Жилье за пределами Праги за треть цены. Рынок разделился на две части
1 июля 2025
12:00
1106
В то время как Прага бьет рекорды продаж и квартиры исчезают, несмотря на высокие цены, в некоторых небольших городах Чехии рынок недвижимости, напротив, замедляется. Согласно данным Flat Zone, в некоторых районах со временем может произойти даже снижение цен.
После двух лет стагнации пражский рынок новостроек снова оживает. По данным платформы Flat Zone, в столице продается столько же квартир, как и в самые горячие периоды ковидной эйфории. Однако спрос растет быстрее предложения — и цены растут.
«Мы достигаем цифр, сопоставимых с самым оживленным кварталом периода ковида, когда было продано 80% недвижимости на рынке», — говорит в интервью Agenda исполнительный директор Flat Zone Вит Сурал. Средняя цена нового жилья в Праге превышает 160 000 крон за квадратный метр. Однако в некоторых элитных проектах покупатели готовы заплатить даже 200 000 крон за квадратный метр.
Места, где цены на квартиры будут снижаться
В то время как Прага испытывает давление со стороны покупателей, в регионах ситуация гораздо более разнообразна. По словам Сурала, в небольших городах можно купить квартиру за треть или половину цены по сравнению с мегаполисом — и часто без необходимости аукционов или многомесячных переговоров.
«В Чешске-Будейовице или, например, в Градце-Кралове мы уже достигаем 100 000 за метр. Но, например, на Высочине сегодня можно найти старые квартиры за 70 000 за метр, а то и за 30 000 или 40 000 — как правило, в худшем техническом состоянии или в менее привлекательном месте», — описывает реальность регионов Сурал.
По его мнению, не только интересное расположение или состояние недвижимости будут определять цены в некоторых регионах. Важную роль будет играть и демографическая ситуация.
«Мы посмотрели, как распределен жилой фонд между поколениями, и поколение сегодняшних семидесятилетних владеет пятой частью жилого фонда», — отмечает Сурал. Как только это имущество начнет переходить к следующим поколениям, некоторые регионы могут столкнуться с избытком предложения.
Это касается прежде всего небольших городов, где уже сегодня наблюдается старение населения или отток жителей. «В некоторых небольших городах может случиться так, что недвижимость, которая поступит в местное предложение, будет оставаться в нем гораздо дольше», — говорит Вит Сурал. В то же время ее цена может снизиться.
Ситуация в Праге
Напротив, пражский рынок не ожидает никакого снижения цен. «Здесь проблема давно лежит на стороне предложения. Квартир мало, а новых проектов из-за чрезвычайно длительного процесса получения разрешений появляется мало», — напоминает Сурал. В настоящее время в городе предлагается около 6 000 квартир — по словам Сурала, это на половину меньше, чем необходимо для поддержания стабильных цен.
В то время, когда финансовые возможности покупателей перестают хватать на квартиры, которые до недавнего времени были обычным размером, пражский рынок нашел свой путь. Вместо скидок он уменьшает площадь. Квартиры становятся меньше, чтобы люди могли их себе позволить.
«За последние десять лет из квартир исчезла одна комната. Сегодня стандартный размер 1+kk составляет 30 квадратных метров, а 2+kk — примерно 45», — описывает Сурал. Решающим параметром является не цена за квадратный метр, а окончательная цена, которую покупатель еще может себе позволить.
Поэтому спрос на малогабаритные квартиры продолжает расти. Именно потому, что они являются самыми доступными на рынке, они исчезают из предложения быстрее всего.
Пока еще в незначительных количествах, но появляются и экстремально маленькие квартиры, так называемые микроквартиры площадью около 16 квадратных метров. А также коворкинг-проекты, в которых люди делят общее пространство.
«Пока это небольшая доля рынка, но продукт будет ориентироваться на то, что люди смогут себе позволить. И если разница в конечной цене составляет даже миллион крон, то он обязательно найдет своих покупателей», — говорит глава аналитической компании.
Словакия копирует Чехию
По данным Flat Zone, Словакия переживает аналогичное развитие, что и Чехия, — только с небольшим опозданием. «Кривые похожи, но сдвинуты примерно на три четверти года», — говорит Вит Сурал. Там местный рынок недвижимости сейчас тормозит решение правительства повысить НДС на квартиры до 23%. Результатом является охлаждение спроса и падение цен.
Flat Zone направляется в Австрию
После успешного закрепления в Чехии и Словакии Flat Zone готовится к следующему шагу — экспансии. Следующей страной, куда чешская компания направит свою деятельность по анализу данных, станет Австрия. По словам исполнительного директора Вита Сурала, компания выбирала из нескольких рынков, но именно соседняя Австрия предлагает наиболее благоприятное сочетание факторов: высокий объем нового строительства и наглядную базу данных.
«Австрия интересна тем, что там много строят. Если посмотреть на статистику, то по объему строительства на душу населения она фактически занимает первое место в Европе», — говорит Сурал. Важным критерием является также качество и скорость процессов получения разрешений — проблема, которая долгое время сдерживает чешский рынок.
«В то время как Чехия занимает 157-е место в мире, Австрия — 49-е. Это огромная разница», — отмечает Сурал, ссылаясь на рейтинги, оценивающие простоту получения разрешений на строительство.
