Браунфилд — новые возможности для строительства квартир в Праге

 

Где будут строиться новые квартиры в Праге? На территориях бывших промышленных объектов. Их здесь так много, что на них можно было бы построить новый Брно. Однако у браунфилдов есть своя специфика. «Конечно, все сложнее и дороже», — говорит Петр Паличка из компании Penta. 

 

В Чехии цены на новое жилье стагнируют или чуть снижаются уже много месяцев, а во втором квартале этого года в Праге было начато строительство 553 квартир, что на 53% меньше, чем в прошлом году. В Австрии, а именно в Вене, цены на жилье уже упали на 13%, но оно все равно не вызывает особого интереса, а в Германии растет число расторгнутых контрактов и углубляется кризис на рынке недвижимости. 

 

«В беседах с коллегами из Германии и Австрии мы пришли к выводу, что условия на всех рынках более или менее схожи, но отдельные страны воспринимают ситуацию вокруг ипотеки, кредитов и спадов совершенно по-разному», — говорит Петр Паличка. 

 

В то время как застройщики в Вене говорят: «Сейчас есть небольшая проблема, квартиры не продаются, офисы не сдаются, поэтому их не строят, но это пройдет и все снова будет хорошо», люди в немецких компаниях, по словам Палички, находятся в глубокой депрессии — хотя цифры очень похожи. 

 

Немцы в депрессии, чехи уверены в себе 

 

А чехи? Немецкий скептицизм на этот раз не передается чешским застройщикам. «У нас есть некоторое преимущество. Немецкий и венский рынки практически насыщены. В Мюнхене на душу населения приходится в два раза больше офисов, чем в Праге, так что здесь существует определенный дефицит. Не говоря уже о квартирах. В настоящее время в Праге не хватает десятков тысяч квартир», — говорит Паличка, добавляя, что на чешском рынке есть небольшие признаки оживления. 

 

Он не считает, что нынешняя ситуация является предвестником серьезного разворота и трансформации рынка недвижимости, хотя и допускает, что рынок может немного поредеть. 

 

Кризис? Это было в 2008 году, не сейчас 

 

«Кризис 2008 года был настоящим кризисом, он очистил рынок, и остались только сильные игроки. Я думаю, что сейчас происходит нечто похожее, хотя и не в таких масштабах. Но, скажем так, маленькому и слабому девелоперу сейчас нелегко начать что-то строить», — поясняет Паличка. 

 

Он не боится, что кризис с американского рынка коммерческой недвижимости перекинется на Чехию. 

 

«Я вижу, что даже здесь, в офисах, где сегодня сидит большинство американских компаний, за время кризиса коренным образом изменились рабочие привычки. Есть фирмы, где люди, по сути, вообще не ходили на работу два с половиной года и до сих пор не ходят. Я понимаю, что офисы в Америке переживают серьезный кризис, потому что они не нужны. Но я бы сказал, что европейские и чешские компании это не затрагивает». 

 

И хотя в настоящее время иностранные инвесторы исчезли с рынка офисных зданий, говорит Паличка, на их место пришли чехи. 

 

Как и цены на офисы, цены на квартиры будут расти, считает Паличка. «Я не думаю, что произойдет еще какое-то значительное снижение цен. Спрос, несомненно, есть, а нехватка квартир, по крайней мере в Праге, означает, что, когда процентные ставки упадут, цены снова поднимутся. Сейчас строят меньше, поэтому и квартир будет меньше. Поэтому я бы ожидал, что цены снова вырастут. Так уж сложилось», — добавляет он. 

 

Брно внутри Праги 

 

В Праге не только мало строят, но и сокращаются места, где можно строить. Поэтому девелоперы все чаще выбирают для своих проектов браунфилды, например территории заброшенных вокзалов или заводов. 

 

Однако такое строительство более трудоемко, чем строительство на «зеленых» участках. «Конечно, все сложнее и дороже», — говорит Паличка, имея в виду здание компании Transgas на Виноградской улице, на месте которого сейчас строят Penta и PSN. 

 

«Это сложно, поскольку у вас много соседей. Прямо по соседству находится Чешское радио со студиями звукозаписи, а внизу — три железнодорожных тоннеля. Кроме того, вы находитесь в самом центре города, а это значит, что существует множество ограничений на движение транспорта, и режим движения во время строительства будет очень сложным», — говорит Паличка. 

 

Он добавляет, что все это сложно координировать, что затягивает строительство и стоит денег. По его словам, необходимо учесть как минимум треть дополнительного времени и 20-процентную прибавку в финансах. Тем не менее браунфилды привлекают внимание девелоперов. И их достаточно много. 

 

«В Праге много таких мест. Есть исследования, которые утверждают, что в Праге на промышленных участках можно построить целый город Брно. Некоторые из них — крупные, такие как вокзал Бубны, станция Жижков, а также часть вокзала Масарика и район Флоренц», — говорит Паличка. 

 

Манхэттена в Праге не будет. У него нет шансов 

 

Еще одно направление, в котором может развиваться город, — это вверх. Но, по мнению Палички, в Праге эта тема не актуальна. 

 

«В расширенном центре Праги максимальная разрешенная высота составляет 40 метров. И это не только исторический центр Праги. Кроме того, в Праге нет особого желания строить высокие здания. В некоторых местах некоторые застройщики борются с местными властями, пытаясь добиться строительства высотных зданий, но пока это мало кому удается. Лично я не думаю, что будет второй Манхэттен. Я просто не вижу этого», — говорит он.