добросовестного приобретателя. Последний был менее всего защищен старым ГК: если в течение 10-летнего срока исковой давности надлежащий собственник успел и смог доказать незаконное лишение его имущества — покупатель был обязан возвратить недвижимость и годами, порой безрезультатно, дожидаться возврата выплаченных мнимому покупателю денег.
В любом случае, даже с вступлением раздела ГК в силу, мошенник не может стать собственником. Для этого закон предусматривает ряд условий.
«Poznámka spornosti zápisu» — термин, с помощью которого в порядке § 986 надлежащий собственник, узнав, что вместо него иное лицо указано в качестве собственника, вправе требовать от учреждения, ведущего государственный реестр прав на недвижимое имущество, удаления записи о ненадлежащем собственнике и внесения в реестр записи об оспаривании права.
С момента внесения такой записи любые действия последующих покупателей не будут расцениваться как совершенные «в доброй вере» и не породят для них никаких прав на имущество, в силу части 1§ 986 ГК. Срок для требования такой записи — три года со дня внесения оспариваемых изменений в реестр. Однако, чтобы отменить право нового собственника на имущество, нужно успеть внести такую запись не позднее одного месяца со дня, когда собственник узнал об изменении его статуса по реестру.
Новый кадастральный закон в части 3§ 18 вводит обязанность учреждения, ведущего государственный реестр, незамедлительно письменно уведомлять прежнего собственника о произведенной регистрации нового собственника. Таким образом, закон вводит гарантии, того, что собственник должен узнать об утрате прав на имущество.
Между тем, нужно иметь в виду, что иностранцам такое извещение может быть выслано на их адрес за границей или отправлено сообщением на электронный абонентский ящик (datová schránka), правомерность которой в одностороннем порядке государственными чешскими учреждениями уже давно оспаривается в судах. То есть вероятность того, что собственник вовремя не узнает о нарушении своего права, очень велика.
Если собственник успел в течение месяца со дня вручения ему извещения из кадастра о произведенном переводе права собственности разместить запись об оспаривании права, он сможет отменить переход права собственности. А если не успел, то такой переход отменить не сможет, если в суде не докажет мошенничество со стороны не только продавца, но и покупателя. И сама запись в будущем будет лишь свидетельствовать о том, чистота сделки оспаривается бывшим собственником.
Согласно части 1 § 986 ГК, надлежащий собственник обязан предъявить в кадастр в течение двух месяцев со дня подачи требования об оспаривании доказательства обращения в суд с соответствующим иском. В противном случае, запись об оспаривании правомерности сделанной записи будет из реестра удалена.
Введение такого порядка, в первую очередь, может ударить по неприкосновенности права частной собственности иностранцев в Чехии. Не секрет, что большая часть их недвижимости является своеобразным способом размещения капиталов — многие из них даже не проживают и редко бывают в Чехии.
Использование системы электронных абонентских ящиков или обычных почтовых отправлений за границу чаще всего приводят к тому, что люди вообще не знают о порой противоправных действиях, осуществляемых в их адрес, в отношении их имущества. То есть они будут лишены возможности защитить свои права, а их гарантии останутся лишь декларативными.
Можно предположить, что уже существующая спорная практика работы судебных исполнителей и коллекторных агентств, подкрепленная все более активными мошенниками в сфере недвижимости, послужит возникновению огромного числа судебных тяжб и, возможно, отмены в будущем такого порядка легализации имущества, отчужденного преступным путем.
Одной из новинок, которую принес с собой новый Гражданский кодекс, является возможность приобретения права собственника на недвижимое имущество от лица, не являющимся его собственником.
Ранее подобные действия вполне могли попасть под категорию мошенничества и повлечь признание такой сделки ничтожной, то есть не порождающей правовых последствий. В примитивном объяснении речь идет о том, что ранее купить землю или строение можно было только по договору с их собственником, указанным в кадастре недвижимости. С 1 января 2015 года получить право собственности можно будет и без согласия собственника при наличии ряда условий.
