400 000 новых жителей Праги. Эксперты предупреждают, что им негде будет жить
24 июня 2025
08:00
2305
Чешское строительство и территориальное планирование подвергаются критике за медленное развитие и сложные процессы. По мнению экспертов, не хватает политической смелости для системных изменений, которые позволили бы строить квартиры быстрее, особенно в крупных городах, таких как Прага.
«Наш успешный мэр сегодня хвастается, что он развил сообщество, нарисовав план. Если мы пойдем куда-нибудь на запад от нас, то успешный мэр — это тот, кто развил сообщество. А потом оценивается, развивал он его хорошо или плохо, соответственно, много или мало», — говорит в дебатах, которые на прошлой неделе организовал Seznam Zprávy по поводу недоступности жилья в Чехии, главный директор отдела строительства и государственных инвестиций Министерства регионального развития Томаш Гудечек.
По словам Гудечка, создание нового территориального плана фактически означает принятие решений за столом о том, что и где будет построено. Будь то один дом в небольшой деревне, многоквартирный дом, производственный цех или целый квартал в городе.
По мнению МРР, изменение системы территориального планирования является приоритетом. «Однако в том случае, если мы будем действовать очень активно, такая рекодификация будет готова в течение нескольких лет». Это еще не означает, что новый закон будет принят и все пойдет по идеальному сценарию. «Необходимо учитывать целый ряд сопутствующих законов, и в результате появится множество органов, а также различных организаций и муниципалитетов, которые будут просить переходный период... Жаль, что никто не начал работать над этим шесть лет назад, чтобы сегодня у нас было что-то на столе», — констатировал он.
Существенным препятствием является также длительность разрешительной процедуры, которая для некоторых проектов занимает более десяти лет. Такой временной горизонт, конечно, увеличивает затраты на строительство, и, по мнению гостей Byznys Club, затраты, вызванные задержками в строительном процессе и сложной законодательной базой, могут составить до 15% от конечной цены квартиры.
По словам вице-президента Союза предпринимателей в строительстве (SPS) Зденека Судного, мы должны быть более амбициозными. «Если все мы согласны с тем, что мы находимся в кризисной ситуации и необходимо ее преодолеть, то я не сомневаюсь, что при наличии воли и политического мужества, существенные шаги могут быть реализованы, например, в течение следующих двух лет».
Перед выборами политики обещают, что жилищная политика будет их приоритетом. «Я бы ожидал, что в следующий избирательный период они очень быстро устранят самые большие препятствия», — сказал Судный.
По его мнению, изменение системы возможно. Например, государство сумело создать специализированный строительный орган для транспортных и энергетических сооружений. И там процессы выдачи разрешений значительно ускорились. «Подобная модель могла бы работать и в жилищном строительстве. Не хватает не ноу-хау, а политической смелости и воли для устранения системных препятствий».
Недостаточное строительство, конечно, особенно ощутимо в крупных городах. Демографическая динамика говорит о том, что к 2050 году население Праги должно увеличиться еще на 400 000 человек. Их нужно будет где-то разместить, а спрос на квартиры в мегаполисе в долгосрочной перспективе превышает предложение. По словам Петра Ханы, директора отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte, в настоящее время реальная потребность в столице составляет около 12 000 новых квартир в год, но мы строим едва ли треть.
Большее предложение логически должно означать, что рост цен на недвижимость, и не только на новую, остановится. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, также должны снизиться.
Рынок жилья состоит не только из новостроек, большинство квартир продается и сдается в аренду в старых домах — панельных и кирпичных, построенных до 1995 года, часто еще в социалистические времена. Тем не менее именно эти квартиры сегодня составляют ценовую базу всего рынка и во многих регионах достигают цен, которые лишь немного ниже цен на новостройки. Вторичный рынок, который должен быть более дешевой альтернативой, теряет здесь свою функцию. Он переоценен, при этом зачастую технологически устарел и энергонеэффективен. Но он по-прежнему востребован, поскольку других вариантов не хватает.
Однако, по словам Ханы, в других региональных городах доступность квартир может быть значительно лучше, чем в Праге.
В Чехии не хватает примерно 100 000–150 000 квартир, особенно в крупных городах и их окрестностях.
Хотя 12 000 новых квартир в год кажутся несбыточной мечтой, эксперты сходятся во мнении, что если после выборов будет политическая воля и, прежде всего, смелость создать системные инструменты для поддержки строительства, Прага могла бы хотя бы приблизиться к этой цели.
