Чехи рискуют при покупке недвижимости

Банковский совет Чешского национального банка (ЧНБ) опубликовал свою последнюю оценку состояния чешской недвижимости. По мнению банка, цены на нее значительно завышены, несмотря на удешевление в предыдущие месяцы из-за замедления спроса на рынке недвижимости.

В конце первого квартала 2023 года, по данным центрального банка, цены продажи квартир на 57% превышали уровень дохода среднего домохозяйства, приобретающего собственное жилье. Что касается покупки квартир для сдачи в аренду, то переоценка составила около 23%.

Хотя на первый взгляд может показаться, что такой уровень переоценки эквивалентен слову «завышенная цена», на самом деле все обстоит иначе. Действительно, ставка, которую использует банк, является показателем потенциального диапазона рисков, которым подвержен рынок жилой недвижимости. Говоря еще проще, люди приобретают дома, которые в финансовом плане более обременительны, чем это целесообразно.

«Чем больше растет переоценка, тем больше рисков потенциально может возникнуть на рынке и тем больше осторожности следует проявлять», — объясняет Петра Влчкова, пресс-секретарь Чешского национального банка.

По ее словам, если переоценка высока, общественность может ожидать, что ЧНБ, скорее всего, использует один из своих макропруденциальных инструментов для укрепления финансовой стабильности. Это может включать, например, изменение коэффициентов кредитования LTV, DTI и DSTI, подобно тому, как это было сделано в апреле прошлого года.

«Однако всегда требуется комплексная оценка, в которой степень переоцененности играет важную, но не исключительную роль», — сказала представитель центрального банка.

Существенная разница в завышении цен в зависимости от назначения недвижимости, то есть от того, используется ли недвижимость для личного проживания или в качестве инвестиции, объясняется тем, что банк использует два различных подхода для измерения завышенной стоимости.

Жилье, используемое для личного проживания

Первый, пруденциальный подход ориентирован на вышеупомянутое медианное домохозяйство получателей кредита, приобретающих недвижимость для собственного проживания. Предполагается, что среднее домохозяйство не имеет достаточных средств для покупки недвижимости и поэтому финансирует ее через ипотечный кредит.

«В этом случае рыночные цены на недвижимость сравниваются с той стоимостью, которую такое домохозяйство могло бы профинансировать без повышенных кредитных рисков при ожидаемом экономическом развитии», — объясняет Петра Влчкова, пресс-секретарь ЧНБ.

Если при таком подходе обнаруживается переоценка, это означает, что обычные домохозяйства могут быть подвержены повышенному риску невозврата кредитов из-за своего финансового положения при финансировании недвижимости, и ЧНБ следует проявлять повышенную осторожность.

Переоценка инвестиционных квартир

В отличие от этого второй подход — так называемый подход к оценке — используется для арендных квартир и основан на традиционных методах оценки активов.

«Эти методы рассматривают, какой доход может принести данный актив в течение срока его службы. В данном случае оценивается, сколько арендной платы будет приносить недвижимость. Таким образом, рыночная цена недвижимости сравнивается со стоимостью, соответствующей сумме всех платежей, которые можно ожидать в будущем, учитывая экономическое развитие», — сказала представительница центрального банка.

Переоценка при таком подходе означает, что инвесторы-домохозяйства либо чрезмерно оптимистичны в отношении развития арендной платы по сравнению с ЧНБ, либо спекулируют на том, что цены вырастут больше, чем соответствует доходность от аренды, либо готовы принять очень низкую доходность по сравнению с другой, менее рискованной инвестицией.

По мнению ЧНБ, нынешняя разница в уровне переоценки в рамках двух подходов объясняется текущим повышенным уровнем процентных ставок по жилищным кредитам.

«С пруденциальной точки зрения, первые пять лет ипотечного кредита, когда риск дефолта, как правило, наиболее высок, обычно решающие. Поэтому уровень текущих процентных ставок, которые определяют размер ежемесячных выплат в ближайшем будущем, оказывает большое влияние на размер долга, который можно безопасно погасить», — объясняет пресс-секретарь.

С другой стороны, по ее словам, в случае покупки недвижимости для сдачи в аренду влияние текущих ставок ниже из-за долгосрочного инвестиционного горизонта.

«Дело не столько в том, какие процентные ставки сейчас, сколько в том, какие доходы будут получены в долгосрочной перспективе», — добавляет Петра Влчкова. Однако, учитывая падение цен, переоценка цен на недвижимость постепенно начинает снижаться, развиваясь в соответствии с рыночными ценами.

И в ближайшие месяцы возможен дальнейший спад. ЧНБ смоделировал будущие сценарии развития ситуации с недвижимостью, и при нормальном сценарии он ожидает, что цены упадут на 5%. В более тяжелом сценарии они могут упасть более чем на 15%.

«Однако вероятность такого неблагоприятного сценария низка», — сказал на пресс-конференции Либор Голуб, директор департамента финансовой стабильности ЧНБ.

Источник: seznamzpravy.cz

Для добавления комментария нажмите «Показать комментарии» в конце статьи, войдите или зарегистрируйтесь.

 

— Telegram 

— Facebook

— Instagram

— Вступите в группу Facebook