При выборе других рынков Flat Zone рассматривала и другие страны, например Польшу, Румынию или скандинавские страны. В конечном итоге, однако, была выбрана осторожная стратегия. «Мы не хотим действовать слишком быстро. Начнем с одной страны, посмотрим, как пойдет, а потом решим, куда двигаться дальше», — так резюмирует подход компании Сурал.
«Мы достигаем цифр, сопоставимых с самым оживленным кварталом периода ковида, когда было продано 80% недвижимости на рынке», — говорит в интервью Agenda исполнительный директор Flat Zone Вит Сурал. Средняя цена нового жилья в Праге превышает 160 000 крон за квадратный метр. Однако в некоторых элитных проектах покупатели готовы заплатить даже 200 000 крон за квадратный метр.
Места, где цены на квартиры будут снижаться
В то время как Прага испытывает давление со стороны покупателей, в регионах ситуация гораздо более разнообразна. По словам Сурала, в небольших городах можно купить квартиру за треть или половину цены по сравнению с мегаполисом — и часто без необходимости аукционов или многомесячных переговоров.
«В Чешске-Будейовице или, например, в Градце-Кралове мы уже достигаем 100 000 за метр. Но, например, на Высочине сегодня можно найти старые квартиры за 70 000 за метр, а то и за 30 000 или 40 000 — как правило, в худшем техническом состоянии или в менее привлекательном месте», — описывает реальность регионов Сурал.
По его мнению, не только интересное расположение или состояние недвижимости будут определять цены в некоторых регионах. Важную роль будет играть и демографическая ситуация.
«Мы посмотрели, как распределен жилой фонд между поколениями, и поколение сегодняшних семидесятилетних владеет пятой частью жилого фонда», — отмечает Сурал. Как только это имущество начнет переходить к следующим поколениям, некоторые регионы могут столкнуться с избытком предложения.
Это касается прежде всего небольших городов, где уже сегодня наблюдается старение населения или отток жителей. «В некоторых небольших городах может случиться так, что недвижимость, которая поступит в местное предложение, будет оставаться в нем гораздо дольше», — говорит Вит Сурал. В то же время ее цена может снизиться.
Ситуация в Праге
Напротив, пражский рынок не ожидает никакого снижения цен. «Здесь проблема давно лежит на стороне предложения. Квартир мало, а новых проектов из-за чрезвычайно длительного процесса получения разрешений появляется мало», — напоминает Сурал. В настоящее время в городе предлагается около 6 000 квартир — по словам Сурала, это на половину меньше, чем необходимо для поддержания стабильных цен.
В то время, когда финансовые возможности покупателей перестают хватать на квартиры, которые до недавнего времени были обычным размером, пражский рынок нашел свой путь. Вместо скидок он уменьшает площадь. Квартиры становятся меньше, чтобы люди могли их себе позволить.
«За последние десять лет из квартир исчезла одна комната. Сегодня стандартный размер 1+kk составляет 30 квадратных метров, а 2+kk — примерно 45», — описывает Сурал. Решающим параметром является не цена за квадратный метр, а окончательная цена, которую покупатель еще может себе позволить.
Поэтому спрос на малогабаритные квартиры продолжает расти. Именно потому, что они являются самыми доступными на рынке, они исчезают из предложения быстрее всего.
Пока еще в незначительных количествах, но появляются и экстремально маленькие квартиры, так называемые микроквартиры площадью около 16 квадратных метров. А также коворкинг-проекты, в которых люди делят общее пространство.
«Пока это небольшая доля рынка, но продукт будет ориентироваться на то, что люди смогут себе позволить. И если разница в конечной цене составляет даже миллион крон, то он обязательно найдет своих покупателей», — говорит глава аналитической компании.
Словакия копирует Чехию
По данным Flat Zone, Словакия переживает аналогичное развитие, что и Чехия, — только с небольшим опозданием. «Кривые похожи, но сдвинуты примерно на три четверти года», — говорит Вит Сурал. Там местный рынок недвижимости сейчас тормозит решение правительства повысить НДС на квартиры до 23%. Результатом является охлаждение спроса и падение цен.
Flat Zone направляется в Австрию
После успешного закрепления в Чехии и Словакии Flat Zone готовится к следующему шагу — экспансии. Следующей страной, куда чешская компания направит свою деятельность по анализу данных, станет Австрия. По словам исполнительного директора Вита Сурала, компания выбирала из нескольких рынков, но именно соседняя Австрия предлагает наиболее благоприятное сочетание факторов: высокий объем нового строительства и наглядную базу данных.
«Австрия интересна тем, что там много строят. Если посмотреть на статистику, то по объему строительства на душу населения она фактически занимает первое место в Европе», — говорит Сурал. Важным критерием является также качество и скорость процессов получения разрешений — проблема, которая долгое время сдерживает чешский рынок.
«В то время как Чехия занимает 157-е место в мире, Австрия — 49-е. Это огромная разница», — отмечает Сурал, ссылаясь на рейтинги, оценивающие простоту получения разрешений на строительство.
При выборе других рынков Flat Zone рассматривала и другие страны, например Польшу, Румынию или скандинавские страны. В конечном итоге, однако, была выбрана осторожная стратегия. «Мы не хотим действовать слишком быстро. Начнем с одной страны, посмотрим, как пойдет, а потом решим, куда двигаться дальше», — так резюмирует подход компании Сурал.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