Одним из конкретных путей улучшения ситуации может быть ускорение строительства на заброшенных промышленных территориях. По мнению Зденека Соудного, это наиболее эффективный путь к урбанистически устойчивому развитию. Заброшенные промышленные территории в кадастрах крупных городов подключены к инфраструктуре, транспортной сети и рынку труда. Они не занимают сельскохозяйственные угодья, не требуют строительства школ в полях... И тем не менее, сегодня их использование для строительства настолько запутано сложными процессами, что на них практически не ведется строительство.
При этом Западная Европа во многих случаях сумела принять законы, которые позволяют быстро использовать бройнфилды для жилищного строительства. В том числе возможность строительства по соглашению с муниципалитетом, даже в случае противоречия с территориальным планом.
«HafenCity в Гамбурге, которым все восхищаются, на 85% построен в нарушение градостроительного плана. Именно на основании соглашения между городом и инвесторами», — указал Судный на пример сотрудничества, который в сегодняшней Чехии трудно себе представить.
Однако он также предупреждает, что вдохновение из-за рубежа возможно, но его нельзя принимать безоговорочно. «Я большой противник того, чтобы говорить: «Это мы возьмем из Германии, это подсмотрим в Австрии, и все будет работать». Мы должны взять всю систему, которая есть в той стране, частичное копирование очень опасно», — говорит Судный.
Эксперты также указывают на недостаток мотивации со стороны городов и муниципалитетов к строительству. В нынешних условиях муниципалитеты практически не имеют экономических стимулов для поддержки строительства. Введение финансовых инструментов мотивации позволило бы муниципалитетам не только естественным образом оценить выгоды от строительства, но и реинвестировать их в инфраструктуру и общественное оборудование.
Вновь возникает вопрос об изменении распределения налогов. Сегодня большая часть налогов с нового строительства поступает в бюджет государства. С одной квартиры государство получает около 1,6 миллиона крон в виде налогов, но муниципалитеты, на территории которых ведется строительство, не получают ничего. Чтобы мэр был мотивирован поддерживать развитие, он должен получать ощутимую экономическую выгоду от строительства, как, например, в Дании или Германии.
Очевидно, что для реального решения проблемы доступности жилья в Чешской Республике недостаточно частичных изменений. Необходимо приступить к комплексной системной реформе — от законодательства до планирования и финансирования. «Новая система планирования развития территории должна быть диаметрально противоположной той, которая функционирует, или, скорее, не функционирует сегодня», — сошлись во мнении гости Бизнес-клуба, посвященного этой теме. Как прозвучало в ходе дебатов, до сих пор политика поддерживала в основном спрос, будь то в форме ипотечных кредитов или, например, налоговых льгот, но не предложение. А именно оно является ключом к тому, чтобы цены на квартиры перестали расти и люди могли позволить себе достойное жилье.
По словам Гудечка, создание нового территориального плана фактически означает принятие решений за столом о том, что и где будет построено. Будь то один дом в небольшой деревне, многоквартирный дом, производственный цех или целый квартал в городе.
По мнению МРР, изменение системы территориального планирования является приоритетом. «Однако в том случае, если мы будем действовать очень активно, такая рекодификация будет готова в течение нескольких лет». Это еще не означает, что новый закон будет принят и все пойдет по идеальному сценарию. «Необходимо учитывать целый ряд сопутствующих законов, и в результате появится множество органов, а также различных организаций и муниципалитетов, которые будут просить переходный период... Жаль, что никто не начал работать над этим шесть лет назад, чтобы сегодня у нас было что-то на столе», — констатировал он.
Существенным препятствием является также длительность разрешительной процедуры, которая для некоторых проектов занимает более десяти лет. Такой временной горизонт, конечно, увеличивает затраты на строительство, и, по мнению гостей Byznys Club, затраты, вызванные задержками в строительном процессе и сложной законодательной базой, могут составить до 15% от конечной цены квартиры.
По словам вице-президента Союза предпринимателей в строительстве (SPS) Зденека Судного, мы должны быть более амбициозными. «Если все мы согласны с тем, что мы находимся в кризисной ситуации и необходимо ее преодолеть, то я не сомневаюсь, что при наличии воли и политического мужества, существенные шаги могут быть реализованы, например, в течение следующих двух лет».
Перед выборами политики обещают, что жилищная политика будет их приоритетом. «Я бы ожидал, что в следующий избирательный период они очень быстро устранят самые большие препятствия», — сказал Судный.
По его мнению, изменение системы возможно. Например, государство сумело создать специализированный строительный орган для транспортных и энергетических сооружений. И там процессы выдачи разрешений значительно ускорились. «Подобная модель могла бы работать и в жилищном строительстве. Не хватает не ноу-хау, а политической смелости и воли для устранения системных препятствий».
