Новый Гражданский кодекс и особенности окончания договора аренды в Чехии

6 марта 2014

07:01

20706

Заканчивается календарный или учебный год, остро встает вопрос об окончании аренды квартиры. В каких случаях заканчивается аренда квартиры? Как правильно расторгнуть договор аренды? Что такое кауце? Должны ли их вернуть? Что делать, если хозяйка квартиры не вернула кауце предыдущим жильцам?

Когда заканчивается календарный или учебный год, остро встает вопрос об истечении срока аренды квартиры. Что делать, когда аренда квартиры заканчивается? Как правильно расторгнуть договор аренды? Что такое "кауце"? Должны ли их вернуть? Что делать, если хозяйка квартиры не вернула "кауце" предыдущим жильцам? Ответы на эти вопросы вы найдете ниже.

Что изменилось с принятием нового Гражданского кодекса

Окончание аренды квартиры в Чехии регулируется Гражданским кодексом. Как известно, с 1 января 2014 года возникшие с нового года права и обязанности регулируются уже новым Гражданским кодексом (№ 89/2012 Сб). Обязательства, возникшие до 31.12.2013, будут регулироваться прежними правилами, но, разумеется, существуют исключения. Например, на права и обязанности, которые будут оцениваться по старому кодексу, могут применяться положения нового кодекса (они указаны в первой главе первой части Нового гражданского кодекса).

Одним из исключений из вышеуказанного будет как раз аренда, которая будет регулироваться новым кодексом, даже если договор на нее был заключен до его вступления в силу. Арендные договоры, а также права и обязанности сторон, возникшие перед датой вступления в силу НГК, однако, будут регулироваться по старому кодексу.

Аренда квартиры может быть окончена следующими способами:

1	По истечении установленного срока в случае, если договор аренды был заключен на определённый срок.
2	На основании договора между арендодателем и арендатором. Договор должен быть заключен в письменной форме. В нем должны быть указаны дата окончания договора аренды и срок передачи квартиры (dohoda o skončení nájmu bytu).
3	На основании расторжения договора аренды (výpovědˇ) в письменной форме со стороны арендатора или арендодателя. Арендатор может расторгнуть договор аренды без указания причин. Договор аренды квартиры теперь могут расторгнуть как арендодатель, так и арендатор. Уведомление о расторжении должно быть составлено в письменном виде в двух экземплярах для обеих сторон. В нем указывается срок окончания аренды, который, согласно законодательству, составляет 3 месяца. Срок уведомления расторжения начинается в первый день календарного месяца, следующего после того, как другая сторона получила уведомление. Все причины, по которым арендодатель может договор расторгнуть, указаны в гражданском кодексе.

Нововведением является условие, при котором расторжение можно признать действительным (platnost výpovědi). Этот документ может подать арендодатель в форме обязательного разъяснения арендатору. Тем самым он реализует свое право на несогласие с расторжением, а также право на заявление о пересмотре расторжение договора в суде. Срок для подачи в суд составляет 2 месяца с даты, когда уведомление о расторжении было доставлено арендатору .

Причины расторжения договора аренды арендатором описаны в § 2287 НГК. К примеру, такое право у него возникает, если он получил работу в другом городе и собирается туда переселиться.

Причины для расторжения договора арендодателем:

если арендатор не платит арендную плату/коммунальные платежи более 3 месяцев;
если арендатор или тот, кто с ним проживает, несмотря на письменные предупреждения, нарушает правила хорошего тона и добрососедства в доме;
если квартира используется не по назначению;
если арендатор осужден за умышленное преступление против арендодателя, членов его семьи либо против собственности живущего в этом доме;
квартира не используется без уважительной для этого причины;
если арендодателю понадобилась квартира для своей семьи и т.п.;
если это была «офисная квартира», и арендатор перестал выполнять соответствующую работу, для которой ему нужна была квартира;
если квартира «особого назначения», а арендатор не является инвалидом (так как квартира должна использоваться в соответствии со своим назначением);
при прекращении существования квартиры.

