Как банки зарабатывают на ипотеке. Деньги для них подешевели, но они по-прежнему дают кредиты по высоким ставкам
18 мая 2025
13:00
2363
Затраты банков на финансирование ипотечных кредитов снижаются, а процентные ставки по ипотечным кредитам, напротив, стагнируют. Банки не хотят повторять ошибки прошлого и предпочитают подождать с удешевлением ипотечных кредитов.
Недавнее падение цен на процентные свопы, то есть затрат, с которыми банки обеспечивают финансирование ипотечных кредитов, вызвало ожидания, что вскоре снизятся и сами ставки по ипотечным кредитам. Однако этого не произошло. Банки сохраняют спокойствие, и, по мнению ипотечных экспертов, у них есть веские причины для медленной реакции.
Своп — это цена денег, по которой банки одалживают друг другу, и от нее зависят цены и проценты по всем кредитам, которые предоставляет банк. Таким образом, если своп падает и деньги для банков дешевеют, у них теоретически появляется возможность снизить процентные ставки и для клиентов.
Однако, по мнению эксперта компаний Golem Finance и Broker Trust Либора Остатека, банки по опыту прошлого знают, что резкая реакция на изменения может не окупиться. Любой поспешный шаг в случае дальнейших колебаний на финансовых рынках может быстро обернуться бумерангом. Все клиенты приветствуют снижение цен, но повторное подорожание при изменении тренда будет им сложно объяснить.
Недавнее снижение ставок по свопам — примерно на 0,2% — не является результатом стабильного развития, а скорее следствием геополитической напряженности и нервозности на рынках. «Это был скачок, вызванный серией неожиданных событий. Ситуация может измениться в течение нескольких недель, и банкам придется снова повысить ставки. А это невыгодно как с точки зрения репутации, так и с коммерческой точки зрения», — говорит Остатек.
Медленно, но верно
По его мнению, банки должны быть действительно уверены, что снижение цен на свопы будет устойчивым. «Если бы они сразу снизили процентные ставки, а через несколько недель свопы снова выросли, им пришлось бы развернуться, а это очень проблематично с точки зрения конкуренции и восприятия клиентов», — добавляет он.
По словам Остатtка, подобная стратегия повторяется в разные периоды последних 20 лет. Всякий раз, когда рынок потрясало непредвиденное событие — будь то пандемия или глобальный финансовый кризис — цены на свопы реагировали быстро, а ипотечные кредиты — с заметной задержкой.
«В 2020 году, во время пандемии, резкое падение цен на свопы произошло сразу в марте, когда был введен режим чрезвычайной ситуации. Но банки начали снижать ставки только в мае или июне. Они не хотели рисковать, что ситуация быстро изменится», — описывает он.
Аналогично осторожно они вели себя и во время ипотечного кризиса после 2008 года. Однако тогда рынки падали медленнее — кризис начался в США, его последствия постепенно перекинулись на Европу, и у банков было время более взвешенно адаптировать свою процентную политику.
«Первые проблемы на рынках ипотеки и ценных бумаг начали появляться еще в 2007 году. Прошло почти год, прежде чем все это в полной мере отразилось на европейской банковской среде», — добавляет он.
Самый низкий уровень цен на свопы был достигнут около 2016 года в результате десятилетия чрезвычайно мягкой политики центральных банков. «Ставки были настолько низкими, что деньги фактически потеряли свою стоимость. Но это явление, которое в истории процентных ставок встречается очень редко», — говорит Остатек.
Сегодня центральные банки не хотят повторять эту ошибку, и, по его мнению, коммерческие банки ведут себя так же осторожно. Слишком дешевые кредиты могут снова запустить спираль перегрева рынка.
Согласно Swiss Life Hypoindex, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, предлагаемым банками в Чехии, с мая этого года впервые за три года опустилась ниже 5%.
«Мы наблюдаем продолжающуюся тенденцию очень медленного снижения ипотечных ставок. В мае 2025 года Swiss Life Hypoindex впервые с июня 2022 года опустился ниже 5%, а именно до уровня 4,96%. По сравнению с апрелем он снизился на пять базисных пунктов», — говорит ипотечный аналитик компании Swiss Life Select Йиржи Сикора.
При постоянном развитии кривые свопов и ипотечных ставок могут снова сблизиться. Но и здесь не все так просто.
По мнению ипотечного эксперта Якуба Ротрекла, логика «своп плюс маржа = ипотечная ставка» в реальном мире не работает так просто, как часто утверждают банки. «Если посмотреть на 20-летнюю кривую развития, то можно увидеть моменты, когда это уравнение не имеет никакого смысла», — говорит он.
Например, в 2020 и 2021 годах кредитные свопы были чрезвычайно низкими — в некоторых моментах даже почти равными цене ипотеки. «Где же тогда была маржа банка? Если бы мы приняли эту логику, банки должны были бы кредитовать с убытком. А этого не происходило», — отмечает он.
По его мнению, это показывает, что банки не используют средства исключительно через рынок свопов. Они используют и другие источники — например, вклады клиентов или собственную ликвидность — и именно это усложняет весь расчет маржи.
«Если банк финансирует ипотеку из более дешевых источников, чем текущая ставка свопа, то разница между свопом и ипотекой вводит в заблуждение. В других отраслях такой расчет прибыльности не имел бы смысла», — говорит Ротрекл.
С этим согласен и бывший банкир, а ныне глава девелоперской компании JRD Ян Садил. Он признает, что расчет не является прямым, но в то же время добавляет, что цена свопа остается важным ориентиром для банков. «Банк может предложить деньги по цене свопа на межбанковском рынке или одолжить их клиенту. И как правильный хозяин, он думает, что ему выгоднее», — говорит он.
