Эскроу – деликатный этап продажи недвижимости
Обычная упрощенная схема выглядит так: подписываю договор, получаю деньги на счет, вносятся данные в кадастр и все. На самом деле, это редко работает так просто.
В частности, необходимо учитывать, что продажа имущества завершается только тогда, когда собственник зарегистрирован в кадастре. С этим связана часть сделки, которая проходит через счет эскроу. По сути, речь идет о том, что при выполнении заранее оговоренных условий тот, кто управляет счетом эскроу, будет урегулировать финансовую сторону сделки.
Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.
Среди прочего счет гарантирует, что каждая сторона получит положенное, т.е. покупатель — имущество, а продавец — деньги, и не может быть, чтобы, например, продавец не передал имущество и «убежал» с деньгами, или что, например, он перед непосредственным переводом имущества обременил его правом третьего лица и таким образом обесценил недвижимость.
Кто ведет эскроу-счет?
Обычно счетом эскроу управляет юрист или нотариус. Следует принять во внимание, что на практике такой счет обычно не приносит никаких процентов. Это делается для того, чтобы вкладчику не приходилось рассчитывать, сколько процентов за пользованием деньгами перечислят и кому они принадлежат. Платой за эту политику также является потеря ликвидности во время депонирования денег.
При этом не имеет значения, в каком банке открыт счет. Еще шесть месяцев назад никто не обращал внимания на то, в какой степени, например, банкротство банка представляет собой риск. Но ситуация существенно изменилась с быстрым уходом Сбербанка после российского вторжения в Украину. Поэтому стоит уточнить у ответственного лица, в каком банке будут храниться средства.
С точки зрения рисков хранение в агентстве недвижимости представляется наименее приемлемым. Далее следует возможность хранить деньги у адвоката – здесь очень важна страховая сумма по договору страхования ответственности адвоката или адвокатской компании.
«Поэтому перед заключением договора стоит уточнить у юриста, на какую сумму он застрахован, и при необходимости оформить это документально. Юристы обязаны вести отдельный счет для каждого вклада, и поэтому не возникнет ситуация, когда средства на счете будут перемешаны с деньгами других лиц», — подчеркивает Патрик Кожелуга, партнер юридической фирмы Bříza & Trubač.
Существует также возможность создания прямого банковского депозита, но документация, связанная с этим, довольно сложна, и банки часто не настолько оперативны и часто не любят, когда вмешиваются в их стандартные документы.
Нотариусы: дорогая безопасность
Нотариальное хранение денег на счетах эскроу обычно считается самым безопасным, особенно потому, что нотариусы воспринимаются как беспристрастные и заслуживающие доверия лица.
Цена за хранение у нотариуса некоторым кажется высокой. Она регулируется тарифом в соответствии с Постановлением 196/2001 Sb. (Приложение 196/2001 Sb. Постановление Министерства юстиции от 29 мая 2001 г. о вознаграждениях и компенсациях нотариусов, управляющих имуществом и Нотариальной палаты Чешской Республики – нотариальные тарифы).
При хранении от 10 до 30 миллионов крон стоимость услуги составляет от 20 000 до 40 000 крон, при условном депонировании более 30 миллионов, цена не увеличивается, однако стоимость будет указана конкретным нотариусом. Депозиты в банках также дороги. Именно при сделках до 30 млн люди обычно хотят договориться с юристом об адвокатском условном депонировании. Они считают услуги нотариуса дорогими.
При транзакциях в десятки миллионов разница уже не столь значительна. В последнее время в цену ответственного хранения включаются также обязательства, которые ответственные лица должны выполнять в связи с законодательством (AML legislativа).
Если все пройдет гладко, процесс займет около месяца. Однако, как правило, он продолжается дольше по разным причинам. Когда сделка проведена и новый владелец недвижимости регистрируется в кадастре, деньги с эскроу-счета списываются.
Остерегайтесь опечатки в кадастровой записи
Однако регистрация в кадастре может не пройти с первого раза. Иногда все, что нужно, это простая опечатка в имени и возникают задержки.
В других случаях ситуация может быть более сложной, например, третье лицо претендует на право собственности или в процесс вмешиваются наследники. Есть и другие ситуации, которые могут осложнить куплю-продажу недвижимости.
Что делать, если продавец подает в кадастр предложение о переводе имущества, а покупатель еще не отправил деньги? А вдруг он их отправил, а происходит что-то похожее, как ситуация со Сбербанком?
Хороший договор должен все это предусматривать – и договор купли-продажи, и договор хранения денег. Но, конечно, нехорошо априори предполагать, что хорош именно тот договор, который предложит агентство недвижимости и который оно называет «образцовым».
Оговорки и гарантии должны быть изложены в договоре, в том числе в отношении состояния имущества.
В контракте также следует предусмотреть, что может сделать одна сторона, если другая сторона не выполнит то, что обещала. Это может быть, например, обязательство по уплате договорной неустойки, а также возможность отказа от договора и требования возврата всего.
Заранее составляйте договоры
Если при продаже недвижимости за 10 миллионов крон транзакционные издержки достигают 50 000 крон, т.е. одного процента, то это, безусловно, приемлемая цена за гарантии.
Агенты по недвижимости имеют привычку заставлять клиентов подписывать договор резервирования еще до того, как у них появится возможность ознакомиться с договором купли-продажи. При этом депозит невозвратный и, кстати, полностью включает в себя комиссию агента. По таким договорам агентство недвижимости зачастую имеет на это «право» даже если сделка не состоится. Кроме того, когда вы депонируете всю покупную цену в агентстве, у него нет никакого стимула для совершения сделки.
Нотариус, как и юрист, должен иметь обязательную страховку. Для каждой денежной наличности открывается специальный счет для отделения покупной цены от имущества нотариуса.
Вклады в банках по умолчанию застрахованы на сумму до 100 000 евро, то есть примерно на 2,5 миллиона крон, но в законно установленных и обоснованных случаях, к которым относятся, например, нотариальное хранение или доверенность, лимит увеличивается до двойного размера.
Если адвокат или нотариус сообщил банку, что это не его деньги, а деньги его клиентов, то для отдельных хозяйственных дел применяется лимит в 100 000 или 200 000 евро.
Если он этого не сделал, то лимит юридического страхования распространяется только на соответствующего адвоката или нотариуса.
Источник: novinky.cz
Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для Вас формате:
YouTube – Интернет-мошенники в Чехии. Как не стать жертвой?
YouTube – Где искупаться в Праге и ее окрестностях?
Telegram – короткий дайджест новостей за день
Facebook – обсуждение новостей и дискуссии
Instagram – фото и видео новости каждый день
