Чешский девелопер рассказывает, как удешевить квартиры на 25 процентов
14 июня 2025
09:00
2247
«Все обсуждают доступное жилье. Говорят о всех субсидиях и мерах, которые могли бы снизить цены на аренду, но это вообще не обсуждается», — говорит руководитель риелторского подразделения EPH Петр Паличка о нормах, которые удорожают строительство и устанавливают стандарты для квартир.
В Чехии разгорается дискуссия о доступном жилье, и решение, возможно, проще, чем кажется. Вместо субсидий достаточно сократить «ненужную роскошь» и зачастую «ненужные нормы». Сколько стоила бы 70-метровая квартира, если бы строилось действительно «доступное и дешевое жилье», подсчитал для Inside Talks Петр Паличка, глава компании EP Real Estate, риэлторского подразделения холдинга EPH.
«Я не хочу все сваливать только на нормы, давайте посчитаем. Если взять квартиру не в самом престижном районе на окраине города, она может стоить, включая НДС, около 10 миллионов. НДС платит покупатель, он идет государству, так что, скажем, стоимость квартиры составляет примерно 9,5 миллиона крон. Из них собственные затраты на строительство составят примерно 5,5 миллиона», — объясняет Петр Паличка и продолжает расчеты.
«Если мы пойдем по минимальному стандарту, то есть вместо деревянных полов поставим виниловые, туалет не будет подвесным, а двери будут высотой 197 сантиметров, то все равно это будет квартира, которая соответствует всем нормам и требованиям, но по минимальному стандарту, и мы уже сэкономили примерно 600 000 крон», — описывает Паличка.
Смягчить нормы, и цена сразу снизится
И это не только вопрос минимального стандарта. По словам Петра Палички, ключевым моментом является также внимание ко всем нормам и правилам, которые сегодня являются обязательными. «Речь идет о том, чтобы посмотреть, действительно ли они должны быть такими, как на бумаге. То есть должны ли спальни быть не менее 12 метров, а гостиная — не менее 16 метров. Должны ли окна во всех комнатах быть такого размера, чтобы пропускать необходимое количество света, или в спальне они могут быть немного меньше. Я убежден, что если бы мы подвергли критическому анализу все нормы, по которым сегодня обычно проектируются квартиры, мы снизили бы еще на 5-7% стоимость строительства», — описывает Паличка.
К таким нормам, которые в случае доступных квартир не обязательно должны соблюдаться, относятся, например, чешское требование иметь коридор между туалетом и жилой комнатой или требование по рекуперации воздуха.
Кроме того, в Чехии сейчас готовится норма по обустройству квартир. Согласно ей, обеденный стол на четыре человека должен иметь размеры не менее 120 на 80 сантиметров и стоять не менее чем в 90 сантиметрах от стен. Пока эта норма не является обязательной и должна служить подспорьем для архитекторов. «Но ее можно очень быстро сделать обязательной — достаточно, чтобы кто-то включил ее в постановление. Я думаю, что архитекторы, которые проектируют квартиры, довольно долго учились, чтобы теперь какая-то норма указывала им, какого размера должна быть кровать и стол. Мне это кажется абсурдным», — говорит Паличка.
Если бы квартиры строились с минимальными стандартами и без соблюдения подобных норм, цена значительно снизилась бы. «Из 5,5 миллиона крон мы сразу сэкономим миллион. Таким образом, строительные расходы могли бы составить всего 4,5 миллиона», — добавляет Паличка.
Скорость получения разрешения? Дополнительные расходы
По словам Петра Палички, разница между строительными расходами и ценой квартиры без НДС состоит из ряда дополнительных расходов. Но и здесь можно было бы снизить цену. «Это то, о чем много говорят — время. А время стоит денег. Речь идет о скорости получения разрешений. То, что строительство не разрешено в течение года, а, например, только через восемь лет, — это просто стоит денег, потому что застройщик вложил в это средства», — добавляет Паличка.
Расчет затрат на медленное получение разрешений на строительство зависит от финансовых ресурсов застройщика. «Зависит от того, его это деньги или он берет в долг, но это определенно десятки процентов от суммы. Я убежден, что если бы все это было сведено к минимуму — с холодной головой и разумом, но с желанием изменить ситуацию, мы могли бы снизить цену квартиры на 25% по сравнению с текущими ценами», — добавляет Паличка.
Он напоминает, что такие затраты, как цена земли, не зависят от застройщика, но с другой стороны, есть городские или государственные земельные участки, где можно было бы строить более доступное жилье.
«В последние месяцы я участвовал в нескольких дебатах с министром местного развития, министром промышленности, и все они обсуждают доступное жилье. Говорят обо всех программах субсидирования, обо всех мерах, которые могли бы снизить цену аренды, но это вообще не обсуждается. Мы ищем субсидии, ищем пути, но все это — возможность относительно просто снизить все», — добавляет Паличка.
Кроме того, нормы часто противоречат друг другу. Звукоизоляционные материалы не подходят для теплоизоляции, требование больших окон не сочетается с низкоэнергетическим жильем.
