Все отменить, начать заново. В игре очередное радикальное изменение закона о строительстве
4 июня 2025
10:30
2743
Строительное законодательство претерпело значительные изменения, но ожидаемого ускорения и ясности пока не принесло. Поэтому перед выборами на повестку дня возвращается старый план: объединить органы власти, переписать правила и начать все сначала.
Надежды на то, что в Чехии наконец-то начнется быстрое, простое и предсказуемое строительство, в последние годы возникали несколько раз — и столько же раз быстро угасали. Была цифровизация, новый закон о строительстве, обещания ускорить процедуры и уменьшить количество штампов. А потом наступила реальность.
Цифровизация застряла на техническом уровне, новые правила оказались неоднозначными, и вместо изменений к лучшему во многих случаях наступил паралич. Именно в то время, когда спрос на жилье остается высоким, а строительство борется с отказом от новых проектов, вся реформа стала одним из крупнейших политических разочарований нынешнего правительства.
Но теперь карты могут быть перетасованы. Высокий рейтинг движения ANO возвращает в игру старый план — отменить текущую модель и вернуться к первоначальной, централизованной версии строительного закона. Это привело бы к созданию так называемого суперведомства, отмене местных строительных ведомств и полностью новой форме цифрового управления.
Когда система начинает тормозить
Данные показывают, что строительное производство растет, но только благодаря старым проектам, которые были подготовлены задолго до изменений. В первом квартале этого года строительные органы выдали наименьшее количество разрешений с 1999 года. Таким образом, застройщики используют «запасы из ящиков», а новые проекты практически не возникают.
«Я полагаю, что речь идет об определенной инерции, когда многие девелоперы получили разрешения, но по финансовым причинам не приступили к строительству. Сейчас финансовые условия улучшились, как кредитные, так и ипотечные, и поэтому строительство началось», — говорит Петр Паличка, член наблюдательного совета ARTN и директор EP Real Estate.
По данным Central Group, нынешняя модель выдачи разрешений на строительство затягивает процесс на месяцы и даже годы.
«Новое строительство — это не только экономический интерес государства, но и инструмент для решения растущего жилищного кризиса. Из-за длительной процедуры получения разрешений новые квартиры дорожают на 10–15%, что напрямую ухудшает их доступность», — говорит исполнительный директор Михаэла Ваньова.
По мнению застройщиков, основной проблемой чаще всего является общая неясность и неоднозначность толкования. Закон обещает упростить процедуру, но на практике привел к частым противоречиям между отдельными положениями. Чиновники и инвесторы часто не знают, как точно толковать закон.
Например, что именно подпадает под «пристройку» или как рассчитываются расстояния между зданиями и границей участка. «Проходят годы, прежде чем толкование стабилизируется. А между тем закон снова меняется», — говорит мэр брненского района Жиденице Петр Кунц (Hlas pro Židenice).
К проблемам самого строительного закона добавилась еще и новая цифровизация, которая должна была повысить эффективность управления. Однако для большинства чиновников в строительных органах она означала лишь дополнительный административный слой.
«Документы загружаются в систему, но дальше все делается по-старому, вручную, с помощью электронных носителей. Единственное изменение заключается в том, что теперь это не бумага, а PDF», — описал ситуацию мэр Кунц.
Новый план: застройщики приветствуют, муниципалитеты колеблются
В эту неспокойную обстановку приходит движение ANO с обещанием коренных изменений. Оно хочет вернуться к своей версии закона эпохи министра Клары Досталовой, то есть создать единую строительную систему под управлением государства, упразднить десятки местных органов и перенести цифровизацию за пределы государства, в идеале в форме проекта.
«Нынешний закон не доработан. Если мы завоюем доверие, новый законопроект будет представлен сразу после выборов», — заявил заместитель председателя ANO Карел Гавличек.
Согласно ранним расчетам, это должна был быть более экономичная модель, по крайней мере с точки зрения числа государственных служащих.
«Сегодня в строительных органах, включая заинтересованные ведомства, работает около 13 000 человек. Мы ожидаем, что штат сократится примерно на 4 000-5 000 человек», — описывала планы во время утверждения своей версии закона тогдашний министр Клара Досталова (ANO).
Этот план приветствуют, в частности, крупные игроки. «Нам нужна предсказуемая, быстрая и единая система. Сегодня царит хаос. Один орган принимает одно решение, другой — совершенно другое», — резюмирует Михаэла Ваньова из Central Group. По ее мнению, централизованная модель могла бы гарантировать не только стабильность, но и возможность переносить управление туда, где в данный момент есть мощности.
Йиржи Ноуза из Союза предпринимателей в строительстве согласен с этим. «Без упрощения и деполитизации управления мы не сдвинемся с места», — утверждает он. По его мнению, важно одновременно скорректировать полномочия заинтересованных органов, которые часто действуют как тормоз.
