Процентные ставки растут. Что делать, если у вас нет денег на оплату ипотеки после окончания фиксации?

Для тех, у кого предыдущая фиксация заканчивается в этом году, ежемесячный платеж, по оценке ČSOB, может увеличиться на треть. Из проблемной ситуации, когда у клиента не хватает средств для погашения кредита, есть несколько выходов. Но что, если даже этого недостаточно? Эксперты по ипотеке и недвижимости советуют, как поступить с недвижимостью, обремененной ипотекой.

Первый совет специалистов – оценить свое финансовое положение как можно раньше, когда еще нет просрочки по погашению кредита.

Если клиенты оказываются в ситуации, когда им сложно финансировать ипотечный кредит, большинство банков предлагают вариант снижения или отсрочки ежемесячного платежа.

При ипотечном кредите целесообразно оформить страховку на случай невозможности погасить кредит. При потере дохода взнос в течение определенного времени выплачивает страховая компания. 

«Для обоих вариантов клиент должен иметь представление о своих доходах и расходах. В то же время должно быть достаточно времени, чтобы погасить кредит до достижения нетрудоспособного возраста», — объясняет Йиржи Фейкс, председатель совета директоров Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.

Максимальный срок отсрочки платежа

В то время как сумма ежемесячного платежа часто может быть изменена клиентами банка до следующей фиксации или окончания срока погашения, отсрочка чаще всего предоставляется на 6 месяцев.

Когда отсрочки погашения недостаточно

Если ни один из предыдущих советов не подходит, следующим шагом будет продажа недвижимости, обремененной ипотекой. И здесь есть несколько вариантов.

На первый взгляд может показаться, что это сложный процесс, но специалисты сходятся во мнении, что это рутинная процедура, к которой нередко прибегают как из-за финансовых трудностей, так и из-за переезда или разделения совладельцев недвижимости.

Прежде всего необходимо напомнить, что каждый банк подходит к этому виду продажи немного по-разному. До принятия решения о продаже стоит изучить условия, которые должен будет выполнить продавец.

Но в любом случае весь процесс начинается с информирования банка, в котором оформлен ипотечный кредит, о намерениях клиента. Банк должен дать согласие на продажу.

Помимо стандартных вещей, таких как оценка недвижимости по ее рыночной цене, по словам Томаша Русняка, ипотечного специалиста и совладельца агентства недвижимости Taurum, необходимо смотреть на условия досрочного погашения и возможные штрафы и санкции в кредитном договоре.

«Кроме того, необходимо выяснить остаток ипотечного кредита в банке, чтобы продавец знал, на какую сумму он может рассчитывать после продажи имущества», — уточняет Русняк.

Перед началом продажи у продавца также должны быть готовы документы на недвижимость, такие как право собственности, поэтажные планы, отчисления в ремонтный фонд и сертификат энергоэффективности здания.

В дальнейшем продавцу предлагается три варианта продажи дома или квартиры с ипотекой.

1. Покупатель оплачивает ипотеку

Пожалуй, это самый простой и быстрый вариант. Если у покупателя есть средства для покупки недвижимости, сумма делится на две части. Одна часть идет на погашение кредита, другая — непосредственно на счет продавца.

Перевод средств обычно осуществляется через банк или счет адвоката. По мнению экспертов, стоит указать точную процедуру в договоре купли-продажи. На заключительном этапе в реестре недвижимости меняется информация о владельце, также из него удаляется информация о том, что квартира находится в залоге у банка. 

2. Новая ипотека

Однако из-за отсутствия сбережений более распространенным вариантом является оформление новой ипотеки, которую берет покупатель. Здесь важно, какой банк он выберет: тот, где взял кредит продавец, или другой.

В случае ипотечного кредита, оформленного в том же банке, внести изменения проще. Банк не теряет клиента, просто задолженность погашает другое физическое лицо, поэтому не нужно иметь дело с залогом или комиссией за досрочное погашение кредита.

Несколько более сложная ситуация может возникнуть в случае оформления ипотечного кредита у конкурента на более выгодных условиях, когда в игру вступает новый объект. «У банков есть опыт в этом, и они идут навстречу», — говорит Роберт Ханзл, генеральный директор Next Reality.

3. Перевод ипотеки от собственника к покупателю

Альтернативой новой ипотеке является перевод кредита с продавца на покупателя. Преимущество в том, что, передавая ипотеку, продавец избегает комиссии за досрочное погашение.

«Этот вариант может быть выгоден, если ипотека выдана по низкой ставке. Однако некоторые банки пытаются ограничить такие варианты продажи», — предупреждает директор Next Reality.

А если созаемщиков двое?

Ряд вопросов возникает и в случае продажи имущества, обремененного ипотечным кредитом с двумя созаемщиками, будь то официальный или гражданский брак. По словам агента по недвижимости Archer Realty Франтишека Крупы, нужно приготовиться к тому, что банк потребует согласия обоих.

Вариант, не связанный напрямую с продажей, — возможность освобождения одного из созаемщиков от кредита под залог недвижимости. В этом случае банк рассмотрит дополнительный залог на оставшуюся сумму.

«Необходимо будет доказать кредитоспособность, то есть платежеспособность лица, которое берет на себя ипотеку», — объясняет Крупа.

Однако и в этом случае должно быть соглашение между созаемщиками.

Сколько времени занимает весь процесс продажи обремененной ипотекой недвижимости? 

«Это зависит от всех вовлеченных сторон. На практике наиболее часто на весь процесс, включая выбор окончательного решения, оценку, согласование с первоначальным банком и подготовку договоров купли-продажи, уходит примерно 30 дней», — говорит Марцела Мазакова.

«Однако агенты по недвижимости обычно называют срок в 60 дней с момента подписания договора о бронировании до оплаты или подписания договора купли-продажи, и этот срок в большинстве случаев достаточен и не используется полностью», — добавила она.

Источник: seznamzpravy.cz

Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для вас формате:

YouTube – 257 самых используемых чешских слов. Чешский язык с нуля

YouTube – Чешский язык • Ориентирование в городе • Как пройти?

Telegram – короткий дайджест новостей за день

Facebook – обсуждение новостей и другие дискуссии

Instagram – фото- и видеоновости каждый день