Как сдать квартиру в аренду правильно и выгодно

Дмитрий Федоров, руководитель отдела аренды компании Lekvi Group

- Почему человек, владеющий недвижимостью, должен рассмотреть вопрос сдачи квартиры в аренду?

- Давайте начнем с причины, по которой многие приобретают недвижимость в Чехии: будь то инвесторы из СНГ, Европы, Азии. Потому что сейчас в общей тенденции Европы Чехия набирает обороты, а связано это с тем, что в Чехии доступные ипотеки на приобретение недвижимости, здесь высокая цена аренды, и, соответственно, хорошая окупаемость вложенных инвестиций. Также считается, что это одна из самых безопасных стран. Именно поэтому и будущим инвесторам, и тем, кто уже имеет здесь свою недвижимость, стоит рассмотреть вариант сдачи ее в аренду. “Простой” квартиры влечет за собой финансовые потери: под ними подразумеваются как коммунальные платежи, так и ипотечные. Стоит понимать, что текущая рыночная ситуация в Чехии и, в частности в Праге, следующая: сдача в аренду квартиры позволяет закрыть финансовую дыру, которая образовывается из-за простоя квартиры. Благодаря сдаче квартиры в аренду можно оплачивать коммунальные услуги, оплачивать ипотеку и часто что-то даже остается сверху.

- Каким образом я (как арендодатель) могу быть спокойна за свою недвижимость?

- На самом деле, потенциальные инвесторы и текущие собственники имеют много беспокойств по данному поводу, из них можно выделить три основных:

Во-первых, контроль оплат. Вдруг арендатор не заплатит? Каким образом можно на это повлиять? Что делать, если арендатор перестал платить, а ты (владелец квартиры) находишься за рубежом и нет возможности экстренно приехать в Чехию?

Во-вторых, общее состояние квартиры. Как обеспечить сохранность мебели? А вдруг квартиру затопят? Или случится пожар? Каким образом можно обеспечить гарантию сохранности имущества?

В-третьих, документы. Как подготовить правильный договор? Как сделать так, чтобы он обезопасил арендодателя с юридической точки зрения?

Постараюсь объяснить эти три пункта со стороны, которая управляет недвижимостью, сдаваемой в аренду.

Что касается контроля оплат - для этого существует всем известный залоговый платеж (по-чешски он называется kauce или jistota). Он служит гарантом, подушкой безопасности. Закон позволяет брать кауце в размере от одной до трех арендных плат, может также включать в себя и оплату коммунальных платежей.

Правильный и грамотно составленный договор должен предусматривать все детали: сроки платежей, страхование квартир, оплату коммунальных служб, перерасчет этих коммунальных служб и т.д. Согласен, самостоятельно за этим сложно уследить, если не заниматься этим вплотную.

- Какие типы аренды существуют?

- Существует три типа аренды: краткосрочная, среднесрочная, долгосрочная. Краткосрочная аренда подразумевает посуточную аренду. Чаще всего такой вид аренды интересует туристов или тех, кто приезжает в командировку. Прибыль от сдачи квартиры в краткосрочную аренду значительно выше, чем прибыль от других видов аренды. Чтобы сдать квартиру посуточно, существует масса специализированных порталов: например, Airbnb, Booking.com.

Среднесрочная аренда – это аренда сроком от месяца до полугода. Для владельца квартиры она менее прибыльна, чем краткосрочная, но более прибыльна, чем долгосрочная. Это “золотая середина”. Здесь тоже есть порталы, которые обеспечивают среднесрочную аренду: например, flatio.cz.

Долгосрочная аренда – аренда от полугода. В данном случае оптимально составлять договор на один год с возможностью дальнейшего продления.

Определить тип аренды для вашей недвижимости несложно: это зависит от месторасположения и типа самой квартиры. Например, если вы хотите привлечь туристов, то ваша квартира должна находиться в соответствующих центральных районах. Вряд ли к вам поедут в Горни Мнехолупы (Horní Měcholupy) или Летняны (Letňany). Если ваша цель – сдать квартиру в долгосрочную аренду, то можно смело покупать недвижимость в спальных районах.