Новый гражданский кодекс, тем не менее, позволяет арендодателю при определенных условиях расторгнуть договор без срока расторжения (výpovědní lhůta) и требовать, чтобы арендатор без промедления, не позже 30 дней с момента окончания аренды, освободил квартиру. Это право арендодатель имеет в том случае, если арендатор грубо нарушает свои обязанности.

НГК содержит список того, что можно считать особо грубым нарушением обязанностей:

неуплата арендной платы и квартплаты более 3 месяцев,
арендатор наносит повреждения квартире/дому серьезным и необратимым способом,
арендатор причиняет серьезный ущерб или неудобства арендодателю или лицам, живущим в доме.
арендатор использует квартиру не по тому назначению, которое было указано в договоре.

НГК привносит и то, что в вышеуказанных случаях нельзя требовать от арендодателя того, чтобы арендатор мог находиться в квартире арендодателя и после срока расторжения, как это было раньше. Тем не менее, если все же арендодатель не укажет в уведомлении о расторжении, в чем именно заключается нарушение арендаторской обязанности, либо не вызовет его в течение разумного срока, чтобы арендатор устранил подобное противозаконное состояние, расторжение во внимание не принимается.

Ранее в определенных случаях, установленных законом, при окончании аренды квартиры путем расторжения арендодателем договора арендатор имел право на компенсационную квартиру или компенсационное жильё. Если расторжение договора аренды произошло не по причине вины арендатора, то он мог далее жить в квартире, договор на которую был расторгнут, вплоть до того момента, когда арендодатель предоставлял ему компенсационную квартиру. Новый гражданский кодекс не предусматривает права арендатора на компенсационную квартиру).

Аренда квартиры заканчивается также и со смертью арендатора, если это право не переходит на другого члена его семьи.

Важные нюансы при окончании аренды квартиры

Арендатор обязан сдать квартиру арендодателю в день истечения срока аренды. Если он этого не сделает, то арендодатель имеет право на компенсацию в размере согласованной арендной платы до того дня, когда арендатор действительно сдаст квартиру.

Квартира считается сданной, если арендодатель получил ключи и ничто не препятствует его доступу к квартире и ее использованию.

Очень важно при окончании аренды квартиры и при передаче квартиры составить Протокол о передаче квартиры, в котором обе стороны подтверждают передачу квартиры, а также ее состояние. В протокол также необходимо записать показания счетчиков воды, электричества, газа.

Что такое "кауце"

При проведении переговоров об аренде арендодатель может потребовать от арендатора уплаты страхового депозита («kauce»). Это возвращаемый залог для обеспечения арендной платы, а также платежей за использование квартиры. С Новым гражданским кодексом арендодатель имеет право назначить размер депозита, не превышающий арендную плату за 6 месяцев. Арендодатель обязан поместить этот страховой депозит на специальный счет. Также он имеет право использовать этот страховой депозит на покрытие долгов/недоплат по квартплате и за коммунальные платежи. Когда срок аренды истекает, арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору не позже 30 дней с момента окончания аренды квартиры (истечение срока/освобождение квартиры арендатором).

Бывают случаи, когда, оставшись не в самых лучших отношениях с арендатором, арендодатель без уважительной причины не желает возвращать залог. В этом случае арендатор имеет право подать в суд на арендодателя. В прикрепленных документах вы можете найдете пример такой жалобы.

Примечание. Аренда квартиры не заканчивается:

с выселением из квартиры. Если арендатор желает выселиться из квартиры раньше, чем заканчивается действие договора аренды, он должен окончить аренду квартиры согласно выше приведённым правилам, по договоренности с арендодателем. Если он этого не сделает, то договор аренды ещё действителен.
при изменении владельца квартиры. Новый владелец принимает все права первоначального владельца и не может произвольно менять или расторгать договор аренды без уважительных причин.