Почти 17 лет работать круглый год: таковая цена нынешней квартиры 3+1 в Праге

В настоящее время в Праге строится 140 000 новых квартир. Каждый год к воображаемому пулу квартир, которые инвесторы хотят построить в столице, добавляются еще тысячи единиц. Однако в последний год темпы их роста замедлились. В годовом исчислении их число увеличилось на шесть тысяч. 

Наибольшая доля подготовительных работ приходится на жилищные проекты в Праге 9 и Праге 5. Большое количество квартир в этих местах будет построено на так называемых brownfield sites, то есть на ранее заброшенных территориях. Примером может служить строительство одного из крупнейших на сегодняшний день жилых проектов в Чехии - Smíchov City, который возводится примерно на 20 гектарах земли в Праге 5.

Из-за постоянно высоких затрат на строительство, дорогого финансирования и долгого медленного процесса получения разрешений количество  квартир в столице сокращается. По данным аналитической компании Flatzone, количество квартир, выставленных на продажу, снижается уже четыре квартала подряд.

Многие застройщики также откладывают новые проекты в связи с падением спроса на рынке. По мнению экспертов по недвижимости, такой подход может еще больше ограничить предложение недвижимости и привести к росту цен.

"Снижение предложения новых квартир ограничит возможности для возможного снижения цен в этой части рынка. Конечно, это не относится к вторичным квартирам, цены на которые уже немного снижаются, согласно некоторым частичным отчетам", - сказал Петр Дуфек, главный экономист Кредитас.

Проекты Central Group являются примером такого откладывания строительства. В конце прошлого года компания отложила запуск и продажу текущих фаз двух своих крупнейших проектов.

"В период замедления продаж неэффективно строить слишком много новых квартир "в запас". Именно поэтому мы решили отложить на год начало строительства и продажу текущих этапов двух наших крупнейших проектов - Park Quarter в Праге 3 и Tesla Hloubětín в Праге 9", - подтверждает Душан Куновский, владелец компании. В общей сложности Central Group откладывает строительство и продажу более 730 новых квартир.

Это проблема не только столицы. По данным Чешского статистического управления, количество начинаемого строительства жилья снижается по всей Чешской Республике.

В течение последних четырех кварталов наблюдалось ежегодное снижение числа начатых строительств. Наиболее существенная разница видна при сравнении третьего квартала прошлого года с 2021 годом, где строительство нового жилья упало почти на треть.

Спрос постепенно начинает расти

Однако после примерно полутора лет значительного снижения продаж новых квартир застройщики в настоящее время переживают небольшое восстановление рынка.

"После зимы нервозность вокруг энергетического кризиса улеглась. Высокие процентные ставки все еще являются заметным препятствием для приобретения жилья, но с прошлого года самым большим препятствием для наших клиентов был DSTI. Его отмена вместе с падением ипотечных ставок ниже 6% является положительным стимулом для рынка ипотеки и недвижимости", - комментирует Лукаш Мадера, директор по продажам и работе с клиентами Skanska Residential.

Однако возобновление строительства в том объеме, к которому столица привыкла за последние годы, будет зависеть не только от роста спроса, но и от других факторов.

"Цены на строительные материалы и финансирование все еще значительно выше, чем раньше. Поэтому для того, чтобы строительство пошло в гору, процентные ставки должны снизиться, а затраты на строительство должны упасть как минимум на 10% по сравнению с кризисным прошлым годом", - объясняет Ондржей Штястный, главный аналитик Central Group.

По его словам, если компании удастся договориться о более низких ценах со строительными компаниями, то в этом году она начнет строительство до 1600 новых квартир в шести населенных пунктах на сумму 6,5 млрд крон.

16,6 годовых зарплат за одну квартиру

Прага не справляется с притоком новых жителей, а предложение квартир находилось на рекордно низком уровне до стремительного роста процентных ставок.

За последние полтора года оно снова почти удвоилось из-за дорогих ипотечных кредитов и в настоящее время составляет около 5 500 квартир, доступных для продажи.

Однако, как отмечает Франтишек Брож, аналитик компании Cenová mapy, некоторые из предлагаемых проектов будут завершены через несколько лет. Это означает, что люди покупают квартиры, которые пока существуют только на бумаге. Тот факт, что некоторые проекты были отложены более чем на год, может ввести в заблуждение относительно текущего объема предложения.

Именно в результате долгосрочного сокращения предложения новых квартир по сравнению с реальными потребностями рынка, согласно анализу Central Group, доступность жилья в Праге снова снизилась и остается худшей среди всех близлежащих мегаполисов.

Доступность жилья ухудшилась

В последние годы длительные медленные темпы выдачи разрешений на строительство нового жилья и связанное с этим превышение спроса над предложением привели к резкому росту цен на новые квартиры и снижению доступности жилья.

Только с 2015 года цены на жилье выросли примерно на 150%. При этом заработная плата за это время выросла лишь на 30%. Как показывает последний анализ Central Group, в настоящее время для покупки новой квартиры площадью 70 кв. м в Праге требуется рекордные 16,6 годовых зарплат, тогда как в начале 2015 года эта цифра составляла "всего" 10 годовых зарплат.

"Если процесс получения разрешений не будет упрощен и ускорен, процентные ставки не снизятся, а цены на строительные материалы не упадут, предложение новых домов будет сокращаться, оказывая дальнейшее давление на цены. Пока все это не изменится, у Праги нет шансов избавиться от этого нежелательного первенства", - говорит Душан Куновский, глава Central Group.

Источник: seznamzpravy.cz