- А какие существуют типы квартир?

- Существуют различные типы квартир: от менее дорогих – так называемых ательеров – до очень дорогих квартир класса “люкс”. Самое простое разделение – по количеству комнат: однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и так далее.

- Почему лучше приобрести однокомнатную квартиру?

- Это вопрос ликвидности. Ее проще сдать и продать. Такие квартиры легче всего сдать в аренду, причем как в краткосрочную, так и в долгосрочную. В Праге самым большим спросом пользуются так называемые “однушки” и “двушки”. Эти квартиры чаще всего уже куплены еще на этапе строительства или реконструкции, поэтому найти их не так-то просто. Но у нашей компании Lekvi всегда есть, что предложить нашим клиентам.

- Какие законы необходимо изучить перед тем, как человек решит сдать квартиру в аренду?

- Самый главный закон, который необходимо изучить - это Гражданский кодекс. Если идет речь о краткосрочной аренде - дополнительно закон о EET - электронном учете выручки, который вступил в силу 1 декабря 2016 года. Но стоит учесть, что по Гражданскому кодексу Чешской республики арендатор (тот, кто квартиру снимает) является слабой стороной и закон чаще всего на его стороне. Но что же тогда остается арендодателям? Важно при составлении договора учесть и интересы арендатора. Чтобы договор был взаимовыгодным. Ведь слишком жесткий договор не каждый захочет подписать. Нужно найти “золотую середину”, в чем мы всегда рады помочь.

- Какие типы собственности можно сдать в аренду?

- Прежде всего квартиру, которая находится в личной собственности. По-чешски это называется osobní vlastnictví, где вы являетесь владельцем недвижимости. Во всех остальных случаях это либо сложно, либо незаконно. Если дом находится в так называемом “товариществе” - по-чешски это называется “дружство” - необходимо ознакомиться с уставом дружства. А если недвижимость в собственности государства, то сдавать ее в субаренду нельзя.

- Так можно ли сдать квартиру, которая находится не в личной собственности, а в так называемом “дружстве”, в аренду?

- Можно, но это зависит от устава дружства. Как правило, мы сталкиваемся с тем, что субаренда в дружстве запрещена. Стоит заметить, что квартиры в дружстве не так часто даже продают иностранцам, так что сдавать их в аренду крайне проблематично.

- Не секрет, что человек, который сдает квартиру в аренду, хочет зарабатывать больше. Как увеличить прибыль с аренды?

- Прежде всего, необходимо оценить возможности квартиры. Если квартира позволяет, то лучше комбинировать краткосрочную и среднесрочную аренду. Но нужно понимать, что краткосрочная и среднесрочная аренда предполагают большую вовлеченность арендодателя в процесс управления квартирой. Задача нашей компании – это удовлетворенность клиента. Мы проводим подробный анализ каждого объекта индивидуально.

Во время высокого сезона (с апреля по октябрь) можно рассматривать вариант сдачи в краткосрочную аренду, а в остальные месяцы сдавать ее в среднесрочную аренду. Но все это занимает много времени и сил. Мы же рекомендуем клиентам оставаться инвесторами и просто проверять свои банковские счета. Можно наклеить обои самому, а можно нанять специальных людей и спрашивать уже с них: почему здесь наклеено внахлест, а здесь встык?

- Зачем собственнику обращаться в управляющую компанию?

- Только на первый взгляд кажется, что сдать квартиру в аренду – просто. Но как собственник вы готовы взять на себя вопросы двойного бронирования? Калькуляцию цен на краткосрочную аренду? Оплату коммунальных платежей? Решение вопросов с арендаторами? При этом еще и следить за состоянием квартиры? Я и мои люди нужны собственникам квартир для того, чтобы сдача квартиры в аренду приносила им максимальный доход, а не головную боль. Владеть недвижимостью в Европе – не тоже самое, что владеть недвижимостью в странах СНГ. Здесь каждое “забыл” может превратиться в большую проблему. Не секрет, что одна из самых больших проблем – выселение людей, которые не платят. Для этого необходимо хорошо подготовиться, знать правила процедуры выселения, чтобы в свою очередь у вас (как у собственника) не было проблем. Соответственно, нужны юристы, которые у нас в компании есть. Управление недвижимостью в полном объеме мы берем на себя.

