Арендное жилье сегодня строить невыгодно, говорит девелопер

«Процентные ставки и оценки достигли такого уровня, что новые проекты не строятся. Нынешняя ситуация, несомненно, сохранится в течение всего этого года и, возможно, в течение большей части следующего», — говорит бизнесмен Радим Пассер в интервью SZ Byznys.

Несмотря на ситуацию на столичном рынке, он пока не собирается выходить за пределы мегаполиса. Хотя он признает, что и нынешние процентные ставки, и длительная процедура строительства, которая затягивает некоторые этапы его проектов на 15 лет, не способствуют бизнесу.

– Рынок недвижимости пережил почти два года спада как с точки зрения спроса, продаж, так и начала строительства. Хотелось бы узнать, как текущая ситуация на рынке влияет на вас, одного из крупнейших офисных девелоперов в Чешской Республике?

– Это ситуация, которой еще не было на относительно молодом офисном рынке Праги. Вот уже два года здесь не строится ни одного нового офисного помещения. Процентные ставки и оценки достигли такого уровня, что новые объекты не строятся. Нынешняя ситуация, несомненно, сохранится в течение всего этого года и, возможно, значительной части следующего года.

– Эта ситуация касается только Чешской Республики или это проблема всей Европы?

– Почти вся Европа занимается этой проблемой. Недавно я был на конференции, где присутствовали инвесторы и застройщики из разных стран мира. В принципе, несколько зданий начали строить в Варшаве, несколько зданий строят в Мадриде в Испании, но в той части Европы, где находится Чехия, страны решают ту же проблему, и проекты ждут своего часа.

– С точки зрения вашего крупнейшего проекта, «Брумловки», как проявляется проблемная ситуация на рынке в случае с этой локацией?

– «Брумловка» — это проект, который стал для нас делом всей жизни, и мы планируем его завершить. На площадке осталось несколько важных этапов. Три из них находятся под нашим контролем, а два других сейчас проходят через довольно сложное решение по имущественному праву.

– Есть ли смысл девелоперу сегодня строить арендное жилье?

– Думаю, нет. Если учесть, что у нас есть чешская корона с ее непредсказуемыми колебаниями процентных ставок, то, на мой взгляд, это ситуация, которая не может быть выгодной для инвестора. Даже если считать в евро, сегодняшняя ситуация проблематична. Думаю, это ощущают, например, инвестиционные фонды в секторе аренды жилья по всей Европе. 

– Но вы уже приступили к строительству арендных квартир, и у вас есть планы на большее.

– Арендное жилье будет составлять только определенную долю всего проекта, которая может работать экономически. В частности, речь идет о 20-30% от общего объема, который будет построен.

– Что сегодня является наибольшей проблемой для застройщика?

– Возможно, я вас удивлю, но самая большая проблема, которая, на мой взгляд, была вызвана всеми постсоветскими правительствами, — это нехватка рабочей силы в строительной отрасли. В Праге уже давно строится на 10 000 квартир в год меньше, чем нужно, и даже притом, что строится мало, нет строительных мощностей. Не исключено, что в результате вся строительная отрасль может достичь стадии коллапса, когда строить будет просто некому, например, когда снова наступит бум и аппетит к строительству восстановится.

– Как вы думаете, есть ли решение этой проблемы?

– За один-два года решения не найти. Необходимо подготовить такие законы, чтобы профессии, по которым чехи не хотят работать в строительной отрасли, каковы бы ни были их причины и которые недоступны из внутренних источников, можно было бы лучше заполнить из-за рубежа, из культурно родственных стран.

– Есть ли у вас возможность строить, например, за пределами столицы?

– С точки зрения офисного рынка в Чехии в основном один центр — это Прага. Конечно, есть еще Брно, например, где офисный рынок развит в определенной степени, но, учитывая количество девелоперов, он достаточно занят. В прошлом мы уже пытались реализовать один проект в Остраве, который, к счастью, оказался удачным, и мы этому рады, но сложность остравского рынка стала для нас уроком, который не стоит повторять.

– Что касается планируемых инвестиций, как вы относитесь к проектам за рубежом?

– В 2005 году мы исследовали рынок в Бухаресте и Киеве. Но в итоге решили остаться только в Чехии. Всех имеющихся в нашем распоряжении человеческих и финансовых ресурсов достаточно для реализации двух наших проектов — «Брумловка» и «Розтылы». В то же время как человек, который ставит господа бога на первое место в своей жизни, я не хочу, чтобы работа полностью меня поглощала. Я пытаюсь сбалансировать свое время между служением господу богу, семьей и бизнесом. Зарубежная экспансия может в значительной степени нарушить тот баланс, который меня устраивает.

– В последние годы, особенно после того, как утихла пандемия коронавируса, тенденция к созданию общих офисов становится все более очевидной. У вас они уже есть, например, в зданиях «Бета» и «Филадельфия» на Брумловке. Видите ли вы в этом направлении дальнейшие перспективы и возможности?

– Это услуга, которую мы должны предоставлять. В нашем кампусе более 200 000 кв. м офисов, и где-то около 35% приходится на общие офисы. С другой стороны, эта область, возможно, лучше работает в центре города. Мне кажется, мы немного переусердствовали с этим в Брумловке. Сейчас у нас три центра для совместного использования офисов, в будущем мы думаем оставить максимум два. Тем не менее это способ предложить помещение многим компаниям, и он, безусловно, должен быть частью каждого крупного офисного центра.

– Еще в 2016 году в одном из интервью вы сказали, что рассматриваете возможность выхода на биржу. Как вы смотрите на этот вопрос сегодня? И действительно ли сейчас самое подходящее время для такого шага?

– Мы приняли довольно революционное для нас решение в 2013 году. Помимо того, что мы являемся городским девелопером, мы также решили стать долгосрочным инвестором и начали выкупать здания в Брумловке, которые мы продали в прошлом. Сейчас мы выкупили семь из девяти зданий. Владеть ими в долгосрочной перспективе экономически сложно, и с этой точки зрения мы поняли, что может наступить момент, когда нам понадобится соинвестор, и я думаю, что мы по-прежнему открыты для такого варианта. Но будет ли это выход на фондовый рынок или привлечение долгосрочного сильного инвестора, мы пока не знаем.

– У вас уже есть кто-то на примете?

– Пока нет, и мы не работаем над этим систематически. Но если кто-то появится, мы будем вести с ним переговоры. 

Чешская инвестиционная и девелоперская компания, основанная Радимом Пассером в 1991 году. Компания занимается строительством офисных и коммерческих зданий, а также жилых домов. Застройщик и инвестор в основном ассоциируется с проектом Brumlovka (ранее BB Centrum) в Праге 4, который является одним из крупнейших градостроительных проектов в Чешской Республике. Группа Passerinvest инвестировала в него почти 16 миллиардов крон. В 2006 году группа вышла на территорию района Розтылы — бывшее место расположения «Интерлова» в Праге 11.