artyommm
09.01.18
14:35
1091
В Чехии вернули первоочередное право на приобретение доли недвижимости
Больше всего это отразится на тех продавцах, которые захотят продать место на стоянке или в гараже (обычно эти объекты относятся к общим формам собственности). Поправка к Гражданскому кодексу вступает в силу с 1 января 2018 года.
Multi-storey-car-park-2705368_960_720

С 1 января 2018 года в Чехии вступила в силу поправка к Гражданскому кодексу, которая в частичном объеме вернула понятие первоочередного права на приобретение доли недвижимости. 

Напомним, с 1 января 2014 года оно, в соответствии с Законом № 89/2012 Сб., было упразднено. Предлагаем вам ознакомиться с базовыми правами и обязанностями, которые теперь действуют в отношении продавцов и покупателей недвижимости.

Понятие первоочередного права на приобретение

Право на первоочередную покупку связано с понятием коллективной формы собственности. На практике это означает, что перед тем, как продавать свою долю остальным покупателям, продавец обязан предложить ее сначала иным собственникам. 

Перевод доли в собственность проходит на основании договора купли-продажи, договора дарения, обмена, инвестиций в торговую компанию и др. 
 

В жизни, например, может произойти такая ситуация: три человека обладают правом собственности на участок, у каждого своя доля. Один совладелец хочет свою часть продать. Чтобы он мог это сделать, он должен по закону сначала предложить ее своим компаньонам, и только потом – остальным потенциальным покупателям.

С одной стороны поправка к закону возвращает право на защиту остальных долевых собственников, которые могут в определенной степени влиять на то, кто станет их новым совладельцем. С другой, это право ограничивает совладельца. Законодательные органы объясняют необходимость поправки тем, что это эффективный институт, которые десятки лет существовал в Чехии и укоренился в чешском обществе.

Новая редакция первоочередного права на приобретение

Как мы уже говорили в начале этой статьи, право на первоочередную покупку не было введено в полном объеме, а только частично.

Поправка к Гражданскому кодексу отражена в параграфах § 1124 и § 1125 Гражданского кодекса. В новой версии право на первоочередную покупку распространяется исключительно не недвижимое имущество. Право в отношении движимого имущества по-прежнему не действует, его отменяет нынешнее законодательство.

Как применять первоочередное право на приобретение доли?

1. Один совладелец решает продать свою долю недвижимости, который владеет вместе с двумя другими людьми.
2. Этот совладелец должен письменно уведомить совладельцев об этом и предложить им выкупить его долю за ту сумму, которую он предлагает потенциальным покупателям. 

На это совладельцы могут отреагировать следующим образом:

а) принять предложение и заплатить налог на покупку доли в недвижимости,
б) не принять предложение, после чего совладелец-продавец может предложить свою долю потенциальному покупателю.

Подобный порядок действует и в случае перевода недвижимости без оплаты (т.е. при дарении). В этом случае, цена, которую совладелец предложит двум остальным собственникам доли, должна соответствовать стандартной цене, т.е. той, которая бы при обычных обстоятельствах в данном месте была выставлена на недвижимость.

 

Важно понимать! Нельзя реализовать право на первоочередную покупку доли в том случае, если совладелец хочет подарить свою часть близким людям, например, детям, родителям, мужу или жене. Понятие близкого родственника определяет Гражданский кодекс, и в нем указано, что к этой категории лиц могут быть приравнены дяди, тети, двоюродные братья и сестры и др. Совладельцы собственности могут также переписать право на первоочередную покупку доли на своих близких людей.

Нарушение первоочередного права на приобретение

Существуют три распространенные ситуации.

1. Совладелец не предложил остальным совладельцам купить его долю, но пока не заключил договор купли-продажи с третьим лицом, на основании которого собирается перевести свою долю собственности на него.
2. Совладелец не предложил остальным совладельцам свою долю, но уже заключил договор купли-продажи с третьим лицом.
3. Совладелец предложил свою долю к покупке, но по цене более высокой, чем та, которую он озвучил третьему лицу.

В законе не указано, что делать в случае нарушения права на первоочередную покупку доли недвижимости. Но можно предполагать, что в первом случае остальные совладельцы могут потребовать от продавца доли, чтобы он предоставил им право первоочередной покупки.

Во втором случае нужно обращаться в суд, чтобы заключенный договор купли-продажи признали недействительным. Сделать это можно в течение трех лет со дня, когда прошли переговоры с совладельцем, который забыл об обязанности уведомить остальных совладельцев о продаже своей доли и заключил договор купли-продажи.

В третьем случае совладелец должен предложить совладельцам свою долю по новой, более низкой цене.

Возврат права на первоочередную покупку доли может означать определенную нестабильность для покупателя доли недвижимости. Потенциальным покупателям можно посоветовать, чтобы они получали подтверждение от совладельца и других собственников, что им была предоставлена возможность реализовать первоочередное право на приобретение и они не будут отстаивать его в суде. 

Отказ от права на первоочередную покупку доли недвижимого имущества

Совладельцы недвижимости могут отказаться от права на первоочередную покупку доли. В этом случае данная информация будет указана в кадастре недвижимости. Отказ от этого права действует и в отношении юридических преемников совладельца.

Как все это отразится в реальной жизни?

Больше всего возврат права на первоочередную покупку отразится на совладельцах парковочных мест. Эти объекты часто оформлены как доля в нежилой недвижимости (в общем гараже). Перевод в собственность этой недвижимости на иных лиц может потребовать времени, так как нужно будет получить отказ от всех владельцев доли. 

 

Агентство недвижимости от нашего портала realty.420on.cz поможет Вам найти подходящее жилье в Праге и Чехии и решить все вопросы, связанные с покупкой, арендой и ипотекой. Звоните нам +420 212 247 420, пишите realty@420on.cz или заполните форму обратной связи:

 

Рассказать всем:
Читайте по теме
Главное


Полная версия сайта