Что важно знать владельцам недвижимости о рынке в Чехии: новые законы и анализ трендов

- Расскажите, пожалуйста, почему ваш обзор рынка недвижимости стал таким популярным?

- Причина в его пользе и комплексности. Мы осветили множество фактов о сегодняшнем состоянии рынка, рассказали о новых законах, дали читателям полезные советы и предоставили свой прогноз о развитии рынка недвижимости в Чехии. Это руководство для владельцев недвижимости мы решили подарить читателям 420on.cz. Также сегодня мы готовы подробно рассказать о трендах на рынке.

- Что вы можете сказать о факторах, влияющих на рынок недвижимости?

- Ключевым образом на рынок недвижимости влияет экономический рост в стране. За последние два года ВВП в Чехии вырос на 6,6%, и это считается очень высоким показателем для европейских стран. Активный экономический рост придает населению уверенности в завтрашнем дне и в собственном финансовом благосостоянии. И когда это сопряжено с оспасениями, что ставки на ипотечном рынке могут значительно увеличиться, а стоимость квадратного метра становится все выше, люди стремятся скорее решить вопрос с покупкой жилья. Отсюда и огромная популярность ипотечного кредитования, и рост спроса на недвижимость.

- Известно, что спрос на недвижимость сегодня превышает предложение. Неужели на рынке представлено мало жилых объектов?

- Это действительно так, в Чехии наблюдается дефицит недвижимости, и причиной тому – сложность в получении разрешения на стройку и долгоиграющая бумажная волокита. В среднем весь процесс, начиная от составления девелоперского проекта и заканчивая заселением, занимает 8-10 лет. Значительных изменений в этой области в ближайшее время ожидать не приходится. 

- В каком случае спрос и предложение могут сравняться?

- Количество проданных квартир в 2016 году увеличилось на 7% в сравнении с 2015 годом. Ожидается, что в 2017 году количество проданных квартир останется на том же уровне, и общий доход девелоперов составит порядка 33 миллиардов крон.  Для того чтобы предложение могло догнать спрос, необходимо, чтобы на чешском рынке ежегодно появлялось 5-6 тысяч новых квартир – пока этого показателя достичь не удалось, однако есть вероятность, что в течение следующих 5 лет этого удастся добиться.

- Что сейчас происходит с ипотечной ставкой? 

- В 2016 году ипотечная ставка достигала 1,77%, и это самый низкий показатель в истории чешского ипотечного кредитования. Соответственно, желающих оформить ипотеку стало гораздо больше, ведь даже тот, кто ранее не мог и задуматься о покупке жилья, теперь оказался в более выгодном положении. Этот фактор способствовал росту спроса на недвижимость и, соответственно, повышению стоимости квадратного метра. Однако сейчас ипотечные ставки уже поползли вверх, и в будущем это может отразиться и на снижении спроса на жилье. Правда, о снижении стоимости жилья пока говорить не приходится. 

 - Что влияет на спрос сильнее: низкие ипотечные ставки или экономический рост? 

- Обратимся к истории. Вспомните кризис 2007-2008 – цены на недвижимость повышались, но в то же время росли и ипотечные ставки, причем этот рост был колоссальным: в начале 2007 года – на 4,3%, а в конце 2008 – на 5,7%. Это наглядный пример того, что люди готовы приобретать недвижимость даже при высоких ипотечных ставках – здесь важнее именно экономический рост.

- Были ли произведены какие-то операции, направленные на нормализацию спроса? 

- Да, и одним из таких нововведений стало изменение плательщика налога на передачу недвижимости в размере 4%. Ранее его платил продавец, теперь же он ложится на плечи покупателя. Это изменение призвано снизить спрос на жилье и, как следствие, стоимость квадратного метра. То есть, покупка квартиры становится более дорогим предприятием, а покупательная способность граждан снижается. Таким образом, владельцы недвижимости могут отреагировать на уменьшение спроса снижением цен.

- Действительно ли это нововведение способно урегулировать спрос?

