Удешевление квартир в Чехии началось, но застройщики это тщательно маскируют

После рекордного прошлого года рынок новых квартир замер. Это вызвано сочетанием высоких процентных ставок, ужесточения условий получения ипотечных кредитов и рекордных цен на недвижимость. В Праге, где по сравнению с другими регионами Чехии строится больше всего новых квартир, в первом полугодии было продано всего 1 900 квартир, то есть вдвое меньше, чем в предыдущем году.

Низкий спрос уже отражается на ценах, и застройщики ищут способ достучаться до заинтересованных лиц, которые еще могут позволить себе купить новую квартиру в нынешних условиях. В рамках своих стратегий продаж они все чаще предлагают скидки и специальные акции.

Рост цен и влияние более высоких процентных ставок

Квартиры в пражских новостройках выросли в цене в годовом исчислении на 18%, но резкий рост, царивший на рынке в 2021 году, когда цены подскочили более чем на 30%, ушел в прошлое. По сравнению со второй половиной 2021 года цены на квартиры в новостройках выросли всего на 1% и составили в среднем 124 887 крон за квадратный метр, согласно данным JLL, которая долгое время отслеживала рынок.

«Благоприятная конъюнктура на рынке жилья, которая сопровождала предыдущие два года, изменилась. Резкий рост процентных ставок и общее снижение доступности ипотечных кредитов охладили спрос, что стало отражаться в предоставлении различных скидок и специальных акций для потенциальных покупателей», — прокомментировала Бланка Вачкова, директор отдела маркетинговых исследований JLL.

По сравнению с началом года, когда часть прайс-листов даже не была доступна, так как интерес покупателей был огромен и цены росли с каждым днем, по ее словам, наблюдается некоторая нервозность и стремление сделать предложение более привлекательным.

Уловки девелоперов

В последнее время в связи со значительным повышением процентных ставок по ипотечным кредитам все более распространенным вариантом продажи становится так называемая гарантированная ипотека, когда продавец гарантирует клиенту процентную ставку в размере примерно 3%, как правило, сроком на два года.

«Проблема в том, что для этого клиент должен подтвердить доход, необходимый для ипотеки со ставкой 6%, а таких людей немного», — отмечает Вит Сурал, глава аналитической компании Flat Zone.

Продавцы также предлагают индивидуальные условия финансирования. «Это, например, необходимость оплатить только 15% стоимости недвижимости при подписании договора резервирования, а оставшуюся часть доплатить после сдачи проекта. Таким образом, у клиента есть возможность год-два подождать ипотеку с более выгодной процентной ставкой для строящихся квартир», — добавляет Сурал.

Крупнейший застройщик жилья в Чехии, компания Central Group, предлагает гарантию возврата денег, когда клиент вносит лишь десятипроцентный депозит и имеет возможность вернуть купленную квартиру в любое время до момента завершения проекта.

Другой пример — кухонное оборудование или аксессуары, включенные в цену. Например, такой вариант предлагает компания JRD в проекте Bohdalecké kvarteto для квартир 1+кк и 2+кк.

«Подобные действия довольно распространены на рынке, но теперь о них сообщают более публично. Это естественный шаг для девелоперских компаний, потому что за счет оптовых закупок они могут предложить клиенту цены, которые он не смог бы найти где-либо еще на рынке», — поясняет Сурал из Flat Zone.

В дополнение к кухонному оборудованию застройщик JRD также предлагает ваучер на меблировку квартиры стоимостью полмиллиона крон в проекте Císařská vinice.

Хотя официальные цены, которые указывают продавцы новых квартир, практически не изменились по сравнению со второй половиной 2021 года, растущий объем спецпредложений указывает на косвенное удешевление квартир. Покупатель заплатит за новостройку полную цену, но бонусы в итоге снизят общую стоимость.

Это применимо только в отдельных случаях, когда девелопер или инвестор предлагает скидку или запускает рекламную акцию. Однако с точки зрения всего рынка, по мнению экспертов, цены на квартиры пока не упадут.

«Мы не ожидаем снижения стоимости новостроек. Стоимость земли, строительства и финансирования очень высока. Цифры за первое полугодие указывают на стагнацию цен. Мы можем представить, что несколько последних квартир в завершенном проекте могут быть предложены по более выгодной цене, но в качестве первого выбора мы скорее ожидаем предложения бонусов, например, в виде кухонного гарнитура или гаражного места, включенного в цену», — объясняет Павла Хола, которая обеспечивает связь со СМИ для компании JLL.

Вит Сурал из компании Flat Zone в то же время обращает внимание на проблему, которая может возникнуть у небольших девелоперских компаний в периоды низкого спроса на новые квартиры.

«Небольшие компании, которые не накопили достаточных резервов и не договорились о финансировании, в будущем могут быть вынуждены продать свои текущие проекты более сильным игрокам, которые через год распродадут квартиры или перекинут проект на рынок аренды, где текущий спрос очень высок», — говорит Сурал.

По словам соучредителя фонда Vertex Fund Карины Тохтаровой (►Karina Tochtarová, LinkedIn),  в начале следующего года некоторые более мелкие девелоперские и строительные компании могут даже объединиться, чтобы укрепить свои позиции на рынке.

«Это не значит, что будет монопольный контроль над рынком, но девелоперский рынок достаточно жестко фильтруется и некоторые из девелоперов исчезнут. Мы также будем наблюдать слияние девелоперских компаний и коммерческих банков», — сообщила Карина Тохтарова в беседе с SZ Byznys.

Что касается новых проектов, по ее словам, девелоперы будут заключать контракты с фондами из-за невыполнения плана предпродаж и недополучения банковского финансирования. «Этот факт не пойдет на пользу покупателям, которые впоследствии будут выкупать недвижимость на вторичном рынке у фондов с наценкой и после нескольких лет износа», — добавляет она.

По мнению Карины Тохтаровой, кульминация всей ситуации может наступить в мае следующего года после оплаты коммунальных и других расходов за 2022 год, связанных с жильем.

«На рынке будет большое количество квартир и домов от собственников, которые не смогут покрыть расходы, связанные с жильем и суммой ипотеки после рефинансирования», — добавляет Тохтарова. Она полагает, что появятся десятки тысяч объектов, которые будут частично конкурировать с девелоперскими проектами.

Источник: seznamzpravy.cz

Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для вас формате:

YouTube – Все, что вы не знали о страховании иностранцев в Чехии (2022)

YouTube – Чешский язык • Ориентирование в городе • Как пройти?

Telegram – короткий дайджест новостей за день

Facebook – обсуждение новостей и другие дискуссии

Instagram – фото- и видеоновости каждый день