Платить нельзя задерживать: что нужно знать о «заморозке» арендной платы

Для начала стоит отметить, что законопроект, предложенный Министерством регионального развития, еще предстоит одобрить парламенту, и состоится это, вероятно, 7 апреля 2020 года. Полный текст законопроекта находится здесь (ссылку на текстовый файл можно найти в секции Přílohy справа от слова Materiál).

Основные пункты законопроекта

В разделе документа под названием «Мероприятия по снижению влияния эпидемии на съемщиков помещений, служащих для удовлетворения жилищных потребностей» (Opatření ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby) говорится:

§ 2

(1) Положения разделов §§2-4 применяются к аренде квартиры, дома или их части, если целью аренды является удовлетворение жилищных потребностей арендатора. Положения разделов §§2-4 также применяются к субаренде квартиры, дома или их части, если целью субаренды является удовлетворение жилищных потребностей субарендатора.

(2) Любая договоренность, которая отклоняется от положений настоящего Закона в ущерб арендатору, не принимается во внимание.

§ 3

(1) Арендодатель не может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в течение периода защиты исключительно на том основании, что Арендатор задерживает выплату арендной платы, если задержка произошла:

(а) в установленный период и

(b) в значительной мере в результате ограничения, вызванного чрезвычайными мерами, введенными в связи с эпидемией, которое сделало невозможной надлежащую выплату арендной платы или существенно ей препятствовала.

(2) Пункт 1 не влияет на право арендодателя расторгнуть договор аренды по другим причинам или на любые другие права арендодателя, возникшие в результате задержки оплаты со стороны арендатора.

(3) Арендатор должен без избыточного промедления и с точностью, соответствующей имеющимся фактам, сообщить арендодателю обстоятельства задержки согласно пункту 1 подпункту b. 

(4) Если арендатор до конца периода защиты не оплатит всю задолженность, возникшую в установленный период, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды без уведомления. Арендодатель имеет это право и в том случае, если арендатор заявляет или по другим причинам очевидно, что он не будет оплачивать задолженность в течение периода защиты.

(5) Если договор аренды, заключенный на определенный период времени, истекает до завершения периода защиты, арендатор обязан оплатить всю задолженность, которая наступила в установленный период, до конца периода защиты.

§ 4

(1) Арендодатель может после завершения обстоятельств, указанных в §3, подпункт b, но не ранее окончания чрезвычайного положения требовать прекращения договора аренды, если не может в разумной степени терпеть ограничения, прежде всего, если вследствие наложенных ограничений он может оказаться в чрезвычайной ситуации, когда он не сможет обеспечивать себя и других лиц, которых он обязан содержать по закону.
 
(2) Если стороны не достигнут соглашения, по инициативе арендодателя принимать решение об аннулировании договора аренды будет суд в соответствии с абзацем 1. 

(3) В рамках данного закона установленный период (rozhodná doba) означает период с 12 марта 2020 года до дня, следующего за окончанием чрезвычайного положения в связи с эпидемией, но не позднее 30 сентября 2020 года.

(4) Период защиты (ochranná doba) установлен с даты вступления в силу настоящего закона до 31 мая 2021 года.

Что этот законопроект будет означать на практике

Если документ будет принят парламентом, арендодателям придется мириться с несвоевременным внесением арендной платы, а съемщики жилья, соответственно, смогут задерживать платежи только в том случае, если будут одновременно выполнены все следующие условия:

– срок выплаты арендных платежей приходится на период с 12 марта 2020 года до окончания чрезвычайного положения (но не позднее 30 сентября 2020 года),

– съемщик жилья не может платить арендную плату «в значительной мере в результате ограничения, вызванного чрезвычайными мерами, введенными в связи с эпидемией, которое сделало невозможной надлежащую выплату арендной платы или существенно ей препятствовала»,

– арендатор может доказать это арендодателю.

Таким образом:

– Законопроект ни в коем случае не предполагает списания арендной платы.

– Арендная плата по-прежнему должна оплачиваться в оговоренном объеме и в установленный срок.

– Только те квартиросъемщики, которые докажут арендодателю, что связанные с пандемией коронавируса ограничения сделали невозможной или существенно более трудной оплату аренды, получат право на отсрочку.

– Квартиросъемщик не получит права задерживать платежи, просто сославшись на тяжелые времена. Ему нужно будет предоставить доказательства – например документально подтвердить, что его бизнес перестал работать из-за введенных правительством мер.

– Если арендатор подтвердит свое право на отсрочку платежей, он все равно должен будет полностью расплатиться с долгами до 31 марта 2021 года, даже если покинет квартиру раньше этого срока.

– Наконец, если арендодатель начнет испытывать серьезные трудности в связи с задержкой оплаты, он сможет требовать расторжения договора аренды сразу после окончания чрезвычайного положения и при необходимости добиваться этого в судебном порядке.

По материалам jakpronajimatbyty.cz