Комментарий: «одержимость» чехов собственным жильем — это не прихоть, а необходимость

О чешских домохозяйствах говорят, что они жаждут владеть, потому что раньше никто ничем не владели, а теперь хотят это восполнить. Другими часто упоминаемыми причинами являются неприятие риска и негативный национальный опыт купонной приватизации. Это привело к общему недоверию общества к инвестициям в компании и фонды, и поэтому единственные значимые инвестиции — это недвижимость.

В ходе исследования мы узнали, как чехи относятся к жилью, каковы их предпочтения, желания и препятствия. Чехи хотят владеть не ради владения, а по вполне простым и прагматичным причинам, которых нет у других форм жилья по сравнению с собственным.

Тема собственного жилья актуальна почти для 70% общества. Если мы также включим тех, для кого владение домом хотя бы немного важно, доля близка к 100%. Это подтверждает гипотезу о том, что чехи хотят по возможности жить в своей квартире. Без более глубокого понимания того, почему это так, — это социологическое открытие с потенциально большим влиянием, поскольку жилье как основная человеческая потребность может стать фундаментальной движущей силой не только социального мира, но и дальнейшего политического развития.

По сравнению с Европой, согласно индексу недвижимости Deloitte 2024, доступность жилья в Чехии является худшей за всю историю. На квартиру площадью 70 квадратных метров нам нужно более 13 годовых брутто-зарплат, в то время как в соседней Польше менее восьми, а в Дании менее пяти годовых брутто-зарплаты. Следует отметить, что Польша и Дания лучше Чехии по скорости строительства, соответственно, по получению разрешений на строительство.

В качестве примера возьмем доступность квартиры 3+кк площадью 70 квадратных метров в Праге. На пике своего развития в сентябре 2022 года вышеупомянутая квартира обошлась в 19 среднегодовых пражских зарплат (новостройки) или 16 (вторичное жилье). На доступность жилья повлияло значительное повышение процентных ставок Чешским национальным банком в попытке обуздать инфляцию и замедлить экономику, что привело к недоступности ипотечных кредитов для и без того дорогого жилья. Хотя номинально заработная плата выросла, она не могла компенсировать такую ​​разницу за столь короткий период. Почти внезапное увеличение ставок по ипотечным кредитам с 2 до 6% привело к увеличению выплат с 3 700 крон до 6 000 крон по кредиту в миллион крон со сроком погашения 30 лет, что соответствует изменению на 62%.

В ситуации, когда ставки по ипотеке упали ниже 5%, а цены на недвижимость после восстановления вновь растут, это, конечно, не добавит хорошего настроения в обществе.

В исследовании мы сосредоточились на причинах, по которым люди хотят иметь собственное жилье. Результаты, показанные на графике ниже, к удивлению, не подтверждают обоснованность гипотезы о том, что чехи хотят жить самостоятельно, потому что они просто хотят владеть жильем и, таким образом, инвестировать в свое будущее. Первые четыре из пяти наиболее важных причин относятся к мотивам, связанным с реализацией безопасности и защищенности, то есть обеспечением первичных физиологических потребностей. Если бы мне пришлось интерпретировать этот график и резюмировать его в виде модифицированной гипотезы, это звучало бы примерно так:

«Чехи хотят жить в своем жилье, потому что больше у них ничего не осталось. Арендованное жилье, в отличие от владения им, не обеспечивает жильцам достаточной безопасности, чувства защищенности и убежища, которым они могут воспользоваться по мере необходимости и сделать квартиру своим домом».

И да, существенным мотивом владения недвижимостью является то, что ее можно сдавать в аренду, она со временем увеличивается в цене и компенсирует пенсионную реформу в непроизводительном возрасте. С определенной точки зрения обеспечение старости можно рассматривать и как мотив обеспечения безопасности.

Причина, по которой мы не должны социально недооценивать, упрощать или игнорировать проблему доступности жилья, заключается в том, что это важнейшая человеческая потребность, занимающая первую, а может быть, и вторую строчку в пирамиде потребностей Маслоу, согласно которой у человека есть пять основных потребностей. Они ранжируются в соответствии с тем, как они постепенно развивались, а также в зависимости от того, выше или ниже они по своей ценности.

Нереализация физиологических потребностей и потребностей в безопасности может привести к психологическим проблемам из-за стресса и экзистенциальной тревоги, что приводит к ухудшению состояния здоровья.

Ту же аналогию можно использовать и в случае с жильем. У человека, подвергшегося стрессу от неудовлетворительного жилищного положения, может наблюдаться ухудшение способности функционировать в семье, обществе или на работе, что еще больше ухудшает его состояние.

Неудивительно, что важнейшим параметром при выборе жилья является цена как функциональный фактор, обеспечивающий основные физиологические потребности. Этот вывод еще больше подчеркивает необходимость не упускать из виду доступность жилья. Далее следует безопасность места,  энергоэффективность квартиры, доступность и исправность.

Исследования подтвердили, что цена, местоположение, безопасность и эксплуатационные расходы играют важную роль при выборе жилья. Аналогичным образом, расположение других параметров по важности соответствует ситуации, в которой мы находимся в Чешской Республике. Как только мы удовлетворим наши основные потребности, мы сможем сосредоточиться на более высоких потребностях, таких как экология, устойчивое развитие, сообщества и более передовые технологии в жилищном строительстве.

Если бы мы хотели изучить, где люди хотели бы жить, предпочтительным вариантом было бы новое здание, будь то семейный дом или квартира. Хотя экология, устойчивость и здоровая внутренняя среда, которые в случае новых зданий явно находятся на более высоком уровне, оцениваются ниже, чем другие параметры, я интерпретирую это как направление, к которому мы стремимся как люди. С ростом уровня жизни и уровня благосостояния мы, естественно, захотим жить лучше, культурнее и качественнее.

Интересным социологическим открытием является предпочтение проживания в квартире дальше от центра или на периферии, чем квартира в центре города. Это можно объяснить чрезмерным движением транспорта и трафиком, туризмом, недостатком зелени и повышенной концентрацией выбросов в центрах городов. Это может способствовать дальнейшему джентрификации — феномену, когда более богатые горожане покупают, ремонтируют и модернизируют недвижимость в непригодных и менее благополучных частях города, вытесняя жителей с низкими доходами на самый край города или за его пределы. Это в дальнейшем вызывает дисбаланс социальных слоев в городе и нехватку кадров в специализированных службах, необходимых городу и проживающим в нем людям (магазины, уборка, вывоз мусора и т.д.).

Вторым, наиболее предпочтительным вариантом является проживание в семейном доме в сельской местности. Это, безусловно, очень логичное и законное желание. Однако это предъявляет значительные требования к качеству транспортных услуг и дополнительные затраты, связанные с сервисом и логистикой поездок на работу, в школу и т. д.

Опрос JRD об отношении чехов к доступности жилья был проведен в апреле 2024 года исследовательским агентством Ipsos, в нем приняли участие 754 респондента со всей Чехии в возрасте 20-50 лет. Он сосредоточил внимание на точке зрения чехов на жилье, владение жильем, финансирование жилья и жилищные предпочтения.