Аренда VS покупка квартиры в Чехии. Что выгоднее сейчас?
3 января 2024
11:00
5514
Тем, у кого есть сбережения и более высокие доходы, возможно, выгоднее купить квартиру в ипотеку со скидкой, чем платить высокую аренду в Чехии. Ипотека сейчас дешевле инфляции, которая в сентябре составила 6,9%. Более того, в течение двух лет ставки, скорее всего, будут снижаться. Но именно сейчас предпочтительнее аренда.
«При нынешних ипотечных ставках очевидно, что с математической точки зрения аренда выгоднее. Однако необходимо учитывать возможность договориться о скидке на покупку квартиры, при этом можно ожидать снижения процентных ставок по ипотеке и удорожания квартиры в долгосрочной перспективе», — говорит специалист Trinity Bank Йиржи Ванчура.
О скидке при покупке квартиры можно договориться, поскольку не все способны получить ипотечный кредит по текущим ставкам. В основном это относится к квартирам, купленным на вторичном рынке. По сравнению с ценой предложения можно сэкономить более 10%.
Когда ставки по ипотеке снизятся до 3–4%, что ожидается примерно через два года, можно будет рефинансировать нынешнюю 6-, 7- и даже 8-процентную ставку с небольшой фиксацией до более низкой. Но такой вариант подойдет только тем, у кого достаточно денег.
Расчет банкира: ждать снижения ставок
Для принятия дальнейших решений можно воспользоваться расчетами, подготовленными для Novinky.cz Йиржи Ванчурой из Trinity Bank.
Средняя квартира в Праге с планировкой 2+kk и площадью 60 кв. м сейчас стоит около 7,2 млн крон. Сопоставимую квартиру в Брно можно купить за 5,4 млн крон. При 80-процентной ипотеке, полученной в сентябре по ставке 5,74%, ежемесячный платеж составляет 34 000 крон в Праге и 25 000 крон в Брно. Пражская семья с чистым ежемесячным доходом в 62 000 крон может себе это позволить, в Брно достаточно чистого дохода в 42 000 крон.
Аренда сейчас более выгодна. В Праге она составит около 22 000 в месяц для той же недвижимости, в Брно — примерно на 5 000 меньше. Для того чтобы сумма арендной платы сравнялась с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту, ставки должны снизиться примерно до 2,5%.
«Поэтому для среднестатистического домохозяйства рационально выбрать аренду и дождаться более удобного периода для получения ипотечного кредита. Или взять ипотечный кредит, но на меньшую сумму», — советует Ванчура.
Примеры, которые говорят в пользу покупки
«В долгосрочной перспективе, однако, всегда лучше иметь недвижимость в собственности, чем арендовать ее. Кроме того, по мере постепенного погашения ипотечного кредита проценты уменьшаются, а вот арендная плата может значительно возрасти», — говорит руководитель Ownest Мартин Мачала.
Например, для 3-комнатной квартиры площадью 73 кв. м и стоимостью 7,7 млн крон платеж при ставке 5,74% составляет 40 800 крон, из которых проценты — 32 300 крон. «Ежемесячная арендная плата в такой квартире составляет 25 300 крон при средней цене за метр. Однако при ставке 4,5% процент за эту же квартиру при пятилетней фиксации составляет уже 25 150 крон, то есть меньше, чем арендная плата», — подсчитал Мачала.
Аналогичная ситуация и с квартирой 2+kk площадью 47 кв. м стоимостью 5 млн крон. Сумма погашения составляет 25 900 крон по ставке 5,74%, из которых проценты — 20 600 крон. Ежемесячная арендная плата составляет 16 300 крон. При ставке 4,5% проценты составляют 16 000 крон при пятилетней фиксации — меньше, чем арендная плата.
«Таким образом, ипотека выгодна уже при снижении процентной ставки ниже 4,5%. Мы ожидаем такого падения ставок примерно через 12–18 месяцев», — сказал Мачала.
«Из ряда сравнений за 20 лет можно сделать вывод, что покупка квартиры всегда выгоднее долгосрочной аренды», — считает брокер Изток Топлак из агентства недвижимости Remax.
Какую сумму должен взять претендент на ипотеку, если он один
«Чтобы купить квартиру в пражском районе Жижков за 4,5 млн крон с ипотекой в 3,6 млн крон, претендент должен иметь доход не менее 39 000 крон в месяц, если он один», — подтвердил Мартин Вашек, генеральный директор Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.
«В Брно для квартиры стоимостью 3,4 млн крон с ипотекой в 2,72 млн крон доход составит 30 000, в Оломоуце для объекта стоимостью более 3 млн крон с ипотекой в 2,5 млн крон доход должен быть не менее 28 000 крон», — сказал он.
В краткосрочной перспективе аренда окупается, обычно требуется только три арендных платежа — аванс на депозит и комиссионные риелтору. Фактические платежи по аренде и ипотеке, например, в Праге, примерно одинаковы. Арендная плата, скорее всего, будет расти, а ипотека — дешеветь.
