Регулируемая и рыночная аренда жилья в Чехии

Развитие рынка аренды в Чехии прошло путь от регулируемых государством платежных отношений к рыночным. В большинстве чешских городов регуляция аренды закончилась к 31-му декабря 2012 года. Всего регулирование арендной платы в Чехии коснулось  примерно 700 тысяч квартир.
 

Регулируемая аренда

В чем заключается государственное регулирование? Государство получает право регулировать цены по отношению к тем товарам и услугам, которые оно считает важными. Таким образом государство поступило и по отношению к аренде. Министерство финансов ЧР регулировало цены на аренду квартир до того времени, пока суд в июне 2000 года не решил отменить регуляцию к 31.12.2001 по причине ее незаконности. Постановление было отменено, но новый закон об аренде был принят на несколько лет позже.

 

Одностороннее повышение платы за аренду

Закон № 107/2006 об одностороннем повышении арендной платы за жилье вступил в действие в конце марта 2006 года. Этот закон распространился на 760 000 квартир (около одной пятой жилищного фонда), которые подлежали регулированию. Так, первого повышения цен квартиранты дождались к январю 2007 года. До тех пор увеличение арендной платы за квартиру было для арендодателей проблемой.

 

До этого повышение арендной платы в течение договорных отношений с квартирантом должно было обговариваться между нанимателем и арендодателем. Если одна из этих сторон не хотела по какому-либо поводу допускать повышение цены, сделать это было невозможно. Закон об одностороннем повышении арендной платы позволил арендодателям самостоятельно поднимать цену на аренду квартиры, которая, однако, не должна была превышать границу, установленную законом. Новый закон №107/2006 разрешил поднимать арендную плату владельцам квартир с января 2007 года по конец 2010 года.
 

Одностороннее повышение арендной платы касалось не всех квартир, а только тех, в которых после окончания 4-летнего «переходного периода» предполагалось использовать договорные отношения. Например, повышать цену нельзя было на квартиры товариществ, основанных после 1958 года, а также на жилье, строительство или достройка которого была разрешена после 30-го июня 1993 года, если его финансирование осуществлялось из дотаций на строительство арендного жилья. В последнем случае ограничение действовало согласно условиям предоставленных дотаций.
 

Как проходит одностороннее повышение арендной платы?

Хотя закон, позволяющий в одностороннем порядке повышать арендную плату со стороны арендодателя, и утвержден, предпочтение в нем отдается взаимным договорам, т. е. договор между нанимателем и арендодателем имеет преимущество перед законом. Если такого договора нет, арендодатель может в одностороннем порядке повысить арендную плату один раз в год, начиная с 1-го января 2007 года. Каждый год к 1-му января или позже, но не раньше этого периода, наймодатель может снова повышать арендную плату, но в этом случае он не имеет права требовать повышенной оплаты за месяцы до 1-го января.
 

Ежегодное оповещение арендатора об одностороннем повышении арендной платы должно иметь письменную форму. Арендодатель должен предоставлять ее квартиранту не позже трех месяцев перед запланированным повышением оплаты, чтобы у него была возможность подать жалобу в суд в случае неправомерности увеличения стоимости аренды. Также документ должен содержать обоснование, что цена была повышена правильно и что ее увеличение не превышает максимальный месячный прирост арендной платы.
 

Рыночная аренда
 

Рыночная арендная плата возникает на основании взаимного договора между арендодателем и нанимателем. Рыночная плата, в отличие от регулируемой арендной платы, отражает соотношение между спросом и предложением на локальном рынке квартир в отдельных городах.

В этом случае отношения между нанимателем и арендодателем также должны регулироваться договором аренды, в котором должны содержаться следующие данные:

Как правило, в Чехии в настоящее время арендные платежи разделяются на оплату самой аренды, из которой хозяин оплачивает взносы за страхование, домоуправление или ремонтный фонд, а также залоги на коммунальные услуги и электроэнергию, которые высчитываются в соответствии с потребностями квартиранта. Кроме того, в зависимости от качества квартиры и ее оборудования при подписании договора аренды требуется залог в размере одной месячной платы. Залог служит для возможной компенсации при порче имущества в квартире или доме. Если квартирант задолжал за аренду, владелец также может взять деньги из залога.