- С одной стороны, недвижимость становится менее доступной для покупателей – фактически она подорожала на 4%, что равняется величине налога на передачу недвижимости. Но пока значительного снижения спроса на рынке не наблюдается. Это говорит о том, что, ровно как и в годы кризиса, высокий темп экономического роста – более важный для населения показатель, нежели растущие цены на недвижимость. Особенно учитывая, что ипотечные ставки сегодня очень низкие, условия на рынке складываются более благоприятные, чем в 2008 году. Кроме того, и среднестатистическая заработная плата увеличилась:  сегодня она составляет 27 220 крон, что на 20% больше, чем в годы кризиса.

- То есть, снижение цен на недвижимость сейчас маловероятно?

- Именно так. Скорее всего, на данный момент мы можем говорить о снижении темпа роста цен, но не об изменении тренда. По прогнозам, в 2017 году экономический рост будет примерно таким же, каким он был в 2016 году. Cоответственно, и ситуация в ближайшем будущем кардинально не изменится. Тем не менее, рост цен, вероятно, удастся немного притормозить. Этому способствуют всевозможные государственные регулирования.

- О каких именно регулированиях идет речь?

- Например, теперь будет сложнее оформить ипотеку. В конце 2016 года вступил в действие закон о потребительских займах, и, согласно новым правилам, изменения будут претерпевать параметры выдачи новых займов. Больше внимания будет уделяться надежности клиентов, и, следовательно, это отразится на доступности займов. Таким образом, раскаленная ситуация на рынке недвижимости должна немного остыть. Также уже в 2017 году было принято следующее решение по ограничению доступности ипотеки. 

- В чем оно заключается?

- В апреле ЧНБ выпустил рекомендацию, согласно которой банкам не следует предоставлять кредит на более, чем 90% стоимости недвижимости. Также регулированиям подверглись и 80-90% ипотеки – ранее ипотечные кредиты на столь крупные суммы оформляло порядка 40% банковских клиентов, однако теперь этот сегмент должен составлять не более 15% портфолио банка. Решение банки найдут в повышении процентной ставки для регулируемого сегмента – вероятно, оно составит до 1%. Таким образом, покупатель недвижимости оказывается в не столь благоприятных условиях, в каких он был в 2016 году: теперь ему выгоднее располагать почти четвертью суммы, необходимой для покупки квартиры, а это достаточно крупная сумма.

Опираясь на декабрьские цены, можно сказать, что для покупки квартиры площадью 75 м2 в Праге необходимо располагать 1,15 миллиона крон, если это квартира в кирпичном доме, 917 тысячами крон –  в панельном, и 975 тысячами крон – если речь идет о среднестатистической пражской новостройке. В этой связи ожидается снижение интереса чешских граждан к ипотекам примерно на 15%. Новые регуляторные рамки, установленные ЧНБ,  самые жесткие за всю историю существования ипотечного кредитования в Чехии. 

- Действительно ли продавать недвижимость лучше в обозримом горизонте?

- Да, мы рекомендуем заняться этим вопросом уже в 2017 году, поскольку владельцы недвижимости сейчас находятся в очень выгодном положении. Только в 2016 году цена квадратного метра значительно увеличилась: у однокомнатных квартир – на 9,2%, у двухкомнатных – на 13,83%, а у трехкомнатных – на 11,31%. В этом году жилье по-прежнему дорожает, но темп роста цен замедляется. Для того чтобы успеть захватить тренд и заработать больше, следует задуматься о продаже квартиры в ближайшем будущем. 

- Как не прогадать и правильно установить цену? 

- Сделать это поможет агентство недвижимости – мы эту услугу оказываем бесплатно. В этом вопросе маклер ориентируется лучше: он видел десятки квартир, имеет представление о важных факторах, которые влияют на стоимость, и может предложить адекватный ценник. Сам владелец всей этой информацией не обладает, а в любом деле, как известно, для достижения лучших результатов лучше полагаться на мнение профессионала. Важна и последующая качественная презентация недвижимости в портфолио компании.  Чем качественнее будет фото, тем больше будет заинтересованных в покупке. Именно по этой причине мы работаем с профессиональным фотографом, который специализируется на недвижимости – это залог успешной продажи. Еще одна важная составляющая – это грамотный маркетинг и качественное описание. Словом, тонкостей здесь много. Чтобы учесть их все, обращайтесь к специалистам.     

Получите презентацию на email 

На правах рекламы