«Мы, конечно, не говорим о безопасности — она, безусловно, должна соблюдаться, это не подлежит обсуждению, — но вопрос в том, действительно ли необходимо иметь даже в самых дешевых квартирах высоту потолков 2,60 метра, если в панельных домах она всегда была 2,55, и люди в них нормально жили. Или еще одно требование по рекуперации из-за шумовых ограничений, которые квартиры не соблюдают, потому что снаружи просто есть транспорт. Посмотрите на Винограды — один из самых востребованных и дорогих районов. Квартиры там построены сто лет назад, в них нет рекуперации, и люди живут там счастливо. Сегодня, если бы вы хотели там строить, то с шумом у вас ничего не получилось бы, а необходимая рекуперация — это, конечно, дополнительные расходы», — добавляет Паличка.
«Я не хочу все сваливать только на нормы, давайте посчитаем. Если взять квартиру не в самом престижном районе на окраине города, она может стоить, включая НДС, около 10 миллионов. НДС платит покупатель, он идет государству, так что, скажем, стоимость квартиры составляет примерно 9,5 миллиона крон. Из них собственные затраты на строительство составят примерно 5,5 миллиона», — объясняет Петр Паличка и продолжает расчеты.
«Если мы пойдем по минимальному стандарту, то есть вместо деревянных полов поставим виниловые, туалет не будет подвесным, а двери будут высотой 197 сантиметров, то все равно это будет квартира, которая соответствует всем нормам и требованиям, но по минимальному стандарту, и мы уже сэкономили примерно 600 000 крон», — описывает Паличка.
Смягчить нормы, и цена сразу снизится
И это не только вопрос минимального стандарта. По словам Петра Палички, ключевым моментом является также внимание ко всем нормам и правилам, которые сегодня являются обязательными. «Речь идет о том, чтобы посмотреть, действительно ли они должны быть такими, как на бумаге. То есть должны ли спальни быть не менее 12 метров, а гостиная — не менее 16 метров. Должны ли окна во всех комнатах быть такого размера, чтобы пропускать необходимое количество света, или в спальне они могут быть немного меньше. Я убежден, что если бы мы подвергли критическому анализу все нормы, по которым сегодня обычно проектируются квартиры, мы снизили бы еще на 5-7% стоимость строительства», — описывает Паличка.
К таким нормам, которые в случае доступных квартир не обязательно должны соблюдаться, относятся, например, чешское требование иметь коридор между туалетом и жилой комнатой или требование по рекуперации воздуха.
Кроме того, в Чехии сейчас готовится норма по обустройству квартир. Согласно ей, обеденный стол на четыре человека должен иметь размеры не менее 120 на 80 сантиметров и стоять не менее чем в 90 сантиметрах от стен. Пока эта норма не является обязательной и должна служить подспорьем для архитекторов. «Но ее можно очень быстро сделать обязательной — достаточно, чтобы кто-то включил ее в постановление. Я думаю, что архитекторы, которые проектируют квартиры, довольно долго учились, чтобы теперь какая-то норма указывала им, какого размера должна быть кровать и стол. Мне это кажется абсурдным», — говорит Паличка.
Если бы квартиры строились с минимальными стандартами и без соблюдения подобных норм, цена значительно снизилась бы. «Из 5,5 миллиона крон мы сразу сэкономим миллион. Таким образом, строительные расходы могли бы составить всего 4,5 миллиона», — добавляет Паличка.
Скорость получения разрешения? Дополнительные расходы
По словам Петра Палички, разница между строительными расходами и ценой квартиры без НДС состоит из ряда дополнительных расходов. Но и здесь можно было бы снизить цену. «Это то, о чем много говорят — время. А время стоит денег. Речь идет о скорости получения разрешений. То, что строительство не разрешено в течение года, а, например, только через восемь лет, — это просто стоит денег, потому что застройщик вложил в это средства», — добавляет Паличка.
Расчет затрат на медленное получение разрешений на строительство зависит от финансовых ресурсов застройщика. «Зависит от того, его это деньги или он берет в долг, но это определенно десятки процентов от суммы. Я убежден, что если бы все это было сведено к минимуму — с холодной головой и разумом, но с желанием изменить ситуацию, мы могли бы снизить цену квартиры на 25% по сравнению с текущими ценами», — добавляет Паличка.
Он напоминает, что такие затраты, как цена земли, не зависят от застройщика, но с другой стороны, есть городские или государственные земельные участки, где можно было бы строить более доступное жилье.
«В последние месяцы я участвовал в нескольких дебатах с министром местного развития, министром промышленности, и все они обсуждают доступное жилье. Говорят обо всех программах субсидирования, обо всех мерах, которые могли бы снизить цену аренды, но это вообще не обсуждается. Мы ищем субсидии, ищем пути, но все это — возможность относительно просто снизить все», — добавляет Паличка.
Кроме того, нормы часто противоречат друг другу. Звукоизоляционные материалы не подходят для теплоизоляции, требование больших окон не сочетается с низкоэнергетическим жильем.
«Мы, конечно, не говорим о безопасности — она, безусловно, должна соблюдаться, это не подлежит обсуждению, — но вопрос в том, действительно ли необходимо иметь даже в самых дешевых квартирах высоту потолков 2,60 метра, если в панельных домах она всегда была 2,55, и люди в них нормально жили. Или еще одно требование по рекуперации из-за шумовых ограничений, которые квартиры не соблюдают, потому что снаружи просто есть транспорт. Посмотрите на Винограды — один из самых востребованных и дорогих районов. Квартиры там построены сто лет назад, в них нет рекуперации, и люди живут там счастливо. Сегодня, если бы вы хотели там строить, то с шумом у вас ничего не получилось бы, а необходимая рекуперация — это, конечно, дополнительные расходы», — добавляет Паличка.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
