Просите скидку на квартиру. Цены на недвижимость могут падать и пять лет, говорят эксперты

После разочарования покупателей, которые надеялись, что во время пандемии цены на жилье упадут, а они выросли еще больше, сейчас стоимость жилья стала стагнировать. С начала года квартиры подорожали всего на несколько процентных пунктов, согласно последним данным порталов недвижимости и новостей realitycechy.cz и realitymorava.cz.

Например, квартиры 1+1 с января по сентябрь подорожали на 1,3%. Квартиры 2+1 сейчас на 4% дороже, чем в январе, а квартиры 3+1 увеличили свою среднюю цену всего на 1,55%. Цена за средний квадратный метр практически перестала расти, даже по данным Price Compass сервера Sreality.

В Праге в августе квадратный метр (для квартиры площадью 60 – 80 м2) продавался в среднем за 115 500 крон, в Южноморавском крае – за 80 000 крон. Далее следует Средняя Чехия с ценой примерно 69 000 крон за м2. Самая дешевая недвижимость в Устецком крае — 34 600 крон за м2.

Покупатели сами будут влиять на то, куда дальше пойдут цены, утверждает Михал Пих, генеральный директор портала недвижимости Reality Čechy a Morava, который почти 15 лет отслеживает доступность жилья. Все будет зависеть от того, насколько покупатели будут согласны принять текущие цены».

А готовность соглашаться на завышенные цены, по мнению Либора Остатка,  снижается. По его словам, рынок недвижимости переместился со стороны продавцов на сторону покупателей. Сейчас самое время просить скидку, советует Остатек: «Вы можете придумать свое предложение и подождать. Я слышал о продаже многоквартирного дома в районе Опавы за 12 миллионов. Инвестор сказал, что купит его за 7 и ушел. Через несколько недель они продали его ему за семь».

Чешский рынок недвижимости претерпел бурные изменения с 1990 года. Мы имеем за плечами значительный рост цен на недвижимость на рубеже тысячелетий, период сильного падения цен между 2008 и 2014 годами. А потом ракетный «постпандемический» рост цен, который практически никто не предсказывал.

В результате средние цены на квартиры удвоились за последние 14 лет. Начнем с самых маленьких, 1+1. В сентябре 2008 года, незадолго до начала ипотечного кризиса, средняя цена однокомнатной квартиры составляла 1 253 507 крон. Во время кризиса та же квартира подешевела на 300 000, то есть почти на четверть, в августе 2014 года ее можно было купить по средней цене 934 126 крон. Согласно данным Reality Čechy a Morava, в сентябре 2022 года однокомнатная квартира подорожала в среднем до 2 623 818 крон.

Подобная участь ждала и более просторные квартиры. Незадолго до кризиса квартира 2+1 стоила в среднем 1 714 553 крон. В кризис она подешевела более чем на 350 тысяч. Сейчас в сентябре такая квартира продается в среднем за 3 708 774 крон — в два раза больше, чем 14 лет назад.

Трехкомнатные квартиры (3+1) особенно востребованы у молодых семей, в отличие от меньших по размеру, пользующихся популярностью у инвесторов. Квартира «Три плюс один» в сентябре 2008 года стоила 2 121 617 крон, в сентябре этого года она была продана по средней цене 4 735 286 чешских крон.

Заканчивается эра брокеров, начинается эра покупателей

При таком стремительном росте цен коррекция цен была лишь вопросом времени. Однако будет ли астрономическое падение цен на квартиры в Чехии таким же, как после краха американского банка Lehman Brothers, с которого началась глобальная рецессия? Пока оценить сложно.

Однако, по словам Остатка, цены на недвижимость могут упасть до нового годового минимума, аналогичного 2008–2014 годам: «Коррекция рынков может занять несколько лет. После 2008 года путь вниз занял 5 лет. Я не знаю, куда мы спускаемся. Но на это могут уйти даже эти пять лет», — говорит эксперт по недвижимости.

О спаде рынка относительно достоверно свидетельствует количество объявлений на серверах недвижимости, где предложения уже не исчезают так быстро. В конце прошлого года они снова начали заполняться. Например, на сервере Sreality их количество для Брно и его окрестностей удвоилось с января по август. «Происходит не только увеличение сроков представления недвижимости, но и постепенное снижение цен на некоторые виды недвижимости», — отмечает Михал Пих.

После ипотечного кризиса первыми подешевели дома без ремонта. Так и сейчас. «Если еще год назад на одно объявление о продаже квартиры в панельном доме звонили 30 заинтересованных лиц, теперь это скорее единицы», — добавляет Пих.

Приостановился рост цен на переоцененную недвижимость в непривлекательных локациях, а также на недвижимость в плохом техническом состоянии. Энергоемкая недвижимость тоже должна будет подешеветь. На новые квартиры и семейные дома цены пока существенно не упали. Цена земли под застройку продолжает расти.

Холодный душ для банков

Нынешнее охлаждение рынка обусловлено тремя основными факторами. Во-первых, цены на недвижимость поднялись выше уровня, который заинтересованные стороны готовы и могут принять со своими сбережениями. Во-вторых, ставки по ипотечным кредитам выросли с обычных 2% даже до 7%. В-третьих, ипотека не только дорогая, но и менее доступная.

Согласно новым и более строгим условиям ЧНБ, лица, заинтересованные в ипотеке, должны накопить не менее 20% от стоимости недвижимости (применяется к заявителям старше 36 лет, для более молодых заявителей ограничение составляет 10%). И они также должны соответствовать двум другим лимитам, DTI и DSTI, по которым банки оценивают кредитоспособность клиента.

А возросшие требования банков — один из факторов, который значительно сократил количество проданных объектов в этом году. «В третьем квартале был очень холодный душ по выданным жилищным ипотечным кредитам, они самые низкие за последние 18-20 лет. Август будет еще хуже, чем июль», — резюмирует Остек.

Индекс доступности жилья, поддерживаемый Golem Finance и EuroNet Media, в мае 2022 года достиг значения 68,4%. Он показывает, какая часть чистого месячного дохода среднестатистического чешского домохозяйства в настоящее время приходится на расходы на жилье. Всего семь лет назад она составляла 31,7%.

Источник: seznamzpravy.cz

Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для Вас формате:

YouTube – Что делать беженцу из Украины в Чехии? Пошаговая инструкция

YouTube – полезная информация в видео формате

Telegram – короткий дайджест новостей за день

Facebook – обсуждение новостей и дискуссии

Instagram – фото и видео новости каждый день