Отдельно оговоримся, что аналогичные права действуют и в отношении движимых вещей (например, автомобилей). Именно такое положение позволяет покупать бывшие в эксплуатации автомобили на автобазарах, когда проверить добросовестность продавца достаточно сложно. Такая добросовестность предполагается в силу закона.
Закон возлагает обязанность доказывания недобросовестного умысла покупателя на собственника, желающего оспорить утраченное право собственности на движимое имущество. Если ситуация свидетельствует о возможном противоправном способе приобретения, то уже сам покупатель обязан доказывать свою порядочность. Срок по таким искам установлен в три года, по истечении трех лет оспорить такую сделку будет невозможно.
Однако с недвижимостью ситуация куда как более неоднозначная. Многие средства массовой информации уже успели окрестить гражданское законодательство новым способом легализации кражи.
Случайные владельцы, а не собственники смогут получить право распоряжения имуществом, что нарушает основные гарантии неприкосновенности частной собственности — постулаты, на которых основано все вещное право, берущее истоки со времени Римской империи. Так ли это — попробуем разобраться сами.
Права собственника включают в себя три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Все три права взаимосвязаны и защищены законом.
Собственник вправе временно передавать права пользования или владения другим лицам, например, в порядке передачи имущества в аренду, помещения под залог и др.
Право распоряжения на основании доверенности может делегировать другому лицу для совершения юридически значимых действий, результат которых будет иметь значение только для самого собственника, например, выдача доверенности на право подписания договора купли-продажи имущества.
Таким образом, право владения означает возможность обладания имуществом, право пользования — извлечения пользы от владения, распоряжения — определения судьбы имущества, определения лиц и порядка владения и пользования им./
Что именно подразумевают нормы Гражданского кодекса Чехии, предоставляя не собственнику право распоряжения недвижимым имуществом?
Прежний ГК, безнадежно устаревший и дополненный часто противоречащими нормами, все же содержал в себе положения о лице, «действующем в доброй вере» (osoba jednající v dobré víře). В российской правовой науке сходный статус именуется добросовестным приобретателем, что отражает суть и оценку действий такого лица. Мы будем в дальнейшем употреблять именно это понятие, относя различие к пресловутым сложностям перевода.
|
Новый гражданский кодекс: много и прогрессивно Министерство юстиции Чехии завершило работу над реформированием частного гражданского права, в рамках которого был принят целый ряд нормативных актов.. читать дальше |
Как и в других европейских правовых системах, чешский закон и раньше защищал права добросовестного приобретателя, возлагая ответственность за негативные последствия утраты имущества именно на лицо, совершившее неправомерное распоряжение имуществом, а не на того, кто приобрел его, действуя «в доброй вере»: подразумевая законность совершаемых действий.
Например, лицо, которое стало фактическим владельцем дома без правовых оснований (не имея права собственности, которое удостоверено записью в реестре недвижимости), заключило договор купли-продажи и передало не существующие у него права другому лицу. То, второе лицо, не имея никаких доказательств и сведений о противоправности действий продавца, передало ему деньги, подписало договор и обратилось в установленном порядке за регистрацией своего права в соответствующее учреждение.
По юридической терминологии, покупатель действовал под влиянием заблуждения, предполагая добросовестность действий продавца, то есть «в доброй вере». Согласно основам гражданского законодательства, в европейской правовой системе всегда предполагается добросовестность стороны в сделке (§ 7 ГК). Это основа всех сделок, без которой невозможно совершать действия в отношении имущественных и неимущественных прав. Такое положение вещей вытекает из общепризнанных стандартов презумпции невиновности человека, которая действует до дня вступления в законную силу приговора суда.
Если же покупатель имел сведения о противоправной составляющей действий продавца, то можно утверждать о преступном сговоре и такая сделка никогда не может явиться основанием для изменения права собственности.
Рассматриваемые нами изменения касаются именно той части сделок, которая совершается добросовестным приобретателем. Он должен иметь защищаемые законом права, поскольку у него отсутствовало намерение обмана надлежащего собственника. Именно поэтому Гражданский кодекс и урегулировал его защиту.
