Вена и Прага: все познается в сравнении, или как сделать чешские квартиры дешевле
11 апреля 2025
09:00
4822
За 10 лет квартиры в Чехии подорожали на 130% и стали недоступны для многих людей. В прошлом году рост цен вновь ускорился, и Чехия снова вошла в пятерку самых быстро дорожающих стран Европы. Неблагоприятные условия объясняются парадоксальной причиной, пишет обозреватель Seznam Zprávy Петр Голуб.
Справиться с суровой реальностью иногда помогают мечты, которые уносят вас в другой, лучший мир. Такой выход сегодня ценят те, кто хочет купить квартиру недалеко от центра Праги, например во Вршовице, Нусле или на Смихове. Изучая предложения, они вскоре понимают, что приличную квартиру привычного размера в 70 квадратных метров нельзя купить дешевле 9 миллионов, а стометровую — дешевле 15 миллионов.
Чтобы купить жилье площадью 50 квадратных метров, понадобится 7,5 миллиона. Редко где можно найти цену ниже 150 000 за метр, а ипотеку придется выплачивать всю жизнь. Безнадежность ситуации подчеркивает недавняя статья в еженедельнике Ekonom, согласно которой «пражские квартиры недооценены, поскольку реальная цена составляет до 250 000 крон за квадратный метр».
Человеку, не унаследовавшему такие деньги, остаются только красивые мечты. Например, утром он открывает сайт с предложением десятков квартир площадью 100 квадратных метров и ценой около 10 миллионов крон. Если он хочет сэкономить, то в наличии есть квартиры площадью 50-60 квадратных метров, которые обычно можно купить за 6 миллионов. Однако он может позволить себе нечто лучшее, потому что в это же время ему приходит письмо, в котором работодатель увеличивает его чистую зарплату на 125%. Выплатить деньги будет легко. Ему не нужно торопиться с выбором нового дома, потому что, по мнению газеты, «в 2025 году цены на недвижимость будут в основном стагнировать».
К сожалению, житель Праги в своей мечте слишком далеко отошел от своей территории. Он мечтал о том, какими будут цены в Вене, например, в Веринге, Оттакринге или Пенцинге. Газета называлась Die Presse, а повышение зарплаты по австрийским меркам тоже было скорее мечтой.
На вопрос о том, почему в двух столицах бывшей Габсбургской монархии существует такая разительная разница в ценах на жилье, есть простой ответ. Во многом в этом виновато развитие последних лет, поскольку цены на жилье в Чехии растут в два раза быстрее, чем в Австрии, согласно данным Евростата.
Главная причина того, что австрийские цены остаются на разумном и доступном для местного населения уровне, кроется не в легендах об идеальной австрийской жилищной политике, придуманной венскими социал-демократами в 1920-х годах.
Причиной чешского ускорения стал непродуманный шаг правительства Андрея Бабиша по отмене 4-процентного налога на приобретение недвижимости, а также поведение всех партий в нижней палате парламента, включая правую оппозицию, которые единогласно одобрили предложение правительства в июле 2020 года. Как и ожидалось, отмена налога, препятствовавшего спекулятивным покупкам, сделала квартиры еще более выгодной инвестиционной возможностью, чем акции, и цены на них начали расти со скоростью 25% в год. Рост цен также не способствовал расширению предложения, согласно которым общая стоимость построенных квартир за последние пять лет снизилась на пять процентов в реальном выражении.
В отличие от этого, ни одно из австрийских правительств не рассматривало возможность отмены налога на продажу недвижимости (так называемого налога на спекуляцию). Оно сохранило его, включая правило, согласно которому продавец обязан задекларировать выручку от продажи квартиры в своей декларации о доходах, и, таким образом, обычно платит налог в 20-40%. Местные жители не так сильно против этого, возможно, потому, что налог прощается тому, кто продает квартиру, в которой он или она ранее проживали в течение двух лет.
Для спекулянтов налог в десятки процентов означает катастрофу, даже если он уплачивается только с разницы между ценой покупки и продажи. Поэтому в долгосрочной перспективе инвесторам выгодно сдавать квартиру в аренду и достойно обращаться с жильцами. Другими словами, налоговое регулирование Made in Austria благоприятствует обычным гражданам, особенно если они действительно хотят жить в купленной квартире. Поэтому им тем более важно следить за тем, чтобы в доме, где у них есть квартира, проводился необходимый ремонт — в отличие от тех чешских домовладельцев, которые позволят дому прийти в упадок, если смогут взимать высокую арендную плату за свою квартиру.
