Комментарий: причина ипотечной лихорадки? У чехов есть деньги, и они верят, что квартиры станут еще дороже
18 декабря 2024
08:00
392
В уходящем году чехи побили рекорды по объему ипотечных кредитов. Они начали верить, что смогут справиться с выплатами по ипотеке и что недвижимость еще подорожает, пишет в своем комментарии аналитик OVB Михал Опоченски.
Развитие ипотечного кредитования свидетельствует о том, что люди начинают верить в лучшие времена. Но как повлияют на ситуацию рост цен на жилье, последствия поправок к Закону о потребительском кредите или стабилизация инфляции?
Чтобы сделать более точный прогноз на предстоящий год, нам придется дождаться некоторых данных по оценке 2024 года. Пока же можно сказать, что в 2024 году объем ипотечного кредитования превысил оценки большинства экономистов, экспертов и самих банков. Что же стояло за тем, что объем ипотечных кредитов, выданных за один год, превысил ожидаемый годовой объем почти на 100 миллиардов чешских крон? Причин, безусловно, было несколько, но к основным я бы отнес следующие.
Вера клиентов в лучшие времена. Это, на мой взгляд, очень важно. Люди начали верить, что смогут справиться с выплатами по ипотеке. Этому способствует наметившаяся тенденция постепенного снижения процентных ставок, которая дает клиентам надежду на то, что если им удастся погасить кредит по текущим (пока еще более высоким) ставкам, то в будущем, когда процентные ставки снизятся, у них не будет проблем с выплатами. Значительная часть клиентов полагала, что недвижимость будет дорожать. В конце концов, это было верное предположение; чтобы подтвердить его, достаточно посмотреть на статистические данные и сравнить стоимость за год.
Эти два фактора уже оказывают давление на многих клиентов, заставляя их не откладывать решение о покупке недвижимости надолго. И клиенты начинают обращать на это внимание. По мере снижения процентных ставок по ипотечным кредитам они делают их более доступными для тех, кто еще год назад был некредитоспособным. Простая математика: если процентные ставки снижаются на два процента, это означает, что платеж по ипотечному кредиту в размере четырех миллионов чешских крон (средняя сумма ипотечного кредита сегодня близка к этой цифре) уменьшается примерно на 5 000 крон. А это уже сыграет значительную роль в бюджете большого числа клиентов.
Хотелось бы также обратить внимание на рекордный рост средней суммы ипотечного кредита — она увеличилась на 0,7 млн по сравнению с прошлым годом. Это говорит о двух важных изменениях на рынке: изменился состав заявителей на получение кредита. Снова стало больше клиентов, берущих ипотеку на собственное жилье, и у них не так много собственного капитала (LTV 90 или 80 %). В предыдущие два года это были в основном инвесторы, которые просто пополняли собственные средства. И вторая причина — вышеупомянутый рост цен на жилье.
Поправка к Закону о потребительском кредите. Возможно, мы не сразу поняли, какое влияние она окажет на весь ипотечный рынок, особенно на ту его часть, которая определяет разумные расходы. Например, он кардинально повлиял на длительность фиксации по обсуждаемым кредитам: подавляющее большинство из них теперь обсуждаются на три года или меньше. Это означает, что клиенты будут иметь больше возможностей для того, чтобы самостоятельно решать, какую ставку брать по своему кредиту. Поправка также заставила банки сосредоточиться на предложениях по удержанию клиентов, чтобы не потерять их. И последнее, но не менее важное, — это анализ, показывающий, как поправка повлияла на весь рынок ипотечного кредитования с точки зрения цены.
Тот факт, что у клиента есть возможность погасить кредит на относительно выгодных условиях практически в любое время, в итоге обойдется ему в определенную надбавку к процентной ставке. Сегодня оценить ее размер очень сложно, но я думаю, что когда рынок в конце концов выровняется на определенном ценовом уровне, мы сможем вывести ее более точно. На данный момент на ситуацию влияет то, что банки уже «распродали» кредиты, планы выполнены. Конкурентной борьбы более или менее нет, и единственное, что всегда устраивает акционера, — это избыток прибыли. Поэтому я понимаю ценовую политику банков. Однако конец года сулит небольшую надежду в виде снижения процентных ставок. Это поможет банкам еще набрать кредитов в конце года, которые закроются в январе, когда рынок проснется после рождественских и новогодних праздников.
