Что банк на самом деле думает о вашей ипотеке
14 октября 2026
15:00
Большинство людей в Чехии первым делом покупают жильё для себя: годами копят, берут ипотеку на 30 лет и выплачивают одну недвижимость. Некоторые задумываются об инвестиционной квартире лишь спустя много лет. Ипотечный специалист Ян Земан, который занимается финансированием недвижимости одиннадцать лет и сам владеет портфелем квартир под аренду, считает такую очерёдность ошибкой. По его словам, она закрывает двери банков раньше, чем человек успевает купить вторую квартиру. С точки зрения кредитора собственное жильё — это долг, который не приносит дохода.
Реклама
Земан объясняет: ипотека на своё жильё создаёт платёж, который уменьшает будущую платёжеспособность клиента, а встречного дохода у него нет. Инвестиционная квартира нагружает бюджет так же, но одновременно добавляет арендные поступления. Часть банков, по его словам, засчитывает до 70 % арендной платы как доход сразу после первого платежа на счёт. Другие требуют полный календарный год и налоговую декларацию, где из дохода вычтены амортизация и проценты, поэтому в расчёт попадает лишь налоговая база.
На юге Моравии, где работает эксперт, жильё для долгосрочного проживания семьи обычно стоит больше десяти миллионов крон. Тот, кто сначала берёт ипотеку на восемь-девять миллионов, а потом задумывается об инвестициях, оказывается в заметно худшем положении, даже если зарабатывает выше среднего. При обратном порядке сначала появляются квартиры, приносящие аренду, она увеличивает доход, а покупка собственного жилья откладывается на более поздний срок. Похожей стратегии Земан придерживается и сам.
С апреля действуют более строгие правила Чешского национального банка для третьей и последующих объектов: общий долг не должен превышать семикратный годовой доход, а кредит выдаётся максимум на 70 % стоимости залога. Эти лимиты не зависят от цели покупки, поэтому третья недвижимость считается инвестиционной, даже если вы собираетесь в ней жить. Земан называет это ценой решения инвестировать: можно позже прийти к собственному жилью и какое-то время снимать. Но тот, кто начнёт с собственного жилья, рискует вообще не дойти до инвестиций.
Важно учитывать, что платёжеспособность зависит не только от порядка покупок. Банки оценивают тип и стабильность дохода, действующие обязательства, кредитную историю и показатели DTI и DSTI, которые у каждого банка свои. По словам Земана, кредитная карта с лимитом сто тысяч крон для банка сопоставима с ипотекой на 600 тысяч — миллион, а лизинговый платёж свыше десяти тысяч в месяц, часто вместе со страховкой, считается одним обязательством. Даже небольшие регулярные просрочки в сотни крон могут привести к отказу: банк видит в них риск, а крупный залог не заменяет недостающий доход. Свою ситуацию лучше проверить заранее, до первого отказа.
На юге Моравии, где работает эксперт, жильё для долгосрочного проживания семьи обычно стоит больше десяти миллионов крон. Тот, кто сначала берёт ипотеку на восемь-девять миллионов, а потом задумывается об инвестициях, оказывается в заметно худшем положении, даже если зарабатывает выше среднего. При обратном порядке сначала появляются квартиры, приносящие аренду, она увеличивает доход, а покупка собственного жилья откладывается на более поздний срок. Похожей стратегии Земан придерживается и сам.
С апреля действуют более строгие правила Чешского национального банка для третьей и последующих объектов: общий долг не должен превышать семикратный годовой доход, а кредит выдаётся максимум на 70 % стоимости залога. Эти лимиты не зависят от цели покупки, поэтому третья недвижимость считается инвестиционной, даже если вы собираетесь в ней жить. Земан называет это ценой решения инвестировать: можно позже прийти к собственному жилью и какое-то время снимать. Но тот, кто начнёт с собственного жилья, рискует вообще не дойти до инвестиций.
Важно учитывать, что платёжеспособность зависит не только от порядка покупок. Банки оценивают тип и стабильность дохода, действующие обязательства, кредитную историю и показатели DTI и DSTI, которые у каждого банка свои. По словам Земана, кредитная карта с лимитом сто тысяч крон для банка сопоставима с ипотекой на 600 тысяч — миллион, а лизинговый платёж свыше десяти тысяч в месяц, часто вместе со страховкой, считается одним обязательством. Даже небольшие регулярные просрочки в сотни крон могут привести к отказу: банк видит в них риск, а крупный залог не заменяет недостающий доход. Свою ситуацию лучше проверить заранее, до первого отказа.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
