Лучше жить в центре, чем в спальном районе с гостиной. Интерес к микроквартирам растет

Квартира, которую можно спутать с большим номером в отеле. Кровать прямо рядом с кухней, стол на грани рабочего уголка и обеденной зоны, ванная комната, в которую, кроме душа и стиральной машины, почти ничего не помещается. Микроквартиры уже давно не являются редкостью в каталогах застройщиков или экстренным решением. Они становятся стандартом – ответом на вопрос, что еще можно позволить себе на чешском рынке недвижимости в 2025 году.

В эпоху, когда цены на недвижимость продолжают расти, а зарплаты не успевают за ними, уменьшение площади квартир стало одним из способов сделать собственное жилье доступным. «За десять лет средний размер квартиры уменьшился на десять квадратных метров», подтверждает глава Trigema Марцел Сурал. «Это означает, что из средней квартиры фактически исчезла одна целая комната», – добавляет он.

Причина очевидна. Люди покупают квартиры не по квадратным метрам, а по окончательной цене. А ее можно удержать в разумных пределах, просто убрав часть квартиры.

Кроме того, этой тенденции способствует и современная демографическая реальность. «С 2010 года значительно выросло количество одно- и двухчеловеческих домохозяйств. В то же время люди дольше живут одни, особенно в период начала карьеры. Здесь также высокий уровень разводов и увеличивается средняя продолжительность жизни», — резюмирует Петр Хана из консалтинговой компании Deloitte.

Другими словами, растет число людей, которым не нужна и, главное, которые не могут себе позволить, например, трехкомнатную квартиру. По словам Франтишека Броже, представителя риэлторского портала Bezrealitky, эта тенденция сказывается и на вторичном рынке.

«Многие большие квартиры на вторичном рынке переделываются на несколько меньших, и эта тенденция, вероятно, будет усиливаться в будущем», — сказал он.

По данным портала Sreality.cz, самые маленькие квартиры в предложении пока составляют лишь незначительную часть рынка. Во втором квартале этого года, согласно их данным, было выставлено на продажу 1115 таких объектов, что соответствует примерно четырем процентам всех объявлений о продаже квартир в Чехии.

В частности, в Праге они составляли пять процентов предложения, то есть 423 единицы. Затем следовали Южноморавский (115 микроквартир), Карловарский (79) и Среднечешский край (78).

Несмотря на относительно небольшое количество, очевидно, что микроквартиры не являются тупиком рынка. Напротив, интерес к ним есть. В среднем они исчезают из предложения за 57 дней, то есть быстрее всех других категорий по размеру.

«Данные показывают, что во втором квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года интерес к микроквартирам вырос на 56 %. Посетители портала в этот период также проявляли больший интерес к микроквартирам, чем к квартирам других размеров», — добавляет Штепан Матейка, аналитик данных Sreality.cz.

Прага является естественным эпицентром интереса к небольшим квартирам. Не только из-за цен, но и из-за специфического спроса. «В Праге существует большой диспропорция между спросом на небольшие квартиры и спросом на большие квартиры», — объясняет представитель портала Bezrealitky Франтишек Броз.

«В центре это не обязательно плохая инвестиция. Арендатор часто готов пожертвовать площадью ради более короткого времени доезда или возможности жить прямо в центре», — добавляет он.

По словам генерального директора ČSOB Hypoteční banka Мартина Вашка, именно в Праге готовится несколько проектов с сотнями малогабаритных квартир. Например, компания Trigema готовит микроквартиры в проекте на пражской Инвалидовне или в небоскребе Top Tower.

По словам Мартина Вашека, такие квартиры будут появляться не только в новостройках, но и все чаще в результате перестройки офисов или отелей. «Мы ожидаем, что благодаря растущей привлекательности для застройщиков и инвесторов эта тенденция распространится и на другие региональные и университетские города», — говорит Вашек.

В то время как в Праге 16-метровая квартира стоит более трех миллионов крон, в Сазаве или Рожнове под Радгоштом квартира такого же размера стоит более чем на миллион меньше.

Инвестиции или необходимость?

Интересно, что микроквартиры привлекают не только первых покупателей, но и инвесторов. И это несмотря на то, что в пересчете на квадратный метр они обходятся дорого. «Микроквартира, вероятно, будет предлагаться примерно на четверть дороже, чем стандартная однокомнатная квартира. Однако доход от аренды может быть на треть до 40 % выше, если микроквартира находится в хорошем месте и после ремонта», — объясняет Броз.

Объяснение простое. Микроквартиры ориентированы на определенную группу арендаторов, которые не могут позволить себе более просторную квартиру, но в то же время не хотят или не могут делить жилье с другими людьми. Результатом является «премиум-капсула» с высокой добавленной стоимостью.

Однако в последние годы на рынке начинают появляться предложения, которые еще больше сдвигают границы малого жилья – ниже уровня шестнадцати квадратных метров, который, согласно строительным нормам, является минимальным для того, чтобы помещение могло считаться квартирой.

Застройщики официально предлагают их как студии или нежилые помещения, но на практике они рассчитаны на обычное проживание.

Одним из примеров является проект Prosecká vyhlídka, где фонд Vertex Fund в 2023 году предложил помещение площадью девять квадратных метров. «При обустройстве очень важно использовать многофункциональную мебель, такую как раскладные или двухъярусные кровати с местом для хранения вещей, откидные столы или столики и встроенные шкафы», — ранее описывала стратегический директор проекта Карин Тохтарова.