Предварительный договор купли-продажи: что это и кому это нужно

22 августа 2013
14:45
8488
Возможно, наши деды и бабушки даже не знали, что такое предварительный договор купли/продажи (чеш. smlouva o smlouvě budoucí kupní, далее ПДКП). Сегодня этот документ стал более распространенным, особенно в условиях того, что недвижимость все чаще продается в кредит. Так как теперь купля/продажа редко обходится без ипотеки или банковского кредита, предварительные договоры уже можно назвать привычным документов. Чаще всего их подписывают после заключения резервационного договора (rezervační smlouva).
 
Кредит требует нескольких договоров

ПДКП используется, прежде всего, в тех ситуациях, когда заинтересованные в покупке недвижимости люди хотят обеспечить себя финансовыми средствами с помощью ипотечного кредита или другого финансового продукта. Предварительный договор предлагает заключить большинство банков в качестве доказательства цели получения кредита: в нем вы подтверждаете ваше право на классическую ипотеку или кредит от банка (всегда с определенной целью). В связи с этим в предварительном договоре детально описывается недвижимость, которая является предметом купли/продажи.
 
Когда еще требуется предварительный договор купли/продажи

Следующей сферой применения этого типа договоров является ситуация, когда будущий покупатель не может во время заключения предварительного договора по какому-то поводу получить право собственности на недвижимость. Чаще всего это бывает в случае с зарубежными инвесторами, право которых на приобретение недвижимости в Чехии ограничено валютными предписаниями (devizovy předpisy). Такую ситуацию решают с помощью договора, дающего полномочия будущему покупателя, т.е. инвестору, передать права и обязанности третьему субъекту, который в будущем будет иметь право приобретать недвижимость в Чехии. В качестве примера третьего субъекта можно привести открытое на территории Чехии юридическое лицо.
 
Что должен содержать предварительный договор купли/продажи?
 
Сущность ПДКП состоит в письменном обязательстве его участников в том, что они заключат до указанного времени договор купли/продажи на условиях, которые прописываются в предметном предварительном договоре.
 
Желательно, чтобы полная форма планируемого договора купли/продажи прилагалась к предварительному договору. Этот шаг поможет избежать в будущем затруднений при обсуждении договорных условий.
 
Предварительный договор определяет для продажи временные рамки
 
В случае заключения договора купли/продажи в течение установленного срока трудностей у вас не возникнет. Если же до истечения поставленного срока договор не будет заключен, то на основании гражданского кодекса можно будет добиваться в суде, чтобы воля одного из участников была выполнена решением суда.
 
Чтобы заключить предварительный договор купли/продажи, нужно соблюсти несколько законных требований. С формальной точки зрения необходимо, чтобы договор был оформлен в письменной форме. В содержании нужно прописать стороны договора, обязательство заключить договор купли/продажи и временные сроки, в течение которых договор будет заключен. Так как договор купли/продажи может прилагаться к предварительному договору, в нем нужно указать предмет покупки, а также обязательство продавца передать покупателю право собственности и обязательство покупателя заплатить продавцу установленную сумму. Желательно установить конкретную стоимость недвижимости или хотя бы способ ее последующего определения.
 
Гражданский кодекс или Торговый кодекс?
 
Необходимо также обратить внимание на юридическую сторону. Хотя в целом режим предварительного договора, касающегося перевода права собственности на недвижимость, регулируется юридическими постановлениями, содержащимися в Гражданском кодексе, сам предварительный договор в торговых отношениях регулируется Торговым кодексом.
 
Рекомендованные пункты в предварительном договоре купли/продажи
 
Кроме необходимых договорных составляющих, желательно включить в договор и дальнейшие пункты для вашей защиты и уверенности.
  • Прежде всего, в предварительном договоре должен быть определен способ платежа при покупке недвижимости. На основании будущего договора покупатель должен внести определенный задаток (jistina). Эта сумма хранится в ячейке у нотариуса или адвоката, после чего она включается в общую стоимость недвижимости. Задаток показывает заинтересованность покупателя и дает продавцу гарантию в том, что он не тратит свои усилия и время напрасно. Также в предварительном договоре часто прописывают пункты, которые позволяют компенсировать задатком штраф за несоблюдение договора (smluvní pokuta). Штраф нужен в том случае, если покупатель не исполнит обязательства, прописанные в договоре. В таком случае вложенные деньги может забрать продавец. Это право должно быть указано в договоре.
     
  • Еще одной важной областью, на которую нужно обратить внимание, является проблематика гарантии (problematika zajištění). Ее также можно отразить в договоре. Под гарантией, прежде всего, подразумеваются штрафы за нарушение обязанностей, следующих из предварительного договора купли/продажи.
     