До вступления в силу нового ГК чешская судебная практика имела противоречивые решения в части правомочий такого покупателя: одни решения отменяли последствия сделки с ненадлежащим продавцом, другие оставляли их в силе.
С 1 января 2015 года ситуация будет регулироваться частью 1 § 984. Очень сложная и неоднозначная формулировка закона породила многочисленные противоречивые комментарии. Вообще следует отметить общую беду новых чешских норм в гражданском законодательстве, которые страдают расплывчатым содержанием и не выдержанной терминологией.
|
Самые популярные квартиры на рынке недвижимости По прогнозам специалистов рынка недвижимости, спустя пять лет бесконечного падения цен в этом секторе, в 2014 году можно ожидать стагнации и даже.. читать дальше |
В силу этой статьи, если собственник не выдавал доверенность лицу и оно, например, подделало такой документ и оформило продажу недвижимости покупателю, а покупатель предполагал, что указанное в доверенности лицо — собственник, согласно государственному реестру, и заплатил деньги за покупку недвижимости продавцу-мошеннику, то у покупателя возникает право собственности.
Это правило будет действовать, если собственник не докажет, что покупатель был в преступном сговоре с ненадлежащим продавцом или что он не заплатил деньги по сделке. Также под действие этого параграфа попадают случаи, когда мошенник на основании поддельных документов сумел добиться внесения в реестр сведений о себе как о собственнике, после чего продал недвижимость добросовестному покупателю.
Выход для собственника в такой ситуации — привлечь к ответственности ненадлежащего продавца, а затем оспорить запись о регистрации права собственности, подав соответствующий иск против учреждения, регистрирующего права собственности на недвижимость (реестр).
Заявленная цель такой нормы — повышение ответственности сотрудников учреждений, ведущих государственный реестр прав на недвижимость и защита добросовестного приобретателя. Последний был менее всего защищен старым ГК: если в течение 10-летнего срока исковой давности надлежащий собственник успел и смог доказать незаконное лишение его имущества — покупатель был обязан возвратить недвижимость и годами, порой безрезультатно, дожидаться возврата выплаченных мнимому покупателю денег.
В любом случае, даже с вступлением раздела ГК в силу, мошенник не может стать собственником. Для этого закон предусматривает ряд условий.
«Poznámka spornosti zápisu» — термин, с помощью которого в порядке § 986 надлежащий собственник, узнав, что вместо него иное лицо указано в качестве собственника, вправе требовать от учреждения, ведущего государственный реестр прав на недвижимое имущество, удаления записи о ненадлежащем собственнике и внесения в реестр записи об оспаривании права.
С момента внесения такой записи любые действия последующих покупателей не будут расцениваться как совершенные «в доброй вере» и не породят для них никаких прав на имущество, в силу части 1§ 986 ГК. Срок для требования такой записи — три года со дня внесения оспариваемых изменений в реестр. Однако, чтобы отменить право нового собственника на имущество, нужно успеть внести такую запись не позднее одного месяца со дня, когда собственник узнал об изменении его статуса по реестру.
Новый кадастральный закон в части 3§ 18 вводит обязанность учреждения, ведущего государственный реестр, незамедлительно письменно уведомлять прежнего собственника о произведенной регистрации нового собственника. Таким образом, закон вводит гарантии, того, что собственник должен узнать об утрате прав на имущество.
Между тем, нужно иметь в виду, что иностранцам такое извещение может быть выслано на их адрес за границей или отправлено сообщением на электронный абонентский ящик (datová schránka), правомерность которой в одностороннем порядке государственными чешскими учреждениями уже давно оспаривается в судах. То есть вероятность того, что собственник вовремя не узнает о нарушении своего права, очень велика.
Если собственник успел в течение месяца со дня вручения ему извещения из кадастра о произведенном переводе права собственности разместить запись об оспаривании права, он сможет отменить переход права собственности. А если не успел, то такой переход отменить не сможет, если в суде не докажет мошенничество со стороны не только продавца, но и покупателя. И сама запись в будущем будет лишь свидетельствовать о том, чистота сделки оспаривается бывшим собственником.
