Доступность жилья в Чехии — более серьезная проблема, чем признает правительство

В программном заявлении содержалась конкретная оценка эффекта от обещанных мер в виде строительства дополнительных 10 000 новых съемных квартир в год в конце избирательного периода. Впереди у правительства последний год, и понятно, что дополнительных 10 000 съемных квартир не будет. Поэтому вполне логично, что, когда несколько дней назад премьер-министр заявил, что кабмин уже полностью выполнил 93% программного заявления, о жилищной сфере не было сказано ни слова.

Из обещанных мер в сфере ЖКХ правительство выполнило лишь часть, а некоторые пока остаются лишь на бумаге. Вот уже несколько лет жилье в Чехии является самым труднодоступным среди стран Евросоюза, цены на недвижимость и арендная плата растут и находятся на рекордных уровнях, а количество людей, которым приходится обращаться за жилищным пособием, растет очень быстро. И это часто происходит даже в случае семей, не относящихся к социально слабым. По состоянию на октябрь этого года жилищное пособие уже получали 280 000 человек, а государство выплатило субсидий на сумму более 17 миллиардов крон.

Это следствие того, что с 2015 года цены на собственное жилье растут быстрее, чем медианные доходы домохозяйств, а предложение новых квартир отстает от спроса. Количество новых построенных квартир в Чехии за последние пять лет колебалось от 10 000 до 14 000, а с падением ставок по ипотечным кредитам наблюдается дальнейшее оживление интереса, несмотря на высокие цены на недвижимость.

Кардинального улучшения ситуации в ближайшие годы ожидать не приходится. Эффект от предстоящих мер, например закона о жилищной поддержке и уже распределенных семи миллиардов из Фонда государственной поддержки инвестиций на строительство арендных квартир, будет ощущаться только в долгосрочной перспективе. Кроме того, по мнению экспертов, сумма денег, предоставленная государством, недостаточна.

Факт остается фактом: собственное жилье станет более недоступным для большего числа жителей, и соответственно возрастет интерес к арендному жилью. Но даже в этой сфере тенденции неблагоприятны для людей, не имеющих собственной квартиры.

«Из-за недоступности жилья все больше людей прибегают к аренде. Повышение цен на аренду в полной мере отразится только с задержкой в ​​один год, поскольку условия аренды не могут быть изменены немедленно. Этот процесс приведет к еще более значительному росту цен на аренду в ближайшие годы. В то же время инвесторы должны учитывать, что при нынешних ценах на недвижимость сдавать ее в аренду невыгодно, если цены не вырастут», — заявил в своем комментарии Томаш Елинек, директор компании недвижимости Century 21.

Таким образом, доступность жилья ухудшится как для собственного, так и для арендованного жилья, и даже при возобновлении роста реальной заработной платы многим домохозяйствам придется считаться с тем фактом, что этот рост может быть в значительной степени съеден ростом стоимости жилья.

Очевидно, что для улучшения ситуации на рынке и повышения доступности жилья необходимо стимулировать строительство арендных квартир и одновременно корректировать отношения между арендаторами и арендодателями.

По словам владельца крупнейшего жилищного застройщика Central Group Душана Куновского, чтобы улучшить доступность жилья в Чехии, необходимо построить не менее 25 000 доступных государственных сдаваемых в аренду квартир на сумму не менее 100 миллиардов крон. «Это невозможно сделать без сотрудничества государственного управления с застройщиками и банками. Система применима к жилищным кооперативам, а также к государственным работодателям или институциональным инвесторам. Однако на данный момент мы в первую очередь ориентируемся на города, где эта потребность наиболее велика», — говорит Куновский.

Эксперты Национального экономического совета при правительстве также внесли предложение о том, как решить проблему недоступности жилья в своем плане из двенадцати пунктов. Предложение довольно сложное, но момент, посвященный очень забытой теме, безусловно, заслуживает особого внимания. И это поддержка долгосрочной аренды. Это один из абсолютно принципиальных моментов, способных улучшить положение арендаторов и владельцев недвижимости.

Однако в этой области наблюдается очевидная слабость воли или политической силы для более существенного вмешательства в отношения между арендаторами и владельцами. Арендаторы находятся в некомфортной ситуации под воздействием краткосрочной аренды, где они могут из года в год лишаться своего жилья, а собственники, в свою очередь, оправдываются, что это необходимая защита от недобросовестных арендаторов.

Минрегионразвития и Минюст начали готовить изменения в сфере арендного жилья, но из больших планов, которые должны принести улучшения обеим сторонам, остается только расширение прав и возможностей арендодателей. 

Однако основная проблема – краткосрочная аренда. С одной стороны, арендатор не уверен, что он не потеряет жилье через год, и в то же время он не уверен в каком-либо достоверном прогнозе того, как будет меняться арендная плата в будущем. Для многих семей трехмесячный срок уведомления также может означать серьезные проблемы с поиском нового дома, а также дополнительные расходы, связанные с переездом и выплатой новых авансов.

Хотя Гражданский кодекс предусматривает, что по долгосрочным договорам арендодатель не может повышать арендную плату более чем на 20% в течение трех лет, для краткосрочных договоров такой защиты не существует. Следствием этого является то, что долгосрочных контрактов на рынке практически не существует.

В прошлом владельцы квартир оправдывали заключение краткосрочных договоров именно страхом перед неплательщиками, хотя ненадежные арендаторы составляют лишь часть от общего числа арендаторов. Идея законодателей о том, что они изменят устоявшуюся практику, просто предоставив собственникам более эффективный инструмент борьбы с неплательщиками, иллюзорна.

Для многих владельцев недвижимости основной мотивацией заключения краткосрочных договоров является не страх перед неплательщиками, а возможность совершенно свободно устанавливать размер арендной платы. Поэтому, если ответственные министры действительно заинтересованы в улучшении положения арендаторов, то без вмешательства и в эту сферу это будет невозможно.

Однако по результатам переговоров по урегулированию арендных отношений пока ясно, какое лобби сильнее в этой гонке и усиливает свои позиции за счет другого. Они точно не арендаторы.