  • Одной из возможных санкций может быть и отказ от договора (odstoupení od smlouvy) при неисполнении определенных обязанностей (например, при неполучении ипотечного кредита и т.п.). Причины отказа от договора могут быть различными: как в пользу обеих договорных сторон, так и в пользу только одной из них.
     
  • Кроме того, распространенным пунктом в договоре может быть обязательство будущего продавца в том, что он не будет продолжать продажу недвижимости, являющейся предметом договора, в течение его действия. Продавец также гарантирует, что он не будет препятствовать покупке недвижимости в форме залогового права (zástavní právo), вещного обременения (věcné břemeno) и т.п.
Свободная форма предварительного договора купли/продажи позволяет приспособить его к конкретным потребностям участников и их настоящей и ожидаемой жизненной ситуации.
 
 
Пока никто не комментировал, будьте первым
Добавить комментарий
Для добавления комментария войдите или зарегистрируйтесь
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
22:00
21 ФЕВРАЛЯ 2024
3099
Интерес людей к проживанию в съемном жилье открывает арендодателям путь к установлению незаконных требований. Среди них — запреты на визиты или требования заплатить за мебель. Арендаторы под...
19:30
21 ФЕВРАЛЯ 2024
605
Форма нового закона о строительстве вызывает беспокойство у большинства инженеров-строителей, техников и предпринимателей. По их мнению, новый закон не приведет к улучшению и ускорению выдачи...
13:30
21 ФЕВРАЛЯ 2024
1692
Рынок недвижимости в Чехии оживает. Продажи старых и новых квартир выросли на десятки процентов в течение 2023 года.
13:30
19 ФЕВРАЛЯ 2024
671
Спустя почти два года в Праге может вновь начаться строительство офисных помещений. Однако девелоперы не слишком заинтересованы в строительстве при нынешних условиях финансирования. В следующем...
12:00
17 ФЕВРАЛЯ 2024
3547
Ему еще нет 20 лет, а он уже живет в собственном доме. И что еще интереснее, круглогодичный пригодный для жилья мини-дом на колесах старшеклассник построил в основном самостоятельно.
22:00
16 ФЕВРАЛЯ 2024
1108
Началось снижение ставок по кредитам на жилье. Банки объявляют о снижении процентных ставок, но избегают скачка цен. Это будет стоить им дополнительных денег.
15:00
16 ФЕВРАЛЯ 2024
623
Помимо прочего, там можно узнать, какие субсидии доступны, каковы условия, как проходит процедура и кто может помочь.
15:00
15 ФЕВРАЛЯ 2024
970
Новый владелец пришедшего в негодность здания бывшего железнодорожного вокзала Вышеград в Праге 2 планирует восстановить объект с магазинами и заведениями обслуживания в нижней части и квартирами в...
12:30
14 ФЕВРАЛЯ 2024
816
В январе банки и строительные общества выдали ипотечных кредитов на сумму 13 миллиардов крон, что на 99% больше, чем в прошлом году. Процентные ставки в январе продолжали снижаться, упав с 5,65% в...
08:00
13 ФЕВРАЛЯ 2024
1021
Обветшавшее здание Вышеградского вокзала превратится в проект микроквартир, которые реализует застройщик и инвестор Милорад Мишко Мишкович. Он планирует построить 1 200 небольших квартир по всей...
14:00
11 ФЕВРАЛЯ 2024
783
По сравнению с 2022 годом было продано на 9% меньше квартир и на 17% меньше домов. Продажи дач также упали на 19%. Это следует из анализа портала Valuo, который обрабатывает данные из земельного...
18:30
10 ФЕВРАЛЯ 2024
4403
Низкий спрос привел к тому, что цены на дачи и загородные дома значительно снижаются по мере завершения сезона. Если кто-то в последние годы задумывался о покупке дачи, то, похоже, сейчас самое...
13:30
9 ФЕВРАЛЯ 2024
1711
В этом году люди снова начнут покупать недвижимость. Но они будут гораздо более осмотрительны в своих инвестициях. Поэтому в этом году продажи точно не достигнут рекордов 2021 года, прогнозирует...
08:00
8 ФЕВРАЛЯ 2024
934
Пражский застройщик Penta Real Estate недавно завершил строительство здания Masaryčka рядом с Масариковым вокзалом, но на этом его амбиции по развитию района не закончились. На другой стороне...
09:30
7 ФЕВРАЛЯ 2024
2026
Чехия сейчас изучает особенности рынка аренды. Чиновники размышляют, стоит ли прибегнуть к регулированию или оставить прежние методы. Опрос показал, какие риски есть у арендодателей и сколько в...