Жилье — это большая проблема будущего. И пока решение не найдено

 

В последние два года многие владельцы ипотечных кредитов столкнулись со значительным увеличением ежемесячных выплат в связи с повышением процентных ставок. Цены на аренду жилья также выросли, причем значительно быстрее для новых контрактов. 

 

Цены на квартиры в Чехии являются одними из самых высоких в Европе по отношению к покупательной способности, поэтому спрос логично смещается в сектор аренды. По прошествии десяти лет, несмотря на рост цен, арендованное жилье стало более выгодным с точки зрения ежемесячных расходов, связанных с использованием квартиры, чем находящееся в собственности. Спрос высок, а предложение ограниченно, что создает оптимальные условия для роста цен. 

 

Если прибавить к этому общую инфляцию, неудивительно, что все большее число домохозяйств испытывают финансовые трудности, связанные с расходами на жилье, аренду, энергоносители и коммунальные услуги. В этом году уже дважды был поставлен рекорд: в конце июня было зафиксировано 267 000 получателей пособия на жилье. 

 

В Чешской Республике почти 900 000 домохозяйств (2 млн человек) живут в арендованном жилье. Примерно половина из них имеет долгосрочные, так называемые старые договоры, то есть проживает в одной и той же арендованной квартире с того времени, когда в Чехии действовало регулирование арендной платы. Другая половина имеет новые договоры, более рыночные, в пользу арендодателя. 

 

Исследование, проведенное Министерством регионального развития, показало, что до половины из 2 млн арендаторов не имеют гарантии того, что договор аренды будет действителен даже в течение двух лет. От 550 000 до 700 000 человек имеют повторный срочный договор аренды одной и той же квартиры у одного и того же арендодателя, и каждый пятый беспокоился о том, что может потерять свое жилье, перед последним продлением. 

 

Неудивительно, что, опираясь на результаты исследования, министерство утверждает в справочных документах, что «без активного вмешательства доля долгосрочных стабильных контрактов значительно снизится, что сделает аренду жилья менее привлекательной». 

 

Но в чем же заключается это активное вмешательство? 

 

Министерство регионального развития и Министерство юстиции приступили к подготовке изменений в регулировании отношений между арендодателями и арендаторами, чтобы обе стороны чувствовали себя более защищенными в своих договорных отношениях. Проще говоря, арендатор хочет быть уверен, что хозяин не сможет просто так выгнать его из квартиры и не повысит несоразмерно арендную плату. Хозяин же в свою очередь хочет иметь возможность быстро и без особых потерь избавиться от квартиранта, если тот будет вести себя не так, как положено порядочному квартиросъемщику. 

 

Аргументы обеих сторон понятны. Если министерство планирует сделать так, чтобы арендодатели были готовы предоставлять долгосрочные договоры аренды, то судебная система должна позволить им эффективно защищаться от недобросовестных арендаторов. В этом отношении система неэффективна. Ежегодно суды рассматривают менее тысячи дел, в которых арендодатели пытаются выселить арендаторов. Неправильно, что сотни тысяч добропорядочных жильцов расплачиваются за это, имея только краткосрочные договоры аренды. 

 

Города и муниципалитеты тоже могли бы показать пример, но беглое знакомство с правилами сдачи в аренду муниципальных квартир в нескольких районах Праги показывает, что краткосрочные договоры аренды — вполне обычное дело. Если «государство» не подает пример, то почему это должны делать частные арендодатели? 

 

Не лишним будет обратиться к опыту в Австрии и Германии, где примерно половина населения проживает в арендованном жилье, а долгосрочные договоры являются достаточно распространенным явлением. Почему там это работает, а в Чехии съемное жилье выступает для многих постоянным источником стресса? 

 

Улучшение отношений между арендодателем и арендатором очень важно для более эффективного функционирования рынка, но сначала должен сложиться функционирующий рынок как таковой. А с этим в Чехии есть проблемы. Долгое время они игнорировались политиками на государственном и муниципальном уровне. 

 

За последние 30 лет города и муниципалитеты программно избавились от значительной части арендных квартир в ходе приватизации, что можно критиковать с точки зрения сегодняшнего дня и положения дел, но для этого были свои причины. Если отбросить желание угодить избирателям, дело в том, что жилищный фонд был крайне ветхим, и, продавая квартиры, муниципалитеты перекладывали эти издержки на плечи новых собственников. 

 

Как выглядел бы сегодня жилой фонд, если бы муниципалитеты сохранили его? За последние восемь лет было реконструировано только 5% муниципального жилищного фонда, что обошлось в среднем в 220 000 крон. Согласно отчету министерства, дома, построенные или реконструированные до 2011 года, которые составляют 90% всех домов в Чехии, не будут соответствовать критериям энергоэффективности жилья. 

 

Необходимо усилить конкуренцию на рынке жилья. Но откуда возьмется необходимый стимул? Частные застройщики вполне логично подстраивают предложение под спрос, а спрос значительно охлаждается высокими ценами на жилье и дорогой ипотекой. 

 

Об этом свидетельствует наблюдаемое в настоящее время сильное снижение в годовом исчислении количества выданных разрешений на строительство, начатых и завершенных объектов. Ситуация на рынке ипотечного кредитования после резкого повышения процентных ставок заставила многих призадуматься. В ближайшие годы спрос, конечно, снова возрастет, но он уже никогда не достигнет рекордного бума тех времен, когда ставки по ипотечным кредитам опустились ниже 2%. Период рекордно низких ставок закончился. 

 

Поэтому, помимо выравнивания правил взаимоотношений арендодателя и арендатора, необходимо в гораздо большей степени стимулировать строительство арендного жилья. Одним словом, усилить конкуренцию на рынке, чтобы желающие снять квартиру могли выбрать жилье, соответствующее их финансовым возможностям. Как в виде стимулов для частных инвесторов, жилищных ассоциаций или муниципалитетов, так и путем возвращения к строительству собственного жилого фонда и превращения государственного жилья в более доступную альтернативу частному сектору. Это может оказать положительное влияние как на цены, так и на предложение более качественных и долгосрочных договоров аренды.