Однако мнение муниципалитетов другое. Для них возвращение к централизации означает потерю контроля, а также потерю людей. «Мы обучали чиновников, платили им зарплату, а теперь мы должны передать их государству, причем государство не компенсирует нам эту потерю?» — спрашивает заместитель председателя Союза городов и поселков Павел Драховзал.
Кроме того, нет уверенности, что люди вообще решат перейти на государственную службу. «Некоторые уйдут, другие не хотят переезжать с одного конца республики на другой», — предупреждает Драховзал. Муниципалитеты опасаются кадрового кризиса и связанного с ним паралича управления.
По его мнению, подходящей компенсацией могла бы быть не только финансовая компенсация, но и материальное соглашение с государством, например, передача земельных участков или недвижимости, о которой муниципалитеты давно стремятся. «Есть несколько вариантов, но об этом нужно открыто говорить. Невозможно, чтобы муниципалитеты лишились ключевых людей и компетенций и не получили за это ничего», — добавляет он.
Министерство местного развития пока не видела конкретного предложения, однако, по словам представителя ведомства Петра Валечко, возврат к версии 2021 года будет сложным.
Революция или спокойствие
Речь идет не только о юридической или бюрократической проблеме. Строительство является одним из столпов чешской экономики — оно составляет более 6% ВВП, обеспечивает работой десятки тысяч людей и стоит за каждой новой квартирой, школой, больницей и инфраструктурой. Поэтому любое замедление строительства означает не только меньше домов, но и меньше работы, меньше инвестиций и меньше налоговых поступлений.
«Без новых разрешений этот рост строительства исчезнет в течение двух лет», — предупреждает главный экономист Creditas Петр Дуфек. По его мнению, нынешний строительный бум — лишь отголосок прошлых решений. Если государство вновь отложит решение или внесет в систему еще больше хаоса, следующий спад может оказаться более глубоким, чем предыдущий.
Выборы решат, приступит ли государство к дальнейшей реформе. Партия ANO ясно дает понять, что у нее есть готовый проект и она хочет представить его сразу после выборов. Но какая бы политическая сила ни победила, ее ждет решение с далеко идущими последствиями: попытаться снова перестроить систему или лучше стабилизировать ее и наконец начать дорабатывать.
Строительное право в Чехии меняется каждые несколько лет. В 2021 году был подготовлен новый закон. В 2023 году он был изменен. А в 2024 году с проблемами введен в практику. Сейчас, в 2025 году, уже снова обсуждается очередное вмешательство. Никогда не строилось по системе, которая имела бы шанс действительно укорениться.
«Каждой системе нужно время, чтобы устояться. Если мы будем постоянно ее переделывать, она никогда не заработает», — резюмирует инженер Франтишек Конечный из Чешской палаты уполномоченных инженеров. По его мнению, сегодня больше всего не хватает времени, терпения и веры в стабильные правила.
Цифровизация застряла на техническом уровне, новые правила оказались неоднозначными, и вместо изменений к лучшему во многих случаях наступил паралич. Именно в то время, когда спрос на жилье остается высоким, а строительство борется с отказом от новых проектов, вся реформа стала одним из крупнейших политических разочарований нынешнего правительства.
Но теперь карты могут быть перетасованы. Высокий рейтинг движения ANO возвращает в игру старый план — отменить текущую модель и вернуться к первоначальной, централизованной версии строительного закона. Это привело бы к созданию так называемого суперведомства, отмене местных строительных ведомств и полностью новой форме цифрового управления.
Когда система начинает тормозить
Данные показывают, что строительное производство растет, но только благодаря старым проектам, которые были подготовлены задолго до изменений. В первом квартале этого года строительные органы выдали наименьшее количество разрешений с 1999 года. Таким образом, застройщики используют «запасы из ящиков», а новые проекты практически не возникают.
«Я полагаю, что речь идет об определенной инерции, когда многие девелоперы получили разрешения, но по финансовым причинам не приступили к строительству. Сейчас финансовые условия улучшились, как кредитные, так и ипотечные, и поэтому строительство началось», — говорит Петр Паличка, член наблюдательного совета ARTN и директор EP Real Estate.
По данным Central Group, нынешняя модель выдачи разрешений на строительство затягивает процесс на месяцы и даже годы.
«Новое строительство — это не только экономический интерес государства, но и инструмент для решения растущего жилищного кризиса. Из-за длительной процедуры получения разрешений новые квартиры дорожают на 10–15%, что напрямую ухудшает их доступность», — говорит исполнительный директор Михаэла Ваньова.
По мнению застройщиков, основной проблемой чаще всего является общая неясность и неоднозначность толкования. Закон обещает упростить процедуру, но на практике привел к частым противоречиям между отдельными положениями. Чиновники и инвесторы часто не знают, как точно толковать закон.
Например, что именно подпадает под «пристройку» или как рассчитываются расстояния между зданиями и границей участка. «Проходят годы, прежде чем толкование стабилизируется. А между тем закон снова меняется», — говорит мэр брненского района Жиденице Петр Кунц (Hlas pro Židenice).
