Как не лишиться средств при продаже дома или квартиры. Известные дела о растратах адвокатов в Чехии
19 декабря 2023
19:00
1555
Адвокатский эскроу — самая распространенная практика на рынке недвижимости при продаже дома или квартиры. Вы передаете свои деньги в руки адвоката, но будут ли ваши деньги в сохранности?
Риски использования эскроу адвоката
Большинство людей доверяют продажу недвижимости агентству недвижимости, которое работает с адвокатом. Но даже долгосрочное сотрудничество с адвокатом не может быть гарантией успешного завершения сделки, как показало дело Суковой.
Большинство людей доверяют продажу недвижимости агентству недвижимости, которое работает с адвокатом. Но даже долгосрочное сотрудничество с адвокатом не может быть гарантией успешного завершения сделки, как показало дело Суковой.
Адвокат Хана Сукова, специализирующаяся на сопровождении сделок с недвижимостью, присвоила 153 миллиона чешских крон у 44 клиентов. Она работала в юридической фирме вместе со своей дочерью магистром Павлой Марешовой, сотрудником, управлявшим банковскими счетами.
Сукова проводила с деньгами своих клиентов различные махинации. В частности, она снимала часть средств с банковских счетов клиентов. Затем она переводила деньги с одного эскроу-счета на другой в зависимости от того, где ей не хватало средств или где нужно было уже выплатить деньги. Система рухнула, когда летом прошлого года (2022) сделки с недвижимостью остановились из-за неопределенности, связанной с войной на Украине, и новые эскроу-счета Суковой перестали пополняться.
Кто стал жертвами?
44 клиента риэлторов, молодые пары и семьи с детьми, которые добросовестно доверили им продажу своей недвижимости. Некоторые из них потеряли свои квартиры или дома и вынуждены снимать жилье в субаренду или брать дополнительные ипотечные кредиты, чтобы сохранить недвижимость, в которую они хотели переехать. Подробнее о деле можно почитать на чешском сайте, который освещает борьбу пострадавших.
Предположим, что агент по недвижимости вручает вам стандартный договор, и вы надеетесь, что это рутинное дело, поэтому полностью доверяете ему, но именно здесь вам следует остерегаться. Действительно ли вы хотите доверить свои деньги незнакомому адвокату? Вам могут сказать, что адвокат застрахован, но никто не скажет, что полис никак не защитит именно вас. Растрата не покрывается страховкой. Никто не вернет вам деньги, которые намеренно украли, так что у вас не останется ни имущества, ни денег.
Хотя в большинстве случаев этого не произойдет, вы определенно не хотите, чтобы такая ситуация случилась с вами. Если вы не хотите играть в лотерею, не поручайте адвокату сопровождение сделки при продаже.
Известные в СМИ дела о растратах адвокатов
Каждый раз это вина отдельного человека (адвоката), но в некоторых случаях Чешская палата адвокатов могла бы это предотвратить:
- 2022 год (153 миллиона чешских крон ущерба)
До сих пор неясно, на что адвокат Сукова потратила средства. Полиция даже не завершила уголовное преследование. В настоящее время (конец 2023 года) г-жа Сукова находится под стражей. Чешская палата адвокатов проводила расследование в отношении Суковой в 2017 году, но позволила ей продолжать распоряжаться деньгами клиентов.
- 2022 год (ущерб 16 миллионов чешских крон)
Сын адвоката присвоил более 16 миллионов из эскроу.
- 2015 год (ущерб 6,5 млн крон)
Региональный суд в Праге вынес решение по делу Яна Бачилека, адвоката из Кладно, который использовал почти 6 миллионов чешских крон с депозитного счета для собственных нужд. Его приговорили к пяти с половиной годам за растрату, запретили заниматься адвокатской деятельностью и обязали возместить причиненный ущерб.
- 2015-18 (ущерб в размере 1,3 млн чешских крон)
Адвокат из Пльзеня был привлечен к ответственности за хищение миллионов долларов при продаже квартиры своего клиента.
- 2010 (ущерб 84 млн чешских крон)
Оломоуцкий областной суд приговорил адвоката Мариана Штястного к семи с половиной годам лишения свободы. Согласно приговору, он присвоил 84 миллиона чешских крон из денег, переданных ему клиентами на хранение. За 3 года до этого дела он уже был осужден за аналогичное преступление!
- 2010-12 (ущерб в размере 65 миллионов чешских крон)
Преступная деятельность относится к периоду между 2010 и 2012 годами. Большая часть предположительно присвоенных денег была доверена адвокату клиентами агентства недвижимости Reality 21, с которым у него был заключен договор на оказание юридических услуг. В том числе он обеспечивал юридическое хранение вверенных денег. Согласно обвинительному заключению, около 70 клиентов не получили деньги за недвижимость, которую они продали через фирму.
- 2007-13 годы (ущерб в размере 99 миллионов чешских крон)
Согласно обвинительному заключению, в период с 2007 по 2013 год Тоболова принимала от своих клиентов и клиентов агентства недвижимости деньги под залог в связи со сделками с недвижимостью. Затем она присвоила эти деньги для собственного использования без их согласия. Далее она одолжила значительную часть денег своему другу.
Альтернативы
Помимо юридического депонирования, существует также нотариальное депонирование. Однако риск растраты такой же, как и при адвокатском эскроу.
Поэтому требуйте банковское депонирование — на сегодняшний день это, пожалуй, единственное надежное решение. Банки экономически сильны и стабильны. Банковский эскроу, вероятно, обойдется дороже, но что такое несколько тысяч против потери нескольких миллионов?
Альтернативы
Помимо юридического депонирования, существует также нотариальное депонирование. Однако риск растраты такой же, как и при адвокатском эскроу.
Поэтому требуйте банковское депонирование — на сегодняшний день это, пожалуй, единственное надежное решение. Банки экономически сильны и стабильны. Банковский эскроу, вероятно, обойдется дороже, но что такое несколько тысяч против потери нескольких миллионов?
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