Жилой комплекс Stodůlky: ипотека против аренды
За 4,2 млн крон можно приобрести, например, квартиру 2+kk площадью 43 кв. м в жилом комплексе в пражских Стодулках. Арендная плата в этом районе на портале Sreality.cz составляет от 18 000 до 23 500 крон в месяц за квартиру такой планировки.
Однако в долгосрочной перспективе, особенно если семья задумывается об обеспечении жильем своих отпрысков, по мнению экспертов, очевидным выбором является покупка в ипотеку.
Квартира вместо общежития
«Дочь моей подруги учится в университете в Праге. За общежитие она платит 6 500 крон в месяц. Она учится на втором курсе, а ее брат будет поступать в следующем году. Чем платить за общежитие в два раза больше, лучше купить дешевую квартиру в ипотеку и сдавать одну комнату соседу», — говорит Владимир Бруна, руководитель компании B&K Nemovitostní investice.
Он приводит пример. Семья купила трехкомнатную квартиру в пражском районе Либень за 7 млн крон. Они взяли в долг 4 млн, и в долгосрочной перспективе это получается лучше, чем аренда. И проживание там более комфортно.
«В Праге не хватает 50 000 квартир. Вполне вероятно, что через два-три года цены на квартиры снова пойдут вверх. И если за это время ставки по ипотеке снизятся, не составит труда рефинансировать более дорогой кредит и снизить выплаты по нему», — говорит Бруна.
Аренда в лучшем месте стоит более 30 000 в месяц
«Падение объемов строительства новых квартир действительно масштабное. В августе застройщики начали строительство всего 85 квартир в столице. Этот спад, а также высокие цены на материалы и землю могут привести к значительному росту цен на новые квартиры в будущем», — считает Томаш Драбек, директор компании Creditas Real Estate.
Уже сейчас наблюдается значительный рост арендной платы в элитных районах и новых комплексах. Таким образом арендная плата реагирует на дорогие ипотечные кредиты. Хотя через год-два они, скорее всего, подешевеют, арендная плата вряд ли снизится. Скорее, ожидается стабилизация.
«Несмотря на цену 620 крон за квадратный метр, все 140 квартир были сданы в течение четырех месяцев после последнего согласования», — хвастается Рудольф Крайна из компании Trigema Rental, построившей новый арендный дом в Карлине, в популярном районе недалеко от центра.
Комментарии:
Добавить комментарий
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
В этом году чехи заплатят на сотни и тысячи крон больше налога на недвижимость, чем в прошлом. Налоговое управление уже начало уведомлять налогоплательщиков о новой ставке налога на недвижимость....
В 2035 году деревянные здания могут составить до четверти новостроек в Чешской Республике. Как сообщил журналистам в Хоцни министр сельского хозяйства Марек Выборны (KDU-ČSL), для достижения этой...
У людей вновь появился аппетит к покупке недвижимости. В Праге, на крупнейшем рынке, в первом квартале застройщики продали 1 600 новых квартир. Это самый высокий показатель за последние три года....
В этом году после двухлетнего перерыва застройщики в Чехии снова приступят к строительству. Компания Central Group, крупнейший застройщик жилья в Чехии, в мае начнет строительство проекта...
Проблемы группы Getberg, принадлежащей бизнесмену Егору Хлебникову, становятся все глубже. Городской суд Праги открыл процедуру банкротства в отношении двух ключевых компаний холдинга.
Спустя два года на пражском рынке новых квартир началось оживление. По словам застройщика, продажи в первые месяцы этого года напоминают рекордный 2021 год.
Объемы строительства квартир и коттеджей может восстановиться в этом году после прошлогоднего спада. Девелоперы хотят вывести на рынок больше новых объектов, чем в прошлом году. Согласно данным,...
Строительная ярмарка в Брно, выставка Dřevo a stavby и фестиваль архитектуры со среды по субботу будут занимать два павильона выставочного центра Брно. Впервые они пройдут без мебельной ярмарки...
Братислава, Варшава, Будапешт, Тирана, Белград, Загреб... Эти столицы переманивают чешских застройщиков из Праги из-за ее сложного разрешительного процесса. Основные игроки на чешской сцене...
Средняя стоимость аренды в Чехии в первом квартале выросла на 1% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 295 чешских крон за квадратный метр. Больше всего арендная плата выросла на 4,3% в...
В течение многих лет застройщики с горечью принимали этот факт, но теперь они обращаются к старому Закону о строительстве как к последнему спасению. Они боятся, что новый, который должен полностью...
Многообещающее падение ставок по ипотечным кредитам дает эффект. Банки покупают самые дорогие деньги на финансовом рынке с начала года. Цены на квартиры в привлекательных районах снова достигли...
Люди, живущие в собственных домах, почти в восемь раз богаче тех, кто живет в арендованном жилье. На стоимость имущества повлиял рост цен на недвижимость, который лишь ненадолго снизился из-за...
Инвестиции в недвижимость уже давно стали для чехов одним из самых популярных способов приумножить свои деньги. Более того, в период снижения процентных ставок по ипотечным кредитам их...
За последний год разрыв между расходами на ипотечные платежи и оплату аренды значительно сократился. Тем не менее арендная плата остается ниже во всех регионах Чехии. Как обстоят дела в вашем...