Инфляция в нормальном диапазоне. Поскольку инфляция стабилизировалась на уровне, близком к целевым показателям ЧНБ, национальный банк может позволить себе снизить цену денег. На данный момент это не так сильно отражается на процентных ставках по ипотечным кредитам. Прогноз остается благоприятным, но даже по заявлениям некоторых членов правления ЧНБ, мы не можем ожидать ставок ниже двух процентов, которые были четыре года назад. Сам Центробанк прогнозирует ставки по ипотечным кредитам на 2025 год в диапазоне от четырех до пяти процентов. Да, вы можете возразить, что банки уже рекламируют ипотечные кредиты со ставками ниже четырех процентов. Вопрос в том, по какой причине они организуют эти кредиты, какой экономический смысл в этом есть и, наконец, какова их доля на рынке и возможности обработки.
Растущие цены на жилье. Когда я смотрю интервью с представителями девелоперов и агентов по недвижимости, слово «рост» звучит практически везде. Тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на строительстве и продаже домов среднего и меньшего размера. Другая тема — ожидаемое стремление клиентов к недвижимости в небольших городах, где все еще можно найти большую квартиру, семейный дом или землю по доступной цене. И после медленного роста цен на недвижимость в этом году мы можем ожидать более значительного роста и в 2025 г. Все решит интерес клиентов, который, как ожидается, будет выше, чем в этом году. Банки сходятся в своих оценках объема ипотечных кредитов в 2025 году на уровне около 20 %. Однако это означает, что рынок преодолеет отметку в 300 миллиардов.
Однако говорить о параллели 2021 года, когда клиенты пытались воспользоваться низкими ставками перед объявленным ростом цен, не приходится. Похоже, мы возвращаемся к значениям количества согласованных кредитов в период с 2014 по 2020 год, когда рынок выдал более 100 000 кредитов. Но на этот раз ипотечные кредиты будут выше. Сможем ли мы, таким образом, определить 2024 год как начало новой тенденции роста ипотечного кредитования? Если только не произойдет чего-то фундаментально негативного (тарифная война, политическая ситуация), я думаю, что да.
Чтобы сделать более точный прогноз на предстоящий год, нам придется дождаться некоторых данных по оценке 2024 года. Пока же можно сказать, что в 2024 году объем ипотечного кредитования превысил оценки большинства экономистов, экспертов и самих банков. Что же стояло за тем, что объем ипотечных кредитов, выданных за один год, превысил ожидаемый годовой объем почти на 100 миллиардов чешских крон? Причин, безусловно, было несколько, но к основным я бы отнес следующие.
Вера клиентов в лучшие времена. Это, на мой взгляд, очень важно. Люди начали верить, что смогут справиться с выплатами по ипотеке. Этому способствует наметившаяся тенденция постепенного снижения процентных ставок, которая дает клиентам надежду на то, что если им удастся погасить кредит по текущим (пока еще более высоким) ставкам, то в будущем, когда процентные ставки снизятся, у них не будет проблем с выплатами. Значительная часть клиентов полагала, что недвижимость будет дорожать. В конце концов, это было верное предположение; чтобы подтвердить его, достаточно посмотреть на статистические данные и сравнить стоимость за год.
Эти два фактора уже оказывают давление на многих клиентов, заставляя их не откладывать решение о покупке недвижимости надолго. И клиенты начинают обращать на это внимание. По мере снижения процентных ставок по ипотечным кредитам они делают их более доступными для тех, кто еще год назад был некредитоспособным. Простая математика: если процентные ставки снижаются на два процента, это означает, что платеж по ипотечному кредиту в размере четырех миллионов чешских крон (средняя сумма ипотечного кредита сегодня близка к этой цифре) уменьшается примерно на 5 000 крон. А это уже сыграет значительную роль в бюджете большого числа клиентов.
Хотелось бы также обратить внимание на рекордный рост средней суммы ипотечного кредита — она увеличилась на 0,7 млн по сравнению с прошлым годом. Это говорит о двух важных изменениях на рынке: изменился состав заявителей на получение кредита. Снова стало больше клиентов, берущих ипотеку на собственное жилье, и у них не так много собственного капитала (LTV 90 или 80 %). В предыдущие два года это были в основном инвесторы, которые просто пополняли собственные средства. И вторая причина — вышеупомянутый рост цен на жилье.
Поправка к Закону о потребительском кредите. Возможно, мы не сразу поняли, какое влияние она окажет на весь ипотечный рынок, особенно на ту его часть, которая определяет разумные расходы. Например, он кардинально повлиял на длительность фиксации по обсуждаемым кредитам: подавляющее большинство из них теперь обсуждаются на три года или меньше. Это означает, что клиенты будут иметь больше возможностей для того, чтобы самостоятельно решать, какую ставку брать по своему кредиту. Поправка также заставила банки сосредоточиться на предложениях по удержанию клиентов, чтобы не потерять их. И последнее, но не менее важное, — это анализ, показывающий, как поправка повлияла на весь рынок ипотечного кредитования с точки зрения цены.
Тот факт, что у клиента есть возможность погасить кредит на относительно выгодных условиях практически в любое время, в итоге обойдется ему в определенную надбавку к процентной ставке. Сегодня оценить ее размер очень сложно, но я думаю, что когда рынок в конце концов выровняется на определенном ценовом уровне, мы сможем вывести ее более точно. На данный момент на ситуацию влияет то, что банки уже «распродали» кредиты, планы выполнены. Конкурентной борьбы более или менее нет, и единственное, что всегда устраивает акционера, — это избыток прибыли. Поэтому я понимаю ценовую политику банков. Однако конец года сулит небольшую надежду в виде снижения процентных ставок. Это поможет банкам еще набрать кредитов в конце года, которые закроются в январе, когда рынок проснется после рождественских и новогодних праздников.
Инфляция в нормальном диапазоне. Поскольку инфляция стабилизировалась на уровне, близком к целевым показателям ЧНБ, национальный банк может позволить себе снизить цену денег. На данный момент это не так сильно отражается на процентных ставках по ипотечным кредитам. Прогноз остается благоприятным, но даже по заявлениям некоторых членов правления ЧНБ, мы не можем ожидать ставок ниже двух процентов, которые были четыре года назад. Сам Центробанк прогнозирует ставки по ипотечным кредитам на 2025 год в диапазоне от четырех до пяти процентов. Да, вы можете возразить, что банки уже рекламируют ипотечные кредиты со ставками ниже четырех процентов. Вопрос в том, по какой причине они организуют эти кредиты, какой экономический смысл в этом есть и, наконец, какова их доля на рынке и возможности обработки.
Растущие цены на жилье. Когда я смотрю интервью с представителями девелоперов и агентов по недвижимости, слово «рост» звучит практически везде. Тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на строительстве и продаже домов среднего и меньшего размера. Другая тема — ожидаемое стремление клиентов к недвижимости в небольших городах, где все еще можно найти большую квартиру, семейный дом или землю по доступной цене. И после медленного роста цен на недвижимость в этом году мы можем ожидать более значительного роста и в 2025 г. Все решит интерес клиентов, который, как ожидается, будет выше, чем в этом году. Банки сходятся в своих оценках объема ипотечных кредитов в 2025 году на уровне около 20 %. Однако это означает, что рынок преодолеет отметку в 300 миллиардов.
Однако говорить о параллели 2021 года, когда клиенты пытались воспользоваться низкими ставками перед объявленным ростом цен, не приходится. Похоже, мы возвращаемся к значениям количества согласованных кредитов в период с 2014 по 2020 год, когда рынок выдал более 100 000 кредитов. Но на этот раз ипотечные кредиты будут выше. Сможем ли мы, таким образом, определить 2024 год как начало новой тенденции роста ипотечного кредитования? Если только не произойдет чего-то фундаментально негативного (тарифная война, политическая ситуация), я думаю, что да.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