Согласно части 1 § 986 ГК, надлежащий собственник обязан предъявить в кадастр в течение двух месяцев со дня подачи требования об оспаривании доказательства обращения в суд с соответствующим иском. В противном случае, запись об оспаривании правомерности сделанной записи будет из реестра удалена.
Введение такого порядка, в первую очередь, может ударить по неприкосновенности права частной собственности иностранцев в Чехии. Не секрет, что большая часть их недвижимости является своеобразным способом размещения капиталов — многие из них даже не проживают и редко бывают в Чехии.
Использование системы электронных абонентских ящиков или обычных почтовых отправлений за границу чаще всего приводят к тому, что люди вообще не знают о порой противоправных действиях, осуществляемых в их адрес, в отношении их имущества. То есть они будут лишены возможности защитить свои права, а их гарантии останутся лишь декларативными.
Можно предположить, что уже существующая спорная практика работы судебных исполнителей и коллекторных агентств, подкрепленная все более активными мошенниками в сфере недвижимости, послужит возникновению огромного числа судебных тяжб и, возможно, отмены в будущем такого порядка легализации имущества, отчужденного преступным путем.
Комментарии:
Пока никто не комментировал, будьте первым
Добавить комментарий
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
Средняя стоимость аренды в Чехии в первом квартале выросла на 1% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 295 чешских крон за квадратный метр. Больше всего арендная плата выросла на 4,3% в...
В течение многих лет застройщики с горечью принимали этот факт, но теперь они обращаются к старому Закону о строительстве как к последнему спасению. Они боятся, что новый, который должен полностью...
Многообещающее падение ставок по ипотечным кредитам дает эффект. Банки покупают самые дорогие деньги на финансовом рынке с начала года. Цены на квартиры в привлекательных районах снова достигли...
Люди, живущие в собственных домах, почти в восемь раз богаче тех, кто живет в арендованном жилье. На стоимость имущества повлиял рост цен на недвижимость, который лишь ненадолго снизился из-за...
Инвестиции в недвижимость уже давно стали для чехов одним из самых популярных способов приумножить свои деньги. Более того, в период снижения процентных ставок по ипотечным кредитам их...
За последний год разрыв между расходами на ипотечные платежи и оплату аренды значительно сократился. Тем не менее арендная плата остается ниже во всех регионах Чехии. Как обстоят дела в вашем...
Гостиничный рынок Праги и других чешских городов оживает. Заполняемость номеров растет, как и суммы, которые отельеры зарабатывают на постояльцах. Инвесторы также начинают обращать внимание на...
Второй по величине торговый парк в 2023 году был открыт в Бланско компанией MS-Invest. На площади 6 900 метров расположено 20 магазинов.
Чехи все чаще покупают недвижимость за рубежом. В основном они покупают ее на собственные деньги, но также берут кредиты, как в Чехии, так и за рубежом. Альпы — одно из любимых направлений чехов...
Пражская мэрия получила три предложения от строителей на реконструкцию и переоборудование недостроенного здания на Палмовке в штаб-квартиру Агентства космических программ Европейского союза...
Число людей, заинтересованных в жилищных кредитах, растет. В марте банки выдали ипотечных кредитов на сумму более 18 миллиардов крон, что на 15% больше, чем в предыдущем месяце.
Пражане решают проблему доступности собственного жилья, все чаще выезжая за пределы столицы, где покупают недвижимость на миллионы крон дешевле. Но такие квартиры, дома и земля стремительно дорожают.
Пражская девелоперская компания продолжает готовить к сдаче в аренду до 8 000 городских квартир. В ближайшие десять лет она вложит в них десятки миллиардов крон. Метрополия решает, где взять деньги.
В 2023 году расходы среднего чешского домохозяйства на жилье выросли на 21,7% по сравнению с предыдущим годом и составили 8 299 крон в месяц. Это составило почти 17% от их чистого дохода. За аренду...
Давление на правительство с требованием начать субсидировать ипотеку растет. Банки начали призывать к государственной поддержке жилищных кредитов. Их представители оправдывают этот шаг тем, что...