Одни дачи бьют рекорды цен — другие не могут найти покупателя

В масштабах страны средняя предложенная цена дач и загородных домов площадью от 20 до 60 квадратных метров выросла в первом квартале на почти 11% в годовом исчислении — до 58 715 крон за квадратный метр. Лидерами роста стали Краловеградецкий край (+37%) и Пардубицкий (+25%). Заметное подорожание зафиксировано также в Оломоуцком и Моравскосилезском краях — примерно на пятую часть. Эксперты объясняют это тем, что рост цен на городское жильё в регионах потянул за собой и рекреационную недвижимость.

Небольшие объекты в пересчёте на квадратный метр традиционно обходятся дороже крупных: многие покупатели готовы сознательно выбрать дачу поменьше, лишь бы уложиться в общий бюджет. Резкий ценовой взлёт начался в период пандемии, когда закрытые границы заставили людей открыть для себя прелести загородной жизни. Тогда основными покупателями были молодые семьи с детьми; сегодня дачи чаще приобретают «на пенсию».

Однако картина неоднородна. Объекты в престижных локациях — Крконоше, Йизерские горы — и качественно отреконструированные дома бьют ценовые рекорды: стоимость традиционного рубленого дома в красивой природе превышает цену квадратного метра пражской квартиры. Одновременно средняя загородная дача в ничем не примечательном месте предлагается в среднем за 3,15 миллиона крон — на 2% дешевле, чем год назад. Старые постройки и объекты перед реконструкцией подешевели ещё ощутимее — до примерно 700 тысяч крон. Спрос на такие объекты остаётся низким.

Покупателям, присматривающимся к загородной недвижимости, эксперты настойчиво рекомендуют не пренебрегать юридической проверкой. Среди типичных ошибок — невнимание к вопросу доступа к объекту. Нередко дорога к даче проходит через чужой участок, и если право прохода не закреплено юридически, сосед в любой момент вправе его закрыть. Решением служит сервитут; при невозможности договориться — судебное установление так называемой необходимой дороги, которое всегда предполагает денежную компенсацию владельцу земли.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о том, кому принадлежит земля под постройкой. В случае с дачами участок и строение нередко числятся за разными собственниками; прилегающий сад при этом может принадлежать муниципалитету или иной структуре. Существующие обременения — сервитуты на проход, прокладку коммуникаций или пожизненное пользование — переходят к новому владельцу автоматически и способны существенно осложнить получение ипотеки. Банки особенно болезненно реагируют на сервитуты пожизненного пользования: такой объект либо вовсе не принимается в залог, либо его оценочная стоимость резко снижается.

Наконец, перед сделкой стоит убедиться в законности всех строений на участке. Для этого данные из кадастра недвижимости сверяют с ортофотоснимком: если на аэрофотографии видна постройка, которой нет в кадастровых документах, это тревожный сигнал. Незаконные строения теряют в стоимости, а при наступлении страхового случая — пожара или наводнения — страховые компании нередко урезают выплаты. Легализация через получение разрешения задним числом остаётся возможным, хотя и непростым выходом из ситуации.