Купить инвестиционную квартиру в Праге по-прежнему выгодно, несмотря на высокие цены. Аналитик рассчитал, какую прибыль приносит такая квартира в год
15 октября 2024
13:00
1865
Стагнации или даже небольшого снижения цен с рубежа 2022 и 2023 годов уже нет. Квартиры в Праге снова пользуются повышенным спросом, что приводит к росту цен на жилье. С падением процентных ставок и общим улучшением экономического положения людей на напряженный рынок недвижимости возвращаются не только те, кто заинтересован в новом жилье, но и инвесторы, спекулирующие на продолжающемся росте цен. Все, что им нужно, это чтобы цена недвижимости демонстрировала четырехпроцентный годовой рост и покупка окупилась для них, следует из анализа инвестиционной компании BH Securities (BHS).
В Праге во втором квартале этого года средняя цена квадратного метра квартиры выросла до 132 000 крон, что представляет собой рост на 5,7% по сравнению с предыдущим кварталом, а в сравнении с прошлым годом это даже на 15% больше. Это следует из исследования Real Index, проведенного консалтинговой компанией Deloitte на основе завершенных продаж, зарегистрированных в кадастре недвижимости.
Долгосрочного предложения недостаточно для удовлетворения высокого спроса, поэтому ожидается, что цены продолжат расти. Например, Чешский национальный банк в своем последнем отчете о финансовой стабильности прогнозирует, что цены на квартиры в этом году вырастут примерно на 5%. Такой рост играет на руку инвесторам, следует из выводов анализа BHS.
«Наша модель показала, что 4-процентный порог роста является ключевым для большинства инвесторов. Проще говоря, если цены вырастут быстрее этого значения, большинство инвесторов будут довольны результатом. Конечно, если нет, то инвестор легко может получить убыток, даже значительный», — предупреждает аналитик BHS Тимур Баротов.
Свой анализ он проводил на типовом примере квартиры 2+кк или 2+1 в Праге в хорошем состоянии в личной собственности с использованием ипотечного кредита. Временной горизонт допускает до десяти лет, после чего инвестор продаст недвижимость, которую он арендовал все время, с учетом брокерского вознаграждения, налогов и инфляции на полученный капитал.
Баротов учел ряд факторов: ставки по ипотеке, цены на недвижимость, доходы от аренды и сопутствующие налоги, затраты на ремонт, упущенную выгоду и тому подобное. Несмотря на это, модель может быть не совсем точной. Если некоторые допущения изменятся, это может оказать существенное влияние на результат анализа. При расчете не учитывается, например, покупка недвижимости ниже или выше рыночной цены или средняя процентная ставка по ипотеке, отличная от той, которую рассчитывает модель.
«В ближайшие годы мы ожидаем падения ставок по ипотечным кредитам со средней ставкой 3,8% по 30-летнему кредиту и инфляции около 2%», — констатирует Баротов.
Чистая прибыль 650 000 крон за пять лет
В случае если инвестор купит вышеупомянутую свободную квартиру за 7 миллионов крон, причем 20% суммы (1,4 миллиона крон) составит собственный капитал, и возьмет кредит на 80% суммы (5,6 миллиона крон), то один год собственности, предполагая ежегодное повышение стоимости на 5%, он все равно понесет убытки в случае продажи. Сумма годового прироста стоимости квартиры будет сведена на нет расходами на комиссионные брокера, налог на прибыль или погашение оставшейся суммы кредита.
Однако с каждым дополнительным годом владения недвижимостью потенциальная прибыль увеличивается, поэтому эти затраты будут сокращаться все меньше и меньше, пока в конечном итоге инвестор не перейдет к чистой прибыли.
В ситуации, когда рассматриваемое лицо продает инвестиционную квартиру через пять лет по тому же сценарию, то есть с 5-процентным ежегодным увеличением цены недвижимости, он получит за нее 8,9 миллиона крон. Здесь после вычета комиссии брокера, налога на прибыль и погашения оставшейся суммы кредита общая чистая прибыль составит 650 000 крон с учетом инфляции, или чистая прибыль 130 000 крон в год.
Если годовой рост цен на недвижимость составил 7%, то чистая прибыль составит даже 270 000 крон в год. Благодаря сложным процентам инвестор может рассчитывать на еще большую прибыль, если продаст недвижимость позже, чем через пять лет. Единственное условие — продолжение восходящей тенденции цены.
«Однако если мы сократим этот рост до трех процентов в год, то общая чистая годовая прибыль будет практически равна нулю. Если бы роста не было, то покупатель в модельной ситуации понес бы значительные убытки (минус 170 000 крон в год). Очевидно, что если цены на недвижимость начнут падать в долгосрочной перспективе, потеря такой инвестиции может оказаться совершенно разрушительной для покупателя. И это ее самый большой риск», — предупреждает Баротов.
Поэтому инвестиционную квартиру в Праге нельзя рассматривать как беспроигрышный вариант. В конце концов, сама BHS считает, что недвижимость в Праге является более рискованной инвестицией, чем в прошлом, и чем государственные облигации. Хотя вероятность значительного падения цен сейчас невелика, ситуация может измениться в следующем десятилетии, если, например, значительно вырастет безработица во время рецессии. Регуляторный риск также растет, поскольку чрезвычайная стоимость жилья будет все больше мотивировать политиков регулировать рынок, добавляет аналитик.
Однако, если статус-кво сохранится, по его мнению, инвестиции в пражское жилье окупятся даже при нынешних, и без того высоких ценах.
Дорогая недвижимость и в других крупных городах
Неблагоприятная ситуация с недвижимостью преобладает не только в Праге, хотя наиболее заметна она в столице. Аналогичным образом быстрый рост цен на квартиры можно наблюдать и в других крупных городах.
Самую недорогую недвижимость можно найти на северо-западе страны, например в Мосте, Хомутове, Теплице, Усти-над-Лабем, Хебе или Карловых Варах. Причина более низких цен в этих местах очевидна: меньше работы, ниже уровень жизни, хуже инфраструктура и в некоторых случаях даже загрязненный воздух, объясняет Баротов.
По его словам, больше всего за обвал рынка недвижимости платят молодые граждане и люди, не унаследовавшие никакой недвижимости. Для них в большинстве случаев накопить на собственное жилье в крупных городах практически невозможно.
«Социально-экономическое бремя, создаваемое этой рыночной аномалией, оказывает огромное давление на все больше и больше людей, что в конечном итоге тормозит всю чешскую экономику, потому что люди работают половину времени только для того, чтобы иметь крышу над головой и воду в кране», — говорит аналитик.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
