Аренда VS покупка квартиры в Чехии. Что выгоднее сейчас?

«При нынешних ипотечных ставках очевидно, что с математической точки зрения аренда выгоднее. Однако необходимо учитывать возможность договориться о скидке на покупку квартиры, при этом можно ожидать снижения процентных ставок по ипотеке и удорожания квартиры в долгосрочной перспективе», — говорит специалист Trinity Bank Йиржи Ванчура.

 

О скидке при покупке квартиры можно договориться, поскольку не все способны получить ипотечный кредит по текущим ставкам. В основном это относится к квартирам, купленным на вторичном рынке. По сравнению с ценой предложения можно сэкономить более 10%.

 

Когда ставки по ипотеке снизятся до 3–4%, что ожидается примерно через два года, можно будет рефинансировать нынешнюю 6-, 7- и даже 8-процентную ставку с небольшой фиксацией до более низкой. Но такой вариант подойдет только тем, у кого достаточно денег.

 

 

Для принятия дальнейших решений можно воспользоваться расчетами, подготовленными для Novinky.cz Йиржи Ванчурой из Trinity Bank.

 

Средняя квартира в Праге с планировкой 2+kk и площадью 60 кв. м сейчас стоит около 7,2 млн крон. Сопоставимую квартиру в Брно можно купить за 5,4 млн крон. При 80-процентной ипотеке, полученной в сентябре по ставке 5,74%, ежемесячный платеж составляет 34 000 крон в Праге и 25 000 крон в Брно. Пражская семья с чистым ежемесячным доходом в 62 000 крон может себе это позволить, в Брно достаточно чистого дохода в 42 000 крон.

 

Аренда сейчас более выгодна. В Праге она составит около 22 000 в месяц для той же недвижимости, в Брно — примерно на 5 000 меньше. Для того чтобы сумма арендной платы сравнялась с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту, ставки должны снизиться примерно до 2,5%.

 

«Поэтому для среднестатистического домохозяйства рационально выбрать аренду и дождаться более удобного периода для получения ипотечного кредита. Или взять ипотечный кредит, но на меньшую сумму», — советует Ванчура.

 

 

«В долгосрочной перспективе, однако, всегда лучше иметь недвижимость в собственности, чем арендовать ее. Кроме того, по мере постепенного погашения ипотечного кредита проценты уменьшаются, а вот арендная плата может значительно возрасти», — говорит руководитель Ownest Мартин Мачала.

 

Например, для 3-комнатной квартиры площадью 73 кв. м и стоимостью 7,7 млн крон платеж при ставке 5,74% составляет 40 800 крон, из которых проценты — 32 300 крон. «Ежемесячная арендная плата в такой квартире составляет 25 300 крон при средней цене за метр. Однако при ставке 4,5% процент за эту же квартиру при пятилетней фиксации составляет уже 25 150 крон, то есть меньше, чем арендная плата», — подсчитал Мачала.

 

Аналогичная ситуация и с квартирой 2+kk площадью 47 кв. м стоимостью 5 млн крон. Сумма погашения составляет 25 900 крон по ставке 5,74%, из которых проценты — 20 600 крон. Ежемесячная арендная плата составляет 16 300 крон. При ставке 4,5% проценты составляют 16 000 крон при пятилетней фиксации — меньше, чем арендная плата.

 

«Таким образом, ипотека выгодна уже при снижении процентной ставки ниже 4,5%. Мы ожидаем такого падения ставок примерно через 12–18 месяцев», — сказал Мачала.

 

«Из ряда сравнений за 20 лет можно сделать вывод, что покупка квартиры всегда выгоднее долгосрочной аренды», — считает брокер Изток Топлак из агентства недвижимости Remax.

 

 

«Чтобы купить квартиру в пражском районе Жижков за 4,5 млн крон с ипотекой в 3,6 млн крон, претендент должен иметь доход не менее 39 000 крон в месяц, если он один», — подтвердил Мартин Вашек, генеральный директор Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.

 

«В Брно для квартиры стоимостью 3,4 млн крон с ипотекой в 2,72 млн крон доход составит 30 000, в Оломоуце для объекта стоимостью более 3 млн крон с ипотекой в 2,5 млн крон доход должен быть не менее 28 000 крон», — сказал он.

 

В краткосрочной перспективе аренда окупается, обычно требуется только три арендных платежа — аванс на депозит и комиссионные риелтору. Фактические платежи по аренде и ипотеке, например, в Праге, примерно одинаковы. Арендная плата, скорее всего, будет расти, а ипотека — дешеветь.

 

 

За 4,2 млн крон можно приобрести, например, квартиру 2+kk площадью 43 кв. м в жилом комплексе в пражских Стодулках. Арендная плата в этом районе на портале Sreality.cz составляет от 18 000 до 23 500 крон в месяц за квартиру такой планировки.

 

Однако в долгосрочной перспективе, особенно если семья задумывается об обеспечении жильем своих отпрысков, по мнению экспертов, очевидным выбором является покупка в ипотеку.

 

 

«Дочь моей подруги учится в университете в Праге. За общежитие она платит 6 500 крон в месяц. Она учится на втором курсе, а ее брат будет поступать в следующем году. Чем платить за общежитие в два раза больше, лучше купить дешевую квартиру в ипотеку и сдавать одну комнату соседу», — говорит Владимир Бруна, руководитель компании B&K Nemovitostní investice.

 

Он приводит пример. Семья купила трехкомнатную квартиру в пражском районе Либень за 7 млн крон. Они взяли в долг 4 млн, и в долгосрочной перспективе это получается лучше, чем аренда. И проживание там более комфортно.

 

«В Праге не хватает 50 000 квартир. Вполне вероятно, что через два-три года цены на квартиры снова пойдут вверх. И если за это время ставки по ипотеке снизятся, не составит труда рефинансировать более дорогой кредит и снизить выплаты по нему», — говорит Бруна.

 

 

«Падение объемов строительства новых квартир действительно масштабное. В августе застройщики начали строительство всего 85 квартир в столице. Этот спад, а также высокие цены на материалы и землю могут привести к значительному росту цен на новые квартиры в будущем», — считает Томаш Драбек, директор компании Creditas Real Estate.

 

Уже сейчас наблюдается значительный рост арендной платы в элитных районах и новых комплексах. Таким образом арендная плата реагирует на дорогие ипотечные кредиты. Хотя через год-два они, скорее всего, подешевеют, арендная плата вряд ли снизится. Скорее, ожидается стабилизация.

 

«Несмотря на цену 620 крон за квадратный метр, все 140 квартир были сданы в течение четырех месяцев после последнего согласования», — хвастается Рудольф Крайна из компании Trigema Rental, построившей новый арендный дом в Карлине, в популярном районе недалеко от центра.