Ютиться на 20 квадратных метрах? Микроквартиры пользуются спросом, но предложения мало

Хотя микроквартиры в мире далеко не новинка, в последнее время они трансформировались в новую форму.

«Микроквартирные комплексы делают ставку на то, что дом давно перестал быть местом, где мы проводим большую часть времени, а значит, нам не нужно там максимум пространства. Для многих семей имеет смысл обзавестись двумя микроквартирами в разных государствах, а затем, возможно, и дачей. Если они хотят жить в городе, им даже не придется иметь дело с бытовой техникой, потому что они пользуются удобствами комплекса», — объясняет смысл Хендрик Мейер, глава группы недвижимости EHS.

На чешском рынке тенденция строительства микроквартир пока находится в зачаточном состоянии, в основном потому, что застройщики не могут очень гибко реагировать на изменение спроса. «Я вижу проблему в очень длительных процессах согласования. Девелоперы планируют проекты, например, на десять лет, а это очень долго», — говорит Зденка Клапалова, президент Ассоциации развития рынка недвижимости и партнер Knight Frank.

«Если десять лет назад в Праге был дефицит больших трехкомнатных квартир, а теперь, в связи с изменением демографической ситуации и потребностей рынка, возникла нехватка небольших квартир, мы должны реагировать гибко. Однако когда девелопер работает над проектом несколько лет и инвестирует в него, ему приходится нелегко в связи с внутренними процедурами получения разрешений», — добавляет она. 

Спрос на микроквартиры в Праге есть, но предложение пока не соответствует ему по вышеупомянутым причинам.

«Это работает в других европейских столицах. Архитекторы и планировщики умеют проектировать жилье так, чтобы в него помещалось все необходимое, чтобы места для хранения были удобными, а вся площадь использовалась оптимально. В результате квартиры часто продаются или сдаются в аренду с тщательно подобранным инвентарем», — объясняет она.

Застройщики осознают этот спрос, поэтому постепенно появляются проекты, ориентированные почти исключительно на квартиры площадью около 20 квадратных метров. Меньшая площадь компенсируется общими зонами.

Одним из таких проектов является, например, проект компании Penta Real Estate на участке возле автобусной станции «На Книжеци» в Смихове. Penta хочет построить здесь около 240 микроквартир в рамках совместного предприятия с Sekyra Group и в настоящее время работает над проектом здания, а также над местами общего пользования.

Минималистское жилье может быть востребовано в Праге уже сейчас не только потому, что небольшая квартира дешевле и доступнее в абсолютном выражении, хотя цена за квадратный метр не будет низкой. «Это работает только на определенном этапе жизни: вы строите карьеру, вам достаточно небольшой квартиры. Мы рассматриваем это как своего рода пилотный проект», — упоминает Мусил.

Тенденцию к росту спроса в этом сегменте подтверждает и глава EHS Meyer Group. «Я не думаю, что это просто ценовое давление как таковое. Скорее, это следствие следующей волны урбанизации и, в Чешской Республике, строительных норм, которые не позволяют строить высотные здания. Именно поэтому застройщики пытаются экспериментировать с форматом», — отмечает Мейер.

«Для девелоперов — и это распространено, например, в Германии — это могут быть проекты, которые реагируют на экономическую ситуацию. Девелопер может часть продать, часть сдать в аренду, преумножать стоимость и постепенно продавать», — добавляет Мейер.

Но в то же время строительство микроквартир не займет большую долю общего рынка. Скорее, средняя площадь продаваемых квартир продолжит немного уменьшаться, как это было заметно в последние годы. В то же время у этого сегмента нет амбиций, чтобы стать гарантией снижения недоступности жилья в Чехии.

«Микроквартиры могут служить в качестве инвестиционных квартир, студенческого или краткосрочного жилья или, например, корпоративных квартир. И уж точно они не будут плохо работать в качестве старта», — считает Мейер.

На инвесторов будет ориентироваться, например, девелопер Милорад Мишкович и его компания Karlin Port Real Estate. Он планирует построить микроквартиры на Вышеградской железнодорожной станции, где готовит проект стоимостью около 700 миллионов крон под рабочим названием Vyšehrad Railway Station.

В отреставрированном историческом здании и двух новых корпусах должно быть построено около 170 жилых единиц с площадью от 20 до 25 квадратных метров.

Проект с миниатюрными квартирами Karlin Port Real Estate ориентирован на молодые пары без детей, а также на инвесторов и руководителей, совершающих поездки между Прагой и другими городами. «Мы хотим построить около 1 500 небольших квартир в отдельных районах, таких как Летна, Смихов, Карлин, Прага 1 или Винограды», — сказал Мишкович ранее Forbes.

Концепцию небольшой площади квартир и обширных общих зон планирует реализовать и инвестиционная группа Trigema. Однако ее владелец Марсель Соурал называет это так называемым коливингом, то есть совместным жильем.

Trigema намерена строить все такие проекты под брендом Mesh. И один из проектов, где Соурал хочет построить подобные квартиры, — это будущий комплекс над станцией метро «Инвалидовна».

«У нас есть проработка проекта, который мы разделили на три корпуса. Первый, который находится прямо над станцией метро, мы профилируем как коливинг — арендное жилье с микроквартирами и большими общими пространствами. Два других здания будут представлять собой обычное арендное жилье», — рассказывает Соурал. 

Аналогично задуманные квартиры, как ожидается, заполнят запланированную высотку Top Tower в Нове-Бутовице. В здании высотой 135 метров Trigema планирует разместить небольшие съемные квартиры, которые будут иметь доступ к общим пространствам, таким как тренажерный зал, библиотека, гостиная и т. д.

Проект семьи Валовых на Жижкове также предусматривает сдачу квартир в аренду. После реконструкции и перепланировки дома «Радость» по проекту архитекторов Давида Виттасека и Йиржи Ржезака из студии Qarta Architektura в нем должно разместиться около 650 арендных квартир, подавляющее большинство которых будет иметь площадь около 20 квадратных метров.

«Мы хотим соответствовать тенденции, которая постепенно формируется в сфере арендного жилья, — это тенденция небольших квартир, которые в то же время полностью и хорошо оборудованы», — объясняет Томаш Кашпар, руководитель проекта Radost и вице-президент Ассоциации арендного жилья.

По словам Зденки Клапаловой, проекты микроквартир должны отвечать нескольким условиям, чтобы быть успешными. Например, они должны находиться в центральной части города и быть легкодоступными для общественного транспорта.

«Есть немало людей, которые работают в Праге, но не живут там и не хотят каждый день добираться из дома. И если они не хотят останавливаться в отеле, то микроквартира — идеальное решение», — добавляет она.