Табу снято. Цены даже на новые квартиры упали больше всего за последнее десятилетие

 

Интерес к покупке квартир в Чехии отсутствует уже год. Цифры показывают, что давать скидки пришлось продавцам не только старых, но и новых квартир. За прошедшие три месяца цена продажи упала сильнее всего за последние годы. 

 

В Чехии наблюдается самое большое снижение цен на квартиры за последнее десятилетие. Среднее снижение примерно на 3%, о котором упоминает в своем анализе Eurostat, уже затрагивает не только продавцов старых квартир. 

 

В отличие от первоначальных оценок экспертов рынка недвижимости, которые