Конец аукционов в Чехии? Ужесточение правил оттолкнет покупателей, предупреждает эксперт

С января следующего года в Чехии прекратятся продажи на аукционах. По крайней мере в том виде, в котором их знал внутренний рынок. Способ продажи, который не подчинялся практически никаким нормам закона, будет полностью изменен.

«Новые правила для всех публичных торгов будут едиными, что облегчит их участникам ориентирование и предотвратит ситуации, когда, например, участник неприятно удивлен тем, что залог после торгов не возвращается, потому что организатор аукциона оставил его себе в качестве вознаграждения», — говорит Петр Валецко, пресс-секретарь Министерства регионального развития, которое стоит за принятием закона.

До сих пор благодаря минимальному регулированию продавец имел ряд преимуществ. Он не только мог устанавливать правила аукциона по своему усмотрению, но даже мог изменить свое решение в тот момент, когда его не устраивал результат, например, из-за слишком низкой итоговой суммы.

Это также стало одной из причин повышенного интереса к такому типу продажи, например, во время пандемии коронавируса, когда спрос на недвижимость был огромным. Покупатели стояли в очереди за предложениями и были готовы переплатить сотни тысяч сверх объявленной цены.

Теперь закон ужесточает весь процесс, и даже недовольный продавец не сможет избежать сделки. По мнению Ондржея Гавласа, директора по аукционам и торгам компании по недвижимости GAVLAS, изменение закона может негативно сказаться на спросе на продажи с публичных торгов.

«Поскольку новый закон не позволяет применять предельную цену, при недостижении которой продавец не обязан продавать недвижимость, мы ожидаем оттока заинтересованных в этой форме продажи с открытого рынка», — сказал Ондржей Гавлас.

По его словам, заинтересованные лица могут попросить аукциониста установить запрашиваемую цену на уровне рыночной из-за опасений по поводу итоговой цены. «Это противоречит концепции аукционов и торгов. Для того чтобы аукцион был успешным, он должен начинаться с привлекательной стартовой цены, которая привлечет большее количество претендентов на покупку недвижимости, и только ставки покажут рыночную цену объекта», — объясняет он.

Франтишек Кроупа, брокер по недвижимости из ARCHER reality, также подтверждает текущую практику. «Обычно публикуется предложение с реальной ценой продажи в пять миллионов, например, на один миллион крон дешевле. Многие претенденты записываются на аукцион, рассчитывая на выгодную сделку», — говорит он.

Однако нет ничего необычного в том, что недвижимость в этом случае продается, например, всего за 4,7 миллиона крон. «При обычной продаже было бы реально продать его за рыночную цену, то есть за вышеупомянутые 5 миллионов чешских крон. Однако в некоторых случаях выставленная на аукцион сумма — это лишь иллюзия успешной сделки», — добавляет Франтишек Кроупа.

С другой стороны, в отношении аукционов правила значительно смягчаются. Например, отменяется обязанность аукционистов организовывать осмотр свободно доступных объектов аукциона, таких как земля. Для аукционов по предложению собственника не будет требоваться заключение эксперта, а также исчезнет значительная часть административной работы.

«Еще одним важным изменением является переход от лицензирования предпринимательства по проведению добровольных аукционов от концессионной к регламентированной», — говорит Петр Валецко, добавляя, что смягчение правил для аукционистов может способствовать развитию конкуренции на рынке и, соответственно, снижению цен на их услуги.

Риск заемщика
Также в случае с аукционами будет обязательным подписание договора купли-продажи после проведения аукциона. До сих пор право собственности переходило на аукционе в момент проведения торгов. Но даже в результате этого изменения, по словам аукциониста Ондржея Гавласа, во время аукциона могут возникнуть определенные сложности, которые могут оттолкнуть потенциальных участников от этого вида продажи.

«Подписывается договор купли-продажи, ожидается оплата, а право собственности передается только путем подачи ходатайства о внесении права собственности в кадастр. Между подачей прошения о внесении записи в земельный кадастр и аукционом проходит длительный период времени, в течение которого ожидается выплата покупной цены», — отмечает Гавлас, добавляя, что в этот период может возникнуть ситуация, когда, например, на недвижимость будет обращено взыскание.

«Поэтому победитель аукциона по новому закону не уверен, что он действительно станет владельцем, даже заплатив цену, достигнутую на аукционе», — добавляет он.

Наибольший риск представляют недобровольные аукционы, где продавцом выступает залогодержатель. В случае с аукционами по продаже недвижимости это, как правило, банк, выдавший заемщику ипотечный кредит, который он не погасил.

«В этом случае вероятность того, что у заемщика есть и другие взыскания, и от аукциона придется отказаться, значительно выше», — добавляет директор по аукционам и торгам риелторской компании GAVLAS.

Предварительный выкуп станет более быстрым процессом
Закон о публичных аукционах также вводит новую систему в отношении права преимущественной покупки. Теперь лицо, обладающее преимущественным правом, должно будет присутствовать на аукционе, где у него будет возможность сделать наивысшую ставку.

«Это значительно более эффективный способ продажи недвижимости, обремененной преимущественным правом, чем, например, прямая продажа, при которой, согласно Гражданскому кодексу, необходимо заключить договор купли-продажи с лицом, заинтересованным в покупке такой обремененной недвижимости, после чего недвижимость должна быть предложена бенефициару преимущественного права по той же цене, и в течение трех месяцев лицо ожидает, воспользуется ли бенефициар своим правом», — сказал Ондржей Гавлас.