Переломный момент на рынке недвижимости: цены на квартиры могут упасть на 30%

Сейчас жителю Чехии нужно 100 чистых месячных зарплат, чтобы приобрести среднюю квартиру в стране. Не покупая ничего другого (еду, одежду и пр.), заработать на квартиру можно будет за восемь лет и 4 месяца. Это следует из анализа Golem Finance и Reality Čechy.

«Цены на недвижимость росли быстрее, чем средние доходы домохозяйств, а если добавить растущие процентные ставки, то доступность жилья стала худшей с 2008 года, когда мы начали измерять данные», — говорит Михал Пих из портала Reality Čechy. 

Индекс традиционно достиг худших значений в марте этого года в Праге. В столице люди заработали бы на среднюю квартиру стоимостью 4,66 миллиона крон за 11 лет, если бы не покупали ничего другого. В Краловоградецком крае этот показатель составляет около девяти лет, в остальных шести регионах — около восьми лет, что также является средним показателем по Чешской Республике (8,33). В Усти-над-Лабем, наоборот, ситуация самая благоприятная — на квартиру можно  заработать за три с половиной года.

По словам Мартина Люкса из Института социологии Академии наук, доступность жилья значительно ухудшилась с 2017 года. «Тогда мы вступили в более опасную фазу развития рынка, которую иногда называют ценовым пузырем. Стоимость квартир росла с каждым годом, особенно в период эпидемии коронавируса. Сейчас цены даже выше, чем незадолго до мирового финансового кризиса. Хотя в первом квартале спрос упал и ипотечных кредитов было предоставлено меньше, цены на квартиры выросли на 5%», — сказал он.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать, пока цены не снизятся? Анализ Golem Finance и Reality Čechy, которые собирают данные с рынка почти 14 лет, показывает, что после многих лет беспрецедентного роста рынок, вероятно, приближается к переломному моменту: «Мы приближаемся к переломному моменту, или теоретически можем быть в нем. Точно мы сможем сказать это летом», — говорит основатель Golem Finance Либор Остатек.

Как показывают данные, фазы роста и падения цен на недвижимость чередуются семилетними или восьмилетними циклами. «В 2008 году стоимость недвижимости была ужасно высока. Когда Lehman Brothers упал в сентябре 2008 года, рынок недвижимости начал рушиться и падал до 2014 года. Потом цены начали расти и растут до сих пор. Это примерно семилетний — восьмилетний цикл», — описывает Михал Пич с сервера Reality Čechy.

По словам Пича, три индикатора предполагают, что рынок может развернуться. Во-первых, это средняя цена предложения квартир, которая уже начала падать. В январе 2009 года средняя 70-метровая квартира стоила 2,11 миллиона крон. В марте этого года такую же квартиру предлагали за 4,66 миллиона крон. «В некоторых населенных пунктах продавцам уже приходится делать скидки. Но это касается небольших городов на севере», — говорит Пих.

Во-вторых, количество объявлений на порталах недвижимости снова стало расти. «В 2019 году у нас было 90 000 объявлений, в прошлом году их число снизилось до 30 000, а с ноября число снова растет», — добавил он.

Третьим индикатором смены тренда является динамика цен на панельные квартиры в исходном состоянии. По мере того, как они начинают снижаться, со временем дешевеют и новые квартиры. «Этот «неофициальный» индикатор на протяжении 14 лет всегда указывал на разворот тренда. Когда цены на квартиры в исходном состоянии в многоквартирных домах начнут падать, это отразится на ценах на другую недвижимость и землю через полгода-год».

Спрос на ипотеку уже остывает. Его сдерживают рост цен и ужесточение условий ипотечного кредитования, а также опасения людей перед последствиями войны. Насколько сильно может произойти падение цен, но оценить сложно. По оценке Libor Ostatek, он будет не таким крутым, как во время ипотечного кризиса 2008-2014 гг.

Во время большого кризиса на рынке недвижимости цены на квартиры упали на 22%. По мнению экономиста Мартина Люкса, на этот раз с жильем может быть еще хуже: «Мы находимся в острой опасности лопнувшего ценового пузыря, но мы не можем сказать, произойдет ли это в этом году или через три года. Если кризис, который нас ожидает, будет похож на предыдущий, падение цен будет более значительным, даже на 30-40%. Это зависит от того, насколько сильной будет рецессия», — говорит он.

Так есть ли смысл на данном этапе, когда непонятно, когда и куда пойдет ценовая кривая, вкладываться в квартиры? Для собственного жилья — да, но не для инвестиций, полагают аналитики.

«Если вам нравится квартира, не думайте, а покупайте. Бьюсь об заклад, через 10 лет квартира, которую вы купите, будет дороже, чем сегодня. Но если бы мне пришлось покупать квартиру для перепродажи, я бы этого не делал, — советует Пих.

По его мнению, сейчас по-прежнему выгодно покупать квартиры для сдачи аренды из-за инфляции: «Сдавать квартиру не лучшая перспектива, но все же лучше, чем оставить деньги на расчетном счете и смотреть, что с ними делает инфляция», полагает эксперт.

Источник: seznamzpravy.cz