Недостаточное строительство, конечно, особенно ощутимо в крупных городах. Демографическая динамика говорит о том, что к 2050 году население Праги должно увеличиться еще на 400 000 человек. Их нужно будет где-то разместить, а спрос на квартиры в мегаполисе в долгосрочной перспективе превышает предложение. По словам Петра Ханы, директора отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte, в настоящее время реальная потребность в столице составляет около 12 000 новых квартир в год, но мы строим едва ли треть.
Большее предложение логически должно означать, что рост цен на недвижимость, и не только на новую, остановится. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, также должны снизиться.
Рынок жилья состоит не только из новостроек, большинство квартир продается и сдается в аренду в старых домах — панельных и кирпичных, построенных до 1995 года, часто еще в социалистические времена. Тем не менее именно эти квартиры сегодня составляют ценовую базу всего рынка и во многих регионах достигают цен, которые лишь немного ниже цен на новостройки. Вторичный рынок, который должен быть более дешевой альтернативой, теряет здесь свою функцию. Он переоценен, при этом зачастую технологически устарел и энергонеэффективен. Но он по-прежнему востребован, поскольку других вариантов не хватает.
Однако, по словам Ханы, в других региональных городах доступность квартир может быть значительно лучше, чем в Праге.
В Чехии не хватает примерно 100 000–150 000 квартир, особенно в крупных городах и их окрестностях.
Хотя 12 000 новых квартир в год кажутся несбыточной мечтой, эксперты сходятся во мнении, что если после выборов будет политическая воля и, прежде всего, смелость создать системные инструменты для поддержки строительства, Прага могла бы хотя бы приблизиться к этой цели.
Одним из конкретных путей улучшения ситуации может быть ускорение строительства на заброшенных промышленных территориях. По мнению Зденека Соудного, это наиболее эффективный путь к урбанистически устойчивому развитию. Заброшенные промышленные территории в кадастрах крупных городов подключены к инфраструктуре, транспортной сети и рынку труда. Они не занимают сельскохозяйственные угодья, не требуют строительства школ в полях... И тем не менее, сегодня их использование для строительства настолько запутано сложными процессами, что на них практически не ведется строительство.
При этом Западная Европа во многих случаях сумела принять законы, которые позволяют быстро использовать бройнфилды для жилищного строительства. В том числе возможность строительства по соглашению с муниципалитетом, даже в случае противоречия с территориальным планом.
«HafenCity в Гамбурге, которым все восхищаются, на 85% построен в нарушение градостроительного плана. Именно на основании соглашения между городом и инвесторами», — указал Судный на пример сотрудничества, который в сегодняшней Чехии трудно себе представить.
Однако он также предупреждает, что вдохновение из-за рубежа возможно, но его нельзя принимать безоговорочно. «Я большой противник того, чтобы говорить: «Это мы возьмем из Германии, это подсмотрим в Австрии, и все будет работать». Мы должны взять всю систему, которая есть в той стране, частичное копирование очень опасно», — говорит Судный.
Эксперты также указывают на недостаток мотивации со стороны городов и муниципалитетов к строительству. В нынешних условиях муниципалитеты практически не имеют экономических стимулов для поддержки строительства. Введение финансовых инструментов мотивации позволило бы муниципалитетам не только естественным образом оценить выгоды от строительства, но и реинвестировать их в инфраструктуру и общественное оборудование.
Вновь возникает вопрос об изменении распределения налогов. Сегодня большая часть налогов с нового строительства поступает в бюджет государства. С одной квартиры государство получает около 1,6 миллиона крон в виде налогов, но муниципалитеты, на территории которых ведется строительство, не получают ничего. Чтобы мэр был мотивирован поддерживать развитие, он должен получать ощутимую экономическую выгоду от строительства, как, например, в Дании или Германии.
Очевидно, что для реального решения проблемы доступности жилья в Чешской Республике недостаточно частичных изменений. Необходимо приступить к комплексной системной реформе — от законодательства до планирования и финансирования. «Новая система планирования развития территории должна быть диаметрально противоположной той, которая функционирует, или, скорее, не функционирует сегодня», — сошлись во мнении гости Бизнес-клуба, посвященного этой теме. Как прозвучало в ходе дебатов, до сих пор политика поддерживала в основном спрос, будь то в форме ипотечных кредитов или, например, налоговых льгот, но не предложение. А именно оно является ключом к тому, чтобы цены на квартиры перестали расти и люди могли позволить себе достойное жилье.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