К проблемам самого строительного закона добавилась еще и новая цифровизация, которая должна была повысить эффективность управления. Однако для большинства чиновников в строительных органах она означала лишь дополнительный административный слой.
«Документы загружаются в систему, но дальше все делается по-старому, вручную, с помощью электронных носителей. Единственное изменение заключается в том, что теперь это не бумага, а PDF», — описал ситуацию мэр Кунц.
Новый план: застройщики приветствуют, муниципалитеты колеблются
В эту неспокойную обстановку приходит движение ANO с обещанием коренных изменений. Оно хочет вернуться к своей версии закона эпохи министра Клары Досталовой, то есть создать единую строительную систему под управлением государства, упразднить десятки местных органов и перенести цифровизацию за пределы государства, в идеале в форме проекта.
«Нынешний закон не доработан. Если мы завоюем доверие, новый законопроект будет представлен сразу после выборов», — заявил заместитель председателя ANO Карел Гавличек.
Согласно ранним расчетам, это должна был быть более экономичная модель, по крайней мере с точки зрения числа государственных служащих.
«Сегодня в строительных органах, включая заинтересованные ведомства, работает около 13 000 человек. Мы ожидаем, что штат сократится примерно на 4 000-5 000 человек», — описывала планы во время утверждения своей версии закона тогдашний министр Клара Досталова (ANO).
Этот план приветствуют, в частности, крупные игроки. «Нам нужна предсказуемая, быстрая и единая система. Сегодня царит хаос. Один орган принимает одно решение, другой — совершенно другое», — резюмирует Михаэла Ваньова из Central Group. По ее мнению, централизованная модель могла бы гарантировать не только стабильность, но и возможность переносить управление туда, где в данный момент есть мощности.
Йиржи Ноуза из Союза предпринимателей в строительстве согласен с этим. «Без упрощения и деполитизации управления мы не сдвинемся с места», — утверждает он. По его мнению, важно одновременно скорректировать полномочия заинтересованных органов, которые часто действуют как тормоз.
Однако мнение муниципалитетов другое. Для них возвращение к централизации означает потерю контроля, а также потерю людей. «Мы обучали чиновников, платили им зарплату, а теперь мы должны передать их государству, причем государство не компенсирует нам эту потерю?» — спрашивает заместитель председателя Союза городов и поселков Павел Драховзал.
Кроме того, нет уверенности, что люди вообще решат перейти на государственную службу. «Некоторые уйдут, другие не хотят переезжать с одного конца республики на другой», — предупреждает Драховзал. Муниципалитеты опасаются кадрового кризиса и связанного с ним паралича управления.
По его мнению, подходящей компенсацией могла бы быть не только финансовая компенсация, но и материальное соглашение с государством, например, передача земельных участков или недвижимости, о которой муниципалитеты давно стремятся. «Есть несколько вариантов, но об этом нужно открыто говорить. Невозможно, чтобы муниципалитеты лишились ключевых людей и компетенций и не получили за это ничего», — добавляет он.
Министерство местного развития пока не видела конкретного предложения, однако, по словам представителя ведомства Петра Валечко, возврат к версии 2021 года будет сложным.
Революция или спокойствие
Речь идет не только о юридической или бюрократической проблеме. Строительство является одним из столпов чешской экономики — оно составляет более 6% ВВП, обеспечивает работой десятки тысяч людей и стоит за каждой новой квартирой, школой, больницей и инфраструктурой. Поэтому любое замедление строительства означает не только меньше домов, но и меньше работы, меньше инвестиций и меньше налоговых поступлений.
«Без новых разрешений этот рост строительства исчезнет в течение двух лет», — предупреждает главный экономист Creditas Петр Дуфек. По его мнению, нынешний строительный бум — лишь отголосок прошлых решений. Если государство вновь отложит решение или внесет в систему еще больше хаоса, следующий спад может оказаться более глубоким, чем предыдущий.
Выборы решат, приступит ли государство к дальнейшей реформе. Партия ANO ясно дает понять, что у нее есть готовый проект и она хочет представить его сразу после выборов. Но какая бы политическая сила ни победила, ее ждет решение с далеко идущими последствиями: попытаться снова перестроить систему или лучше стабилизировать ее и наконец начать дорабатывать.
Строительное право в Чехии меняется каждые несколько лет. В 2021 году был подготовлен новый закон. В 2023 году он был изменен. А в 2024 году с проблемами введен в практику. Сейчас, в 2025 году, уже снова обсуждается очередное вмешательство. Никогда не строилось по системе, которая имела бы шанс действительно укорениться.
«Каждой системе нужно время, чтобы устояться. Если мы будем постоянно ее переделывать, она никогда не заработает», — резюмирует инженер Франтишек Конечный из Чешской палаты уполномоченных инженеров. По его мнению, сегодня больше всего не хватает времени, терпения и веры в стабильные правила.