Данные Евростата за четвертый квартал 2024 года о том, что с 2015 года цены на жилье в стране выросли на 130% — больше всего в Европе после Венгрии, Литвы и Португалии — и что только в прошлом году они выросли на 8,4% по сравнению с 2023 годом, дают простой сигнал. Чехам не хватает одного налога.
Чтобы купить жилье площадью 50 квадратных метров, понадобится 7,5 миллиона. Редко где можно найти цену ниже 150 000 за метр, а ипотеку придется выплачивать всю жизнь. Безнадежность ситуации подчеркивает недавняя статья в еженедельнике Ekonom, согласно которой «пражские квартиры недооценены, поскольку реальная цена составляет до 250 000 крон за квадратный метр».
Человеку, не унаследовавшему такие деньги, остаются только красивые мечты. Например, утром он открывает сайт с предложением десятков квартир площадью 100 квадратных метров и ценой около 10 миллионов крон. Если он хочет сэкономить, то в наличии есть квартиры площадью 50-60 квадратных метров, которые обычно можно купить за 6 миллионов. Однако он может позволить себе нечто лучшее, потому что в это же время ему приходит письмо, в котором работодатель увеличивает его чистую зарплату на 125%. Выплатить деньги будет легко. Ему не нужно торопиться с выбором нового дома, потому что, по мнению газеты, «в 2025 году цены на недвижимость будут в основном стагнировать».
К сожалению, житель Праги в своей мечте слишком далеко отошел от своей территории. Он мечтал о том, какими будут цены в Вене, например, в Веринге, Оттакринге или Пенцинге. Газета называлась Die Presse, а повышение зарплаты по австрийским меркам тоже было скорее мечтой.
На вопрос о том, почему в двух столицах бывшей Габсбургской монархии существует такая разительная разница в ценах на жилье, есть простой ответ. Во многом в этом виновато развитие последних лет, поскольку цены на жилье в Чехии растут в два раза быстрее, чем в Австрии, согласно данным Евростата.
Главная причина того, что австрийские цены остаются на разумном и доступном для местного населения уровне, кроется не в легендах об идеальной австрийской жилищной политике, придуманной венскими социал-демократами в 1920-х годах.
Причиной чешского ускорения стал непродуманный шаг правительства Андрея Бабиша по отмене 4-процентного налога на приобретение недвижимости, а также поведение всех партий в нижней палате парламента, включая правую оппозицию, которые единогласно одобрили предложение правительства в июле 2020 года. Как и ожидалось, отмена налога, препятствовавшего спекулятивным покупкам, сделала квартиры еще более выгодной инвестиционной возможностью, чем акции, и цены на них начали расти со скоростью 25% в год. Рост цен также не способствовал расширению предложения, согласно которым общая стоимость построенных квартир за последние пять лет снизилась на пять процентов в реальном выражении.
В отличие от этого, ни одно из австрийских правительств не рассматривало возможность отмены налога на продажу недвижимости (так называемого налога на спекуляцию). Оно сохранило его, включая правило, согласно которому продавец обязан задекларировать выручку от продажи квартиры в своей декларации о доходах, и, таким образом, обычно платит налог в 20-40%. Местные жители не так сильно против этого, возможно, потому, что налог прощается тому, кто продает квартиру, в которой он или она ранее проживали в течение двух лет.
Для спекулянтов налог в десятки процентов означает катастрофу, даже если он уплачивается только с разницы между ценой покупки и продажи. Поэтому в долгосрочной перспективе инвесторам выгодно сдавать квартиру в аренду и достойно обращаться с жильцами. Другими словами, налоговое регулирование Made in Austria благоприятствует обычным гражданам, особенно если они действительно хотят жить в купленной квартире. Поэтому им тем более важно следить за тем, чтобы в доме, где у них есть квартира, проводился необходимый ремонт — в отличие от тех чешских домовладельцев, которые позволят дому прийти в упадок, если смогут взимать высокую арендную плату за свою квартиру.
Данные Евростата за четвертый квартал 2024 года о том, что с 2015 года цены на жилье в стране выросли на 130% — больше всего в Европе после Венгрии, Литвы и Португалии — и что только в прошлом году они выросли на 8,4% по сравнению с 2023 годом, дают простой сигнал. Чехам не хватает одного налога.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
.jpg)
