Девелопер рассказал, как рассчитывается цена на квартиры в Чехии. Снижения ждать не приходится
Что произойдет, если на пражском рынке будут предлагаться квартиры по цене 105 тысяч за метр? 50 из них исчезнут из предложения в течение трех дней — значит, голод на квартиры в столице еще есть.
Однако возможно ли вернуться к этой цене, по которой квартиры продавались в Праге пять лет назад и которую застройщики воспринимают лишь как маркетинговую уловку девелоперской компании Central Group?
«Я не знаю расчетов других, но я знаю наши расчеты. Мы строим большинство наших квартир по более высоким стандартам, и стоимость строительства в настоящее время близка к 70 000 крон за квадратный метр. Это только стоимость строительства», — подсчитал Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta.
«Кроме того, есть то, что мы называем soft cost, то есть различные проекты, разрешения, проектирование. Все это стоит денег. С учетом этого мы можем выйти на 80 000 за метр. Кроме того, есть юридические расходы, расходы на маркетинг, и мы даже не учли землю, которую нам пришлось купить», — добавил он.
Земля (по крайней мере в тех местах, где ведет строительство Penta) стоит еще 20 000 — 25 000 крон за квадратный метр.
«Мы уже достигли 100 000, а прибыли нет», — сказал он, добавив, что если бы все расходы были сведены к минимуму, использовались самые дешевые материалы, закупаемые в огромных объемах, и у компании была бы земля, купленная по хорошей цене, то теоретически она могла бы остановиться на цифре в 100 000. Однако каждая компания должна учитывать свою маржу, и если все сложить вместе, то нынешние рыночные цены являются адекватными, считает Паличка.
«Я могу говорить за нас. Мы стараемся держать маржу где-то в районе 15%. Может быть, это так не выглядит, но девелопмент — это довольно рискованный бизнес. Все происходит в течение многих лет, и на этом пути много неизвестных. Вы можете оступиться, по крайней мере в плане времени или объема. При марже менее 15% это в принципе не имеет смысла, особенно когда на рынке капитала можно купить облигации под 8%», — добавляет Паличка.
По его словам, цены будут снижаться благодаря более быстрому получению разрешений на строительство: «Затраты снизятся. Особенно если у вас есть кредиты и вы платите проценты».
Перспективы? Земля дорожает
В прошлом году, по данным Чешского статистического управления, доступность жилья по отношению к доходам домохозяйств была худшей в истории. Могут ли цены снова упасть?
«Со временем стоимость строительства может снизиться, если будет низкая загрузка, а строительные компании будут нуждаться в работе и готовы пойти на снижение цен. Возможно, на это повлияют материалы», — говорит Паличка, добавляя, что такой тенденции противостоит все более дорогая земля.
«В Праге, например, часто встречаются браунфилды, которые нуждаются в очистке, и нет особой перспективы, что цена упадет», — добавляет он. По его словам, нынешний спад строительства и тот факт, что многие проекты были отложены или остановлены, не играют на руку удешевлению.
«Если рассматривать квартиру комплексно, то она состоит из определенных продуктов, которые сегодня имеют ту же цену, что и на Западе. Хотя бы потому, что половина этих продуктов — с Запада. Это означает, что нет никаких причин для того, чтобы квартиры здесь стоили меньше, чем в других местах. Кроме того, конечно, есть цена рабочей силы, которая здесь дешевле, чем в некоторых странах, но даже она продолжает расти», — добавляет Паличка.
Эта ситуация, по его словам, приведет к тому, что все больше людей будут переходить на аренду жилья.
Чешская Республика уникальна по сравнению с другими странами тем, что около 80% людей владеют собственным жильем.
«Я думаю, что эти 80% немного обусловлены тем, что после революции у многих людей появилась возможность покупать квартиры на очень выгодных условиях у муниципалитетов, государства или даже у компаний. Это создало большую группу собственников, которые в обычных условиях не имели бы собственного жилья», - говорит он, добавляя, что арендная плата также будет расти.
«Арендная плата определяется рынком и тем пределом, который люди в состоянии оплатить. С другой стороны, она также складывается из затрат. Поэтому я думаю, что арендная плата будет двигаться примерно в соответствии с ростом цен на недвижимость», - сказал Паличка.
Источник: seznamzpravy.cz
Для добавления комментария нажмите «Показать комментарии» в конце статьи, войдите или зарегистрируйтесь.
Подпишитесь, чтобы ничего не упустить:
— Telegram
— Вступите в группу Facebook
Комментарии:
