Пражские офисы стоят как немецкие. Чтобы строиться, они должны стать еще дороже
24 февраля 2025
16:30
353
Предложение свободных офисов в Праге приближается к нулю из-за затишья в строительстве, поэтому арендная плата, которую платят компании, уже достигает уровня среднего немецкого города. И в этом году ситуация будет еще хуже.
После ковида офисный рынок в Чехии практически остановился. Вместо естественного расширения компании с растущей тенденцией к дистанционной работе начали сокращать арендуемые площади, на которых работают сотрудники. Девелоперы, работающие в этом секторе, также столкнулись с подобным замедлением, и уже четвертый год подряд они практически не строят новых площадей.
«Я думаю, что эта тенденция временная. Мы ожидаем, что в этом году ситуация еще ухудшится. В этом году будет построено около 25 000 кв. м, что составляет примерно шестую часть от того, что в среднем сдавалось ежегодно до начала кризиса», — говорит Павел Новак, руководитель отдела офисных агентств Savills.
«В следующем году ситуация в строительстве может быть еще хуже, а примерно со второй половины 2027 года мы верим в постепенное улучшение», — сказал эксперт офисного рынка на Agenda.
Чешские склады и промышленные цеха дешевеют
По мнению эксперта внутреннего офисного рынка, причиной того, что офисы в Чехии не строятся, несмотря на исторически самый высокий спрос, который достиг в столице более 600 000 кв. м (включая продление существующих контрактов), является простая математика. «Девелоперам перестало быть экономически выгодно строить новые офисные здания», — сказал в интервью Павел Новак.
Математика не сходится
Одной из главных причин этого, по его словам, является длительный процесс получения разрешений. «На рынке есть проекты, которые готовятся уже более десяти лет. Это обстоятельство делает весь процесс очень дорогим. Кроме того, в последние годы девелоперам пришлось столкнуться с ростом цен на энергоносители и рабочую силу, а в итоге — с высокими процентными ставками», — описывает эти факторы руководитель отдела офисного рынка Savills.
«На фоне этого стоит уровень арендной платы для клиента. В Праге она росла, но не настолько, чтобы покрыть затраты инвестора. Для того чтобы математика проектов оправдалась, рыночные арендные ставки должны были бы подняться еще выше», — говорит Павел Новак.
В настоящее время самые престижные офисы в столице сдаются по цене около 30 евро за квадратный метр в месяц. Средняя арендная плата в Гамбурге (Германия) в конце прошлого года составляла около 35 евро за квадратный метр.
«В расширенном центре Праги, таких районах, как Панкрац, Андел или Карлин, арендная плата составляет около 20 евро. Если бы в этих районах сейчас велось новое строительство, арендная плата была бы как минимум на пятую часть дороже», — уточняет эксперт.
Офисы переполнены
По словам эксперта, ограниченное строительство новых зданий сказывается не только на самих арендных ставках, но и на уровне заполняемости уже действующих помещений.
«Средний уровень свободных площадей в конце прошлого года достиг 7,3%. Но в центре столицы и прилегающих районах уровень вакантных площадей повсеместно резко снижается. В некоторых случаях он не достигает и 5%», — говорит он, добавляя, что сегодня у компаний практически нет выбора.
Если, например, компания среднего размера со штатом около 100 сотрудников захочет арендовать новое офисное помещение, ей придется подавать заявку заблаговременно.
«На обустройство помещения уходит от шести до девяти месяцев, за несколько месяцев до этого нужно заключить договор, а еще раньше — принять решение. Если бы я все это сложил, то сказал бы, что это процесс, которым компания должна заниматься примерно за два — два с половиной года», — заключает Павел Новак.
«Я думаю, что эта тенденция временная. Мы ожидаем, что в этом году ситуация еще ухудшится. В этом году будет построено около 25 000 кв. м, что составляет примерно шестую часть от того, что в среднем сдавалось ежегодно до начала кризиса», — говорит Павел Новак, руководитель отдела офисных агентств Savills.
«В следующем году ситуация в строительстве может быть еще хуже, а примерно со второй половины 2027 года мы верим в постепенное улучшение», — сказал эксперт офисного рынка на Agenda.
Чешские склады и промышленные цеха дешевеют
По мнению эксперта внутреннего офисного рынка, причиной того, что офисы в Чехии не строятся, несмотря на исторически самый высокий спрос, который достиг в столице более 600 000 кв. м (включая продление существующих контрактов), является простая математика. «Девелоперам перестало быть экономически выгодно строить новые офисные здания», — сказал в интервью Павел Новак.
Математика не сходится
Одной из главных причин этого, по его словам, является длительный процесс получения разрешений. «На рынке есть проекты, которые готовятся уже более десяти лет. Это обстоятельство делает весь процесс очень дорогим. Кроме того, в последние годы девелоперам пришлось столкнуться с ростом цен на энергоносители и рабочую силу, а в итоге — с высокими процентными ставками», — описывает эти факторы руководитель отдела офисного рынка Savills.
«На фоне этого стоит уровень арендной платы для клиента. В Праге она росла, но не настолько, чтобы покрыть затраты инвестора. Для того чтобы математика проектов оправдалась, рыночные арендные ставки должны были бы подняться еще выше», — говорит Павел Новак.
В настоящее время самые престижные офисы в столице сдаются по цене около 30 евро за квадратный метр в месяц. Средняя арендная плата в Гамбурге (Германия) в конце прошлого года составляла около 35 евро за квадратный метр.
«В расширенном центре Праги, таких районах, как Панкрац, Андел или Карлин, арендная плата составляет около 20 евро. Если бы в этих районах сейчас велось новое строительство, арендная плата была бы как минимум на пятую часть дороже», — уточняет эксперт.
Офисы переполнены
По словам эксперта, ограниченное строительство новых зданий сказывается не только на самих арендных ставках, но и на уровне заполняемости уже действующих помещений.
«Средний уровень свободных площадей в конце прошлого года достиг 7,3%. Но в центре столицы и прилегающих районах уровень вакантных площадей повсеместно резко снижается. В некоторых случаях он не достигает и 5%», — говорит он, добавляя, что сегодня у компаний практически нет выбора.
Если, например, компания среднего размера со штатом около 100 сотрудников захочет арендовать новое офисное помещение, ей придется подавать заявку заблаговременно.
«На обустройство помещения уходит от шести до девяти месяцев, за несколько месяцев до этого нужно заключить договор, а еще раньше — принять решение. Если бы я все это сложил, то сказал бы, что это процесс, которым компания должна заниматься примерно за два — два с половиной года», — заключает Павел Новак.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
