Крупнейший в Чехии собственник жилья предлагает создать бюро для неплательщиков аренды

 

На прошлой неделе правительство Чехии ошарашило рынок аренды жилья. Оно представило комплекс мер, которые планирует использовать для регулирования рынка жилья. Согласно этому предложению, после заключения двух годовых договоров аренды арендодатели должны будут предлагать тому же арендатору третий договор на срок не менее трех лет. 

 

По мнению Министерства регионального развития (МРР), это позволит улучшить ситуацию на рынке арендного жилья в период недоступности собственного жилья. В свою очередь МРР ведет переговоры с Министерством юстиции о принятии нормативных актов в помощь арендодателям. Помочь в этом призвано изменение в Гражданском процессуальном кодексе, так называемый ордер на освобождение квартиры или дома. Отсутствие законодательства сегодня может затянуть процесс выселения проблемного арендатора более чем на год. 

 

По мнению крупнейшего арендодателя Чехии, компании Heimstaden, предлагаемые изменения имеют свои недостатки. «Хотя предлагаемая процедура выдачи ордеров могла бы помочь, она не применима всегда и везде. Если проблемный арендатор подает возражение против ордера, то весь процесс начинается заново, даже если предположить, что он действительно является должником и действительно не выполняет свои обязательства», — ответил на предложение министерства Ян Рафай, генеральный директор компании Heimstaden. 

 

Лишь малая часть проблемных случаев
 

Компания, сдающая в аренду десятки тысяч квартир в Чехии, занимается лишь долей процента случаев, когда арендатор отказывается выезжать из квартиры. Тем не менее это дорогостоящий процесс. 

 

«Очень часто в таких случаях нам не удается взыскать арендную плату. В то же время стоимость самого процесса взыскания растет. Чем сложнее ситуация, тем больше мы платим за юридические услуги и суды», — отвечает Рафай. 

 

«Вы не можете судить об этом по цвету глаз или по тому, как они с вами разговаривают. Это проявляется только в реальных арендных отношениях. Именно поэтому большинство арендодателей предпочитают заключать с арендаторами более короткие договоры», — добавляет он. 

 

Специальный жилищный орган 

 

По мнению Рафая, решение проблемы простое: необходимо создать специальное управление, занимающееся вопросами жилья. «На наш взгляд, было бы лучше вывести всю проблему неплательщиков из компетенции судов, как это сделали многие страны Западной Европы. Другое ведомство будет подтверждать, что квартиросъемщик не платит и это создаст основания для выселения», — предлагает он в интервью SZ Byznys. 

 

Свое предложение он сравнивает с концепцией, применяемой в настоящее время в Финляндии. «Специальный орган занимается вопросами жилищных льгот, строительными фондами, жилищной стратегией, регулированием и, возможно, выселением. Это профессиональное учреждение», — говорит он. 

 

«Но представление о том, что мы создадим здесь орган, который сразу же заработает, тоже неверно. Отдельные институты могут функционировать даже в тех условиях, которые мы имеем сегодня в Чехии. Но вопрос в том, что эффективнее», — добавляет он. 

 

Договор на срок не менее трех лет 

 

Еще более проблематичной с точки зрения арендодателя является дискуссия о долгосрочных договорах. По словам Рафая, в период, когда не решены вопросы защиты арендодателей от проблемных арендаторов, план по продлению договоров аренды является большим изменением. 

 

«Если бы у нас была достаточная защита от неплательщиков, не было бы необходимости принимать этот документ. Арендодатель автоматически предпочел бы более длительный срок аренды. Ежегодная бумажная волокита — не такая уж большая проблема. Если же у вас, как у нас, десятки тысяч договоров аренды и вам приходится каждый год их продлевать, то это само по себе является огромным административным бременем», — говорит он. 

 

Следствием планируемого регулирования, по его словам, станет гораздо более строгий отбор потенциальных арендаторов. «Институциональные арендодатели по-разному отнесутся к этому изменению, они скорректируют систему отбора арендаторов, но те, у кого есть одна или две инвестиционные квартиры, будут использовать дополнительные ресурсы, что может не понравиться государству», — добавляет он.