Более 160 квартир с 97-процентной заполняемостью, не вставая с места, говорит инвестор

Как вы пришли к инвестированию в недвижимость?

— Это произошло случайно. Я долгое время работал в банке и был счастлив там, но хотел начать самостоятельную деятельность. Однажды коллега принес на работу книгу об инвестировании в недвижимость, и она меня очень заинтересовала. Я прочитал ее за одну ночь, а на следующее утро решил, что хочу этим заняться. Я начал изучать различные объявления на порталах о недвижимости и обнаружил, что там есть много действительно интересных районов. Примерно через два дня я начал обзванивать отдельные квартиры, чтобы купить их.

Как вы получили первоначальный капитал?

— У меня были собственные сбережения, исчисляемые сотнями тысяч крон. Но большим преимуществом было то, что благодаря работе в банке я имел представление о том, как работает вся эта система, и мне было проще получить деньги. После того как были приобретены первые квартиры, я расширил масштабы.

На основании чего вы выбирали квартиры в самом начале?

— Поскольку я был еще новичком в инвестировании в недвижимость, я боялся выбирать квартиры в незнакомых мне регионах. Поэтому свою первую квартиру я купил в Праге, потому что я там жил и мог ее проверять. Однако Прага — один из худших регионов во всей стране с точки зрения инвестирования, в основном из-за низкой доходности. Постепенно я понял, что нужно покупать больше за пределами Праги, где это имеет гораздо больший экономический смысл.

Какое место вы выбрали?

— Я выбрал свой родной город Хранице, потому что у меня там была семья. Опять же, я нашел квартиру в интернете, но не хотел ехать смотреть ее лично, поэтому отправил туда свою маму. Она поехала посмотреть квартиру, и хотя ей показалось, что она немного мрачновата, в итоге я купил ее абсолютно удаленно. А когда через несколько недель я убедился, что все работает без проблем, я начал покупать другие квартиры в Хранице.

Сейчас у вас есть квартиры в пяти регионах Чехии. По каким критериям вы их выбирали?

— Когда я понял, что весь бизнес можно вести удаленно, не вставая с рабочего места, я захотел заглянуть в самые инвестиционно интересные регионы. Основными критериями для меня были как доходность инвестиций, так и, прежде всего, рост стоимости капитала. Поэтому я стал рассматривать, как будут развиваться рыночные цены примерно через пять-пятнадцать лет.

Где это получалось лучше всего?

— Лучшим регионом с точки зрения инвестиций в недвижимость в Чехии является регион Усти-над-Лабем. За ним следуют Карловарский, Моравскосилезский и, в некоторой степени, Оломоуцкий регионы. Именно на этих регионах я сосредоточился в первую очередь. Худшие места — Прага и Брно.

Вы хотите и в будущем концентрироваться на самых прибыльных регионах?

— Сейчас я также покупаю недвижимость в регионах с более низкой рентабельностью. Каждый инвестор должен пройти через определенный путь развития, и я уже достиг той стадии, когда мне нужно сосредоточиться на диверсификации своего портфеля, чтобы не иметь все квартиры в одном месте. Вместо региона Усти я теперь покупаю больше в Моравии, например, и после нескольких лет я снова начал инвестировать в Хранице.

Если вернуться к началу вашей деятельности, какие самые большие проблемы вам пришлось решать в то время?

— Наверное, моей самой большой проблемой было то, что я считал всех людей в первую очередь порядочными и держащими свое слово. Но несколько раз я обжигался, особенно когда решал вопросы удаленно. Случалось, что арендаторы или мои коллеги обещали мне что-то по телефону, но потом оказывалось, что это не совсем так.

Так как же вы выбираете себе коллег?

— Вначале я работал с десятками людей, и когда возникли первые проблемы, постепенно стало ясно, на кого я действительно могу положиться. Через несколько месяцев ненадежные люди отпали, и появилось некое здоровое ядро, которому я могу доверять и которое стараюсь поддерживать. Благодаря этим людям я никогда лично не был в большинстве своих объектов и даже не знаю, где они находятся, но вся система работает.

Как вы справляетесь с проблемными арендаторами?

— Это всегда непросто, потому что в настоящее время гражданский кодекс отдает предпочтение арендатору, а не арендодателю. Например, вы не можете отключить электричество, газ или сменить замок неплательщикам — все это наказуемо. Я несколько раз попадал в неприятные ситуации, когда арендатор отказывался покидать квартиру. И даже сейчас многие люди должны мне много денег, а у меня нет никаких рычагов воздействия на них.

Поэтому я считаю, что государство должно работать над тем, чтобы выровнять отношения между арендодателем и арендатором. Сейчас более 10 % чешской недвижимости вообще не сдается в аренду, потому что их владельцы боятся этого, и я их понимаю. Государство должно обеспечить более эффективное соблюдение закона, что также могло бы улучшить общую ситуацию на рынке недвижимости. Уже есть некоторые обещания на этот счет, так что посмотрим, что из этого получится.

