Предварительный договор купли-продажи: что это и кому это нужно

22 августа 2013

14:45

9709

Возможно, наши деды и бабушки даже не знали, что такое предварительный договор купли/продажи (чеш. smlouva o smlouvě budoucí kupní, далее ПДКП). Сегодня этот документ стал более распространенным, особенно в условиях того, что недвижимость все чаще продается в кредит. Так как теперь купля/продажа редко обходится без ипотеки или банковского кредита, предварительные договоры уже можно назвать привычным документов. Чаще всего их подписывают после заключения резервационного договора (rezervační smlouva).

Кредит требует нескольких договоров

ПДКП используется, прежде всего, в тех ситуациях, когда заинтересованные в покупке недвижимости люди хотят обеспечить себя финансовыми средствами с помощью ипотечного кредита или другого финансового продукта. Предварительный договор предлагает заключить большинство банков в качестве доказательства цели получения кредита: в нем вы подтверждаете ваше право на классическую ипотеку или кредит от банка (всегда с определенной целью). В связи с этим в предварительном договоре детально описывается недвижимость, которая является предметом купли/продажи.

Когда еще требуется предварительный договор купли/продажи

Следующей сферой применения этого типа договоров является ситуация, когда будущий покупатель не может во время заключения предварительного договора по какому-то поводу получить право собственности на недвижимость. Чаще всего это бывает в случае с зарубежными инвесторами, право которых на приобретение недвижимости в Чехии ограничено валютными предписаниями (devizovy předpisy). Такую ситуацию решают с помощью договора, дающего полномочия будущему покупателя, т.е. инвестору, передать права и обязанности третьему субъекту, который в будущем будет иметь право приобретать недвижимость в Чехии. В качестве примера третьего субъекта можно привести открытое на территории Чехии юридическое лицо.

Что должен содержать предварительный договор купли/продажи?

Сущность ПДКП состоит в письменном обязательстве его участников в том, что они заключат до указанного времени договор купли/продажи на условиях, которые прописываются в предметном предварительном договоре.

Желательно, чтобы полная форма планируемого договора купли/продажи прилагалась к предварительному договору. Этот шаг поможет избежать в будущем затруднений при обсуждении договорных условий.

Предварительный договор определяет для продажи временные рамки

В случае заключения договора купли/продажи в течение установленного срока трудностей у вас не возникнет. Если же до истечения поставленного срока договор не будет заключен, то на основании гражданского кодекса можно будет добиваться в суде, чтобы воля одного из участников была выполнена решением суда.

Чтобы заключить предварительный договор купли/продажи, нужно соблюсти несколько законных требований. С формальной точки зрения необходимо, чтобы договор был оформлен в письменной форме. В содержании нужно прописать стороны договора, обязательство заключить договор купли/продажи и временные сроки, в течение которых договор будет заключен. Так как договор купли/продажи может прилагаться к предварительному договору, в нем нужно указать предмет покупки, а также обязательство продавца передать покупателю право собственности и обязательство покупателя заплатить продавцу установленную сумму. Желательно установить конкретную стоимость недвижимости или хотя бы способ ее последующего определения.

Гражданский кодекс или Торговый кодекс?

Необходимо также обратить внимание на юридическую сторону. Хотя в целом режим предварительного договора, касающегося перевода права собственности на недвижимость, регулируется юридическими постановлениями, содержащимися в Гражданском кодексе, сам предварительный договор в торговых отношениях регулируется Торговым кодексом.

Рекомендованные пункты в предварительном договоре купли/продажи

Кроме необходимых договорных составляющих, желательно включить в договор и дальнейшие пункты для вашей защиты и уверенности.

Прежде всего, в предварительном договоре должен быть определен способ платежа при покупке недвижимости. На основании будущего договора покупатель должен внести определенный задаток (jistina). Эта сумма хранится в ячейке у нотариуса или адвоката, после чего она включается в общую стоимость недвижимости. Задаток показывает заинтересованность покупателя и дает продавцу гарантию в том, что он не тратит свои усилия и время напрасно. Также в предварительном договоре часто прописывают пункты, которые позволяют компенсировать задатком штраф за несоблюдение договора (smluvní pokuta). Штраф нужен в том случае, если покупатель не исполнит обязательства, прописанные в договоре. В таком случае вложенные деньги может забрать продавец. Это право должно быть указано в договоре.
Еще одной важной областью, на которую нужно обратить внимание, является проблематика гарантии (problematika zajištění). Ее также можно отразить в договоре. Под гарантией, прежде всего, подразумеваются штрафы за нарушение обязанностей, следующих из предварительного договора купли/продажи.
Одной из возможных санкций может быть и отказ от договора (odstoupení od smlouvy) при неисполнении определенных обязанностей (например, при неполучении ипотечного кредита и т.п.). Причины отказа от договора могут быть различными: как в пользу обеих договорных сторон, так и в пользу только одной из них.
Кроме того, распространенным пунктом в договоре может быть обязательство будущего продавца в том, что он не будет продолжать продажу недвижимости, являющейся предметом договора, в течение его действия. Продавец также гарантирует, что он не будет препятствовать покупке недвижимости в форме залогового права (zástavní právo), вещного обременения (věcné břemeno) и т.п.

Свободная форма предварительного договора купли/продажи позволяет приспособить его к конкретным потребностям участников и их настоящей и ожидаемой жизненной ситуации.