- Что включает в себя понятие “управление недвижимостью”?

- Управление недвижимостью ставит основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основная задача здесь – управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности. Наша компания оказывает как комплекс этих разновидностей управления недвижимостью, так и конкретные услуги. В итоге можно сделать так, чтобы собственники получали только чистый доход, который им остается лишь декларировать.

- Во сколько может обойтись управление квартирой?

- За долгосрочную аренду мы берем 15% от чистой прибыли (исключая коммунальные и прочие платежи), за краткосрочную – 30% (комплексные услуги). Для инвесторов с двумя и более квартирами мы предлагаем индивидуальный подход.

- У ваших коллег из отдела продаж в недавнем интервью мы спрашивали о том, почему в Праге становится все меньше квартир для продажи. А как вы прокомментируете этот вопрос с точки зрения аренды?

- На данный момент спрос действительно превышает предложение. Цены в новостройках растут, следом за ростом цен на покупку квартир растет и цена на аренду. Но старые панельные дома – “панелаки” – никуда не делись. Ипотечные ставки растут, и теперь с апреля Центробанк рекомендует гражданам Чехии оплачивать первоначальный взнос, который составляет 20%. Таким образом, при покупке “двушки” за 5 миллионов крон нужно сразу заплатить миллион крон.

Местные жители, скорее всего, отложат планы на ипотеку и покупку и продолжат жить в аренде. Большинство из них предпочитает жить в доступных квартирах – пражских “лоукостах” (Летняны, Горни Мнехолупы). Иностранцы – например, французы и итальянцы – любят жить на Виноградах и в Праге 1. Эти районы вообще традиционно закреплены за европейцами. Наши соотечественники живут везде, и связано это, в основном, с тем, что люди неоднородны и интересы у них, соответственно, разные. Таким образом, в зависимости от ваших целей, вы ставите комплексную задачу нашей компании, а мы находим решение.

- А если у меня еще нет квартиры?

- Тогда мы поможем вам ее купить, при необходимости – в ипотеку. (Улыбается.)

- Познакомьте нас с актуальной ситуацией по ценам на аренду квартиры. В каком районе доступнее, в каком – дороже?

- За последний год лидером в росте цен является центр Праги. В Праге 1 цены увеличились почти на 27%. На втором месте по увеличению цен Прага 7 – 26,2%. На третьем месте Прага 9 – 23,6% роста. Средние показатели в районах Прага 2, Прага 5, Прага 8 и 10 – от 13,4 до 10%. Самый низкий рост стоимости аренды квадратного метра – в Праге 4.

- Мы все время говорим об арендодателях. Есть ли у вас какие-то рекомендации для тех, кто снимает квартиры?

- Да, безусловно. Мы подготовили специальную памятку.

Краткая памятка квартиросъемщику ​от отдела аренды Lekvi Group:

1. Внимательно читайте договор, проверяйте, чтобы он не противоречил Гражданскому кодексу. Так как не все, что написано в договоре, может соответствовать закону. Если ваш арендодатель не ставит целью обмануть вас, то в договоре должен быть прописан процесс возврата депозита. Меньшая часть депозита может остаться для перерасчета. Однако большая часть депозита должна быть возвращена в течение месяца после вашего выезда из квартиры.

2. Проверяйте собственника квартиры в кадастре недвижимости.

3. Запрашивайте доверенность, если это не хозяин квартиры.

4. Платите арендную плату вовремя.

5. Бытует мнение, что кауце – это оплата за последний месяц аренды. Но это в корне неверно: этот депозит служит для покрытия ущерба: материального (если квартиросъемщик что-то сломает) или финансового (если у квартиросъемщика будет недоплата по коммунальным услугам).

6. Уважайте договор, соблюдайте все его условия, тогда ваше проживание будет максимально комфортным, и возврат депозита состоится.