Закон о доступном жилье выходит на финальную стадию. Депутаты вносят в него кардинальные изменения

Законопроект о поддержке жилищного строительства подходит к финальному раунду парламентских обсуждений. Вместе с ним на стол переговоров попал ряд поправок, которые лишь в малой степени связаны с первоначальной концепцией закона.

В дополнение к трем основным столпам, на которых изначально должен был держаться закон, — гарантированной аренде жилья, контактным пунктам и помощи — за несколько месяцев до выборов политики добавили планы, которые не успели реализовать за предыдущие три года. От инвестиций пенсионных фондов в недвижимость до налоговых льгот для жилищных ассоциаций.

Одна из самых обсуждаемых поправок — поставить государственную гарантию в зависимость от проверки дохода. Согласно двум почти идентичным предложениям, выдвинутым депутатами Сильвией Доушовой (депутат от STAN) и Якубом Гавранеком (ODS), поддерживаемые домохозяйства не должны получать более чем в 1,43 раза больше прожиточного минимума. Государственные пособия также считаются доходом.

По мнению Яна Клусачека, аналитика из инициативы Za bydlení, мать-одиночка с одним ребенком, не имеющая дохода, сможет получить жилье с поддержкой.

«Но как только у нее появится второй ребенок, ее пособия увеличатся, и она потеряет право на получение помощи на жилье», — описал Клусачек ситуацию на примере, призванном показать, как это правило в корне ограничит потенциальный круг людей, которым может быть оказана помощь.

По расчетам Платформы социального жилья, при таких условиях примерно 24 000 человек могли бы претендовать на гарантированную арендную плату. Однако уже на начальном этапе подготовки закона кабинет министров планировал поддержать более 160 000 нуждающихся в жилье. Если предложение будет принято, оно охватит лишь часть тех, кто реально может претендовать на поддержку.

Но даже для этой части может не хватить жилья. Закон предусматривает, что владельцы квартир, включенных в программу, будь то индивидуальные собственники или муниципалитеты, будут получать гарантированный доход, но он будет составлять 90 % от рыночной арендной платы за аналогичную квартиру в данном населенном пункте. Таким образом, собственники будут практически терять на предоставлении квартиры.

По словам министра регионального развития Петра Кулханека, переговоры об окончательном размере лимита, скорее всего, продолжатся в Палате депутатов. Лимит может вырасти до двукратного размера прожиточного минимума.

Пенсионным фондам также должно быть разрешено инвестировать в рынок жилья в соответствии с законом о поддержке жилищного строительства. Политики ожидают, что это изменение принесет миллиарды крон в строительство нового жилья и расширит его предложение.

Однако на практике, по мнению экспертов, все будет гораздо сложнее. По словам Яна Седлачека, представителя Ассоциации пенсионных компаний Чешской Республики, учитывая ожидаемую доходность и направленность различных типов фондов, воспользоваться опцией смогут только так называемые сбалансированные фонды.

По его словам, в настоящее время в них инвестировано около 90 миллиардов чешских крон. Таким образом, максимальная доля инвестиций в недвижимость, которую предложение устанавливает на уровне 20 процентов, составляет менее 20 миллиардов чешских крон. Министр финансов Збынек Станюра (ODS) ранее называл эту сумму в качестве наиболее оптимистичного сценария.

По мнению экспертов, ключевым станет предложение на рынке, текущее состояние которого не внушает особого оптимизма. «На данный момент проектов, конечно, нет, и речь идет скорее об обещаниях на будущее», — говорит Иржи Пакал, член правления Ассоциации по развитию рынка недвижимости и директор Central Europe Holding.

С ним согласен и Петр Паличка, директор EP Real Estate. «Если пенсионные фонды будут вести себя так же, как и частные, что было бы экономично и логично, то они будут заинтересованы в более крупных проектах, по крайней мере, на 150-200 квартир. Таких проектов, построенных или хотя бы готовых, не так много», — подтверждает он.

Часть нового закона, который должен стать одним из решений жилищного кризиса в Чехии, будет включать в себя и так называемый ордер на выселение. Его основной целью будет ускорить и упростить выселение арендатора, который отказывается покинуть квартиру, несмотря на расторжение договора.

«Только один процент домовладельцев сталкивается с ситуацией, когда арендатор отказывается съезжать», — говорит Петр Валечко, пресс-секретарь Министерства внутренних дел и регионального развития.

Однако, по словам Ленки Веселы, адвоката и председателя Ассоциации квартиросъемщиков Чешской Республики, даже если постановление о выселении будет вручено, у жильца квартиры будет возможность подать на него апелляцию. «В этом случае придется провести судебное разбирательство, но оно не должно занять более шести месяцев», — предупреждает Весела о возможности задержек и в этом процессе.

В настоящее время судебные дела занимают гораздо больше времени. По словам Либора Душека, экономиста и преподавателя юридического факультета Карлова университета, в среднем они длятся около 14 месяцев, а в Праге — даже 21 месяц.

Хотя эксперты говорят, что это, возможно, шаг в правильном направлении, политические амбиции изначально были значительно больше. Приказ о выселении — единственный остаток от первоначальной концепции Министерства регионального развития, которое планировало реформировать отношения по аренде жилья в 2023 году.

Среди них был механизм, позволяющий, например, прекратить цепочку краткосрочных договоров, которая является одной из причин неуверенности арендаторов в неожиданном прекращении отношений. Кроме того, это способ для арендодателя увеличить стоимость аренды, несмотря на действующее законодательство.

Еще одна поправка, также связанная с арендными отношениями, вводит возможность доставки документов через почтовые ящики в качестве формы связи в арендных отношениях. По мнению некоторых экспертов, это изменение позволит ускорить процедуру разрешения споров.

«Это повысит уверенность арендодателей и упростит процесс аренды, что, в свою очередь, приведет к увеличению количества сдаваемых в аренду квартир», — говорит Якуб Высоцкий, президент Ассоциации арендного жилья.

С другой стороны, против этого предложения решительно выступает Ассоциация квартиросъемщиков Чешской Республики. По ее мнению, оно не соответствует текущим потребностям и, прежде всего, реальным возможностям уязвимых групп жителей.

«В основном это пожилые люди, инвалиды, родители-одиночки и другие граждане, которые в реальной жизни не имеют доступа к необходимым технологиям и не обладают достаточными цифровыми навыками», — говорит Ленка Весела, председатель ассоциации.

Частью предложения является так называемая фикция доставки, которая на практике означает, что если документ помещен в почтовый ящик арендатора, он автоматически считается доставленным через определенный период времени — даже если адресат никогда не читал его или не заходил в почтовый ящик.

Готовящийся пакет изменений в жилищной политике также включает предложение о налоговых льготах для кооперативных квартир. Как и в случае с ипотекой, это будет означать, что члены кооператива смогут претендовать на налоговые вычеты именно на долю налогоплательщика в жилищном кооперативе.

Идея заключается в том, чтобы покупатели кооперативных квартир получали льготы, аналогичные тем, которые предоставляются при покупке обычного жилья в частную собственность. Предложение также предусматривает вариант покупки старых кооперативных квартир, когда крупный кредит для всего кооператива и индивидуальный кредит для покупки кооперативного пая могут совпадать.

Оборотной стороной помощи и налоговых льгот являются расходы казны. Согласно последним расчетам Казначейства, вычет по ипотечным процентам в 2020 году составит 5,14 миллиарда чешских крон без учета инфляции и роста процентных ставок. Это самая большая сумма из всех льгот, широко используемая скидка на супруга обошлась государству «всего» в 4,74 миллиарда, а поддержка пенсионных накоплений была в четыре раза меньше.