Золотая эпоха земельных участков закончилась. Теперь начинается головная боль, говорит девелопер

Люди перестали покупать новые частные дома, как только найдут подходящее предложение. На чешский рынок вернулось ожидание, говорит Давид Менцл. 

Однако, по мнению застройщика, ожидаемое удешевление строительства так и не наступит. Производство строительных материалов требует много энергии, что выражается в более высоких ценах.

Тем не менее, по словам Менцла, по крайней мере один ключевой элемент в строительстве коттеджей уже не будет таким дорогим, как в предыдущие годы. Это земельные участки. Благодаря лихорадке прошлых лет из любого поля делались участки под застройку — даже там, где это не имело бы смысла в нормальных рыночных условиях. Менцл считает, что времена изменились и это ударит по спекулянтам землей.

– Как текущие события в экономике и обществе влияют на ваш бизнес?

– Это были необыкновенные три года. Я строю дома уже 30 лет, но то, что мы пережили за последние три года, беспрецедентно. Сегодня есть тенденция выставлять все в наихудшем свете. Вот почему я должен сказать: я удивлен, насколько хорошими были результаты в этой области. Но годы были чрезвычайно трудными.

Во-первых, страна закрылась из-за ковида, что стало большим шоком, к которому мы не были готовы. Потом вся цепочка поставок развалилась. В течение 30 лет мы привыкли заказывать материал и получать его на строительной площадке за четыре дня. Сейчас мы ждем семь месяцев. Впоследствии была большая нестабильность цен, за которой последовала инфляция, и это продолжалось при очень неумелом вмешательстве прошлого руководства Чешского национального банка. Все это создавало необычайную динамику. Тем не менее отрасль по-прежнему работает очень хорошо.

– Однако появились новые переменные, такие как падение реальной заработной платы и рост цен на энергоносители. К чему это приведет в отношении строительства новых домов и квартир?

– Высокий уровень инфляции заставил рынок вести себя иррационально. Когда она наступила, многие вещи стали продаваться по нереальным ценам. Паника охватила рынок. Многие ожидали инфляции: было понятно, что повсеместное распространение льгот во время ковида приведет к обесцениванию денег.

Второй шок наступил, когда подскочили процентные ставки по ипотечным кредитам. Это заморозило рынок, произошла остановка бизнеса. Однако важно знать, что продажи не останавливаются полностью. Торги переносятся. Потребность жить не исчезает с рынка. Наоборот, она увеличивается. Люди просто ждут лучших времен.

– Падает ли спрос на новостройки?

– Я могу говорить только о сегменте частных домов. Кроме того, положение нашей компании не отражает ситуацию на всем рынке. Строительство идет полным ходом, поскольку мы наверстываем прошлогодние упущения. Мы не потеряли и новых клиентов. 

Люди ждут стабилизации процентных ставок. И ставки уже стабилизируются. Благодаря этому мы ожидаем, что большого падения площади частных домов не будет. В случае с квартирами и в некоторых конкретных городах может быть иначе.

– Представляет ли снижение доходов населения риск для застройщиков?

– Я не могу говорить за всех девелоперов. Разные проекты окажутся в разных ситуациях. Мы строим дома на одну семью и немного отстаем от мейнстрима. Падение реальных зарплат для нас пока не проблема. В преддверии пандемии покупательная способность наших клиентов значительно выросла. Поэтому нынешнее снижение реальной заработной платы в сегменте частных домов пока не стало проблемой. Есть более серьезные проблемы, такие как нехватка земли. Еще большей проблемой является регулирование ипотеки Чешским национальным банком и высокая процентная ставка.

С одной стороны, есть инфляция, с другой — можно ожидать, что недвижимость настолько не подорожает.

– Продолжат ли вообще расти цены на жилье?

– Многие ожидают, что цены на частные дома для одной семьи могут упасть. Но цены на них никогда не упадут. Цена складывается из стоимости материалов, которая в последнее время значительно выросла. Кроме того, производство строительных материалов очень энергоемко. Логично предположить, что производители с дорогой энергией не могут производить дешевый материал. Второй существенный пункт — цена работы. Здесь системно не хватает сотен тысяч мастеров.

– Вы говорите, что частные дома не станут дешевле, но в то же время спрос ослабнет. Вы должны как-то реагировать на это?

– В случае с квартирными застройщиками играют роль два аспекта, которых нет в нашем сегменте. В их случае важна цена денег, ведь они берут кредиты на строительство. Цена денег для них резко подскочила. Кроме того, их маржа больше, чем в случае частных домов.

Мы строим дома с пятипроцентной маржей. Для квартир маржа намного больше. В их случае она дает возможность немного снизить цены во время худших продаж. Но поскольку кредиты стали значительно дороже, у них этой возможности сейчас нет. Это грозит остановкой новых проектов. Они перестают строить и ждут. Так что даже в этом случае существенного падения цен не будет. Пока квартир не хватает, цены будут оставаться завышенными.

– Вы упомянули, что по-прежнему существует большая проблема с наличием земли. Что происходит на этом рынке?

– Земля по-прежнему будет большой проблемой и головной болью. Земля пережила золотую лихорадку. В последние годы темпы роста цен на нее были нездоровыми. Многие люди без опыта в строительном бизнесе купили где-то поле и превратили его в площадку для застройки. Хотя эти проекты не имели экономической основы, скорость роста цен на землю была настолько велика, что затмила ошибки людей.

Так что, даже не имея образования и знаний, вы могли успешно заниматься бизнесом и зарабатывать деньги в этой сфере. Многие люди были опьянены успехом. Они бросились в другие, еще менее значимые проекты. И теперь есть проблема: если земля не дорожает на 70% ежегодно, многие проекты не имеют рациональной экономической основы. Это приведет к большому количеству проблемных проектов.

– Итак, золотая лихорадка на землю закончилась?

– Да, ее больше нет, и многие люди обжигаются в процессе. К счастью, рост цен на землю на 79% в год продолжаться не будет. Это была одна из иррациональностей рынка, и я рад, что все вернулось на круги своя.

– Вы недавно купили офисное здание во Вроцлаве (Польша). Означает ли этот выход за пределы сегмента частных домов, что вы защищаете себя от худших времен?

– Помимо Чехии, мы также строим семейные дома в Польше и Словакии. Мы любим оба этих рынка, и бизнес там уже эквивалентен чешскому. Я говорю своим коллегам в Польше, что Польша в четыре раза больше, поэтому я ожидаю в четыре раза лучших результатов, чем в Чехии. Мы купили здание для коллег, чтобы они могли расти и расширяться. И у них есть результаты.

Источник: seznamzpravy.cz