Что выгоднее: фиксация на год или на пять лет

Заметно растёт разница между короткой и длинной фиксацией. Банки сильнее поднимают ставки на долгие периоды, а годовые условия некоторые стараются удерживать привлекательными. При ипотеке до 80% стоимости недвижимости средняя ставка на год равна 5,42%, а на десять лет достигает 6,35%. Для кредитов выше 80% разброс ещё больше: от 5,71% до 6,61%. Сыкора объясняет это тем, что при длинной фиксации банк берёт на себя риски изменения стоимости денег, инфляции и экономической ситуации на гораздо более долгий срок. При этом короткая фиксация для клиента не всегда выгодна: низкая начальная ставка означает риск более высоких ставок при следующем пересмотре. Ежемесячный платёж по кредиту в 3,5 миллиона крон на 25 лет при LTV до 80% сейчас составляет в среднем 22 095 крон, что почти на 1900 крон больше, чем в марте. Надежды на снижение ставок ещё в этом году, по мнению аналитика, больше нет.

Причина в удорожании ресурсов. Для чешской ипотеки решающее значение имеет динамика кроновых процентных свопов, от которых зависит цена денег для длинных фиксаций. Трёхлетние свопы в начале сентября достигли двухлетнего максимума. На рынках отражаются геополитическая неопределённость, более дорогая энергия и ужесточение политики центральных банков. Эксперт Golem Finance Либор Войта Остатек не исключает, что до конца года предложения банков снова приблизятся к отметке в шесть процентов, если ситуация на межбанковском рынке не успокоится. По его словам, ситуация вокруг конфликта на Ближнем Востоке остаётся крайне неопределённой, а дорогая нефть сигнализирует, что инфляция и ставки могут держаться на высоком уровне дольше, чем ожидалось. В следующем году цена ипотеки будет двигаться в основном вслед за инфляцией.

Тем, кто планирует покупку жилья, Остатек не советует строить решение лишь на ожидании удешевления ипотеки через год: даже если ставка снизится, часть выгоды может съесть дальнейший рост цен на недвижимость. Выбирать самую короткую фиксацию автоматически он бы не стал. Трёхлетняя даёт больше гибкости на случай снижения ставок, а пятилетняя в некоторых предложениях дороже трёхлетней лишь примерно на две десятых процентного пункта, но обеспечивает более долгую уверенность в размере платежа. Семьям с напряжённым бюджетом, одним основным доходом или небольшим запасом средств он советует всерьёз рассмотреть именно пятилетнюю фиксацию: главный риск, по его словам, не сама ставка, а сочетание большого долга и зависимости от одного источника дохода.

Партия ANO Андрея Бабиша перед прошлогодними выборами обещала удешевить ипотеку, напоминает Том Кадержабек из Swiss Life Select. Однако размер ставок определяют не политики. Задача Чешского национального банка — ценовая стабильность, и снижение ставок только по желанию правительства при сохраняющихся инфляционных рисках было бы опасным шагом. Кадержабек называет парадоксальным давление на ЧНБ при одновременной экспансионистской бюджетной политике: большие дефициты увеличивают потребность государства в заимствованиях и создают дополнительные инфляционные риски. Министр финансов Алена Шиллерова (ANO) в ответ на новые цифры пригрозила банкам, предположительно повторным введением секторального налога или аналогичной меры, что, как правило, приводит к удорожанию услуг для клиентов.