По его мнению, в период пандемии, когда цены на свопы на короткое время превысили ставки по ипотечным кредитам, банки сохранили низкие ставки скорее из соображений справедливости по отношению к клиентам. «У них были гарантированные ставки для клиентов, с которыми они вели переговоры. И даже несмотря на то, что маржа по новым продуктам была крайне низкой, они не изменили курс из-за краткосрочных колебаний», — добавляет он.
Своп — это цена денег, по которой банки одалживают друг другу, и от нее зависят цены и проценты по всем кредитам, которые предоставляет банк. Таким образом, если своп падает и деньги для банков дешевеют, у них теоретически появляется возможность снизить процентные ставки и для клиентов.
Однако, по мнению эксперта компаний Golem Finance и Broker Trust Либора Остатека, банки по опыту прошлого знают, что резкая реакция на изменения может не окупиться. Любой поспешный шаг в случае дальнейших колебаний на финансовых рынках может быстро обернуться бумерангом. Все клиенты приветствуют снижение цен, но повторное подорожание при изменении тренда будет им сложно объяснить.
Недавнее снижение ставок по свопам — примерно на 0,2% — не является результатом стабильного развития, а скорее следствием геополитической напряженности и нервозности на рынках. «Это был скачок, вызванный серией неожиданных событий. Ситуация может измениться в течение нескольких недель, и банкам придется снова повысить ставки. А это невыгодно как с точки зрения репутации, так и с коммерческой точки зрения», — говорит Остатек.
Медленно, но верно
По его мнению, банки должны быть действительно уверены, что снижение цен на свопы будет устойчивым. «Если бы они сразу снизили процентные ставки, а через несколько недель свопы снова выросли, им пришлось бы развернуться, а это очень проблематично с точки зрения конкуренции и восприятия клиентов», — добавляет он.
По словам Остатtка, подобная стратегия повторяется в разные периоды последних 20 лет. Всякий раз, когда рынок потрясало непредвиденное событие — будь то пандемия или глобальный финансовый кризис — цены на свопы реагировали быстро, а ипотечные кредиты — с заметной задержкой.
«В 2020 году, во время пандемии, резкое падение цен на свопы произошло сразу в марте, когда был введен режим чрезвычайной ситуации. Но банки начали снижать ставки только в мае или июне. Они не хотели рисковать, что ситуация быстро изменится», — описывает он.
Аналогично осторожно они вели себя и во время ипотечного кризиса после 2008 года. Однако тогда рынки падали медленнее — кризис начался в США, его последствия постепенно перекинулись на Европу, и у банков было время более взвешенно адаптировать свою процентную политику.
«Первые проблемы на рынках ипотеки и ценных бумаг начали появляться еще в 2007 году. Прошло почти год, прежде чем все это в полной мере отразилось на европейской банковской среде», — добавляет он.
Самый низкий уровень цен на свопы был достигнут около 2016 года в результате десятилетия чрезвычайно мягкой политики центральных банков. «Ставки были настолько низкими, что деньги фактически потеряли свою стоимость. Но это явление, которое в истории процентных ставок встречается очень редко», — говорит Остатек.
Сегодня центральные банки не хотят повторять эту ошибку, и, по его мнению, коммерческие банки ведут себя так же осторожно. Слишком дешевые кредиты могут снова запустить спираль перегрева рынка.
Согласно Swiss Life Hypoindex, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, предлагаемым банками в Чехии, с мая этого года впервые за три года опустилась ниже 5%.
«Мы наблюдаем продолжающуюся тенденцию очень медленного снижения ипотечных ставок. В мае 2025 года Swiss Life Hypoindex впервые с июня 2022 года опустился ниже 5%, а именно до уровня 4,96%. По сравнению с апрелем он снизился на пять базисных пунктов», — говорит ипотечный аналитик компании Swiss Life Select Йиржи Сикора.
При постоянном развитии кривые свопов и ипотечных ставок могут снова сблизиться. Но и здесь не все так просто.
По мнению ипотечного эксперта Якуба Ротрекла, логика «своп плюс маржа = ипотечная ставка» в реальном мире не работает так просто, как часто утверждают банки. «Если посмотреть на 20-летнюю кривую развития, то можно увидеть моменты, когда это уравнение не имеет никакого смысла», — говорит он.
Например, в 2020 и 2021 годах кредитные свопы были чрезвычайно низкими — в некоторых моментах даже почти равными цене ипотеки. «Где же тогда была маржа банка? Если бы мы приняли эту логику, банки должны были бы кредитовать с убытком. А этого не происходило», — отмечает он.
По его мнению, это показывает, что банки не используют средства исключительно через рынок свопов. Они используют и другие источники — например, вклады клиентов или собственную ликвидность — и именно это усложняет весь расчет маржи.
«Если банк финансирует ипотеку из более дешевых источников, чем текущая ставка свопа, то разница между свопом и ипотекой вводит в заблуждение. В других отраслях такой расчет прибыльности не имел бы смысла», — говорит Ротрекл.
С этим согласен и бывший банкир, а ныне глава девелоперской компании JRD Ян Садил. Он признает, что расчет не является прямым, но в то же время добавляет, что цена свопа остается важным ориентиром для банков. «Банк может предложить деньги по цене свопа на межбанковском рынке или одолжить их клиенту. И как правильный хозяин, он думает, что ему выгоднее», — говорит он.
По его мнению, в период пандемии, когда цены на свопы на короткое время превысили ставки по ипотечным кредитам, банки сохранили низкие ставки скорее из соображений справедливости по отношению к клиентам. «У них были гарантированные ставки для клиентов, с которыми они вели переговоры. И даже несмотря на то, что маржа по новым продуктам была крайне низкой, они не изменили курс из-за краткосрочных колебаний», — добавляет он.