Как выбрать хорошего арендатора?

— Главное — задавать правильные вопросы и правильно их проверять. Мне кажется, я уже добился довольно идеального показателя успешности — около 95 процентов. Если бы я уделял этому больше времени, он мог бы быть еще выше, но при таком большом количестве квартир (более 160) это было бы нецелесообразно с финансовой точки зрения.

Как вы справляетесь с ситуациями, когда возникают проблемы с арендатором?

— Самое главное — это хорошая коммуникация и своевременное решение проблем. Вы должны быть хорошо подготовлены к ним и иметь определенные процессы, чтобы справиться с ситуацией. Так, некоторые менее надежные арендаторы должны присылать мне текстовое сообщение за несколько дней до наступления срока оплаты аренды, подтверждая, что они действительно заплатят мне. Это напоминает им о необходимости отправить платеж и дает мне больше времени, чтобы разобраться с ситуацией, если я не получу SMS. Есть и другие подобные вещи, главное, чтобы во всем была система.

Есть ли у вас проблемы с низкой заполняемостью в такой ресурсоемкой сфере?

— Абсолютно нет, заполняемость моих квартир составляет почти 98 процентов. Это связано с правильным подбором арендаторов и выбором верных способов их привлечения. Например, у меня есть хороший опыт работы с реферальной программой, когда надежный существующий арендатор может порекомендовать кого-то еще. Кроме того, если арендатор оказывается беспроблемным, я стараюсь делать для него дополнительные вещи, что помогает его удержать. Как я уже сказал, хорошая коммуникация также очень важна.

Вы по-прежнему занимаетесь этими вопросами лично?

— Я больше не занимаюсь этим, но у меня есть несколько человек по всей стране, с которыми я встречаюсь раз в неделю или раз в две недели. Так мы можем обсудить различные проблемы, и, возможно, я смогу посоветовать им, как поступить в той или иной ситуации.

Насколько сложно привлечь финансирование, необходимое для покупки новых квартир?

— К счастью, у меня есть преимущество, потому что раньше я работал в банке и понимал всю систему. В любом случае, проблема в том, что банки в основном подготовлены к ситуации, когда человек приходит за ипотечным кредитом на свою единственную квартиру. В моем случае ситуация сложнее, но, к счастью, я умею работать с цифрами и могу их интерпретировать. Поэтому в начале встречи я сразу сообщаю банку нужную информацию в понятной ему форме. И если кто-то продолжает говорить мне, что что-то невозможно, например, из-за существующей методологии, я не сдаюсь. Я всегда пытаюсь найти выход и, пока не найду его, не дам им покоя.

С банками иногда бывает сложно, но я считаю, что наша система образования в этом плане сильно проигрывает. К сожалению, она не готовит людей к тому, что им понадобится в реальной жизни. Я очень люблю математику, но после окончания школы мне так и не пригодились знания угломерных функций и аналитической геометрии. С другой стороны, многие практические вещи, связанные с финансами, финансовой грамотностью, налогами или тем, как начать свой бизнес, я просто не изучал в школе. Я думаю, это должно измениться.

Вы сами также проводите семинары для заинтересованных людей, чтобы помочь им стать инвесторами в недвижимость. Чему учат на этих семинарах?

— Всему необходимому. Все начинается с определения каждого объекта недвижимости, то есть с того, какими характеристиками он должен обладать и где его искать. Важно, что все это можно делать удаленно, без личного присутствия. Я уже разработал надежные методы, так что если кто-то хочет купить квартиру, например, в Писеке, я могу за три часа рассказать ему, какие лучшие предложения есть в городе прямо сейчас.

Важной частью курса является, конечно, то, как добиться снижения цены на покупаемую недвижимость. Нужно хорошо понимать продавца и уметь определять тех, с кем можно договориться. Кроме того, необходимо подготовить хорошие аргументы для переговоров, чему опять же можно научиться. Следующий раздел посвящен упомянутому выше финансированию, то есть тому, как заставить банк или небанковскую организацию дать вам деньги в долг. Но на семинаре также рассматриваются вопросы наращивания портфеля или привлечения арендаторов.

Рассматривали ли вы возможность инвестирования в недвижимость за рубежом?

— Я бы не стал этого делать по трем причинам. Во-первых, многие направления находятся слишком далеко в случае каких-либо проблем, а добираться туда в последний момент может быть очень дорого. Кроме того, есть риск, что люди на местах как-то воспользуются тем, что вы живете за границей. Вторая проблема — незнание законодательства и местных обычаев, что опять же может обернуться против вас. Но самая главная причина заключается в том, что зарубежная недвижимость практически не может быть заложена, что делает невозможным ее использование для дальнейшего развития вашего портфолио. Для меня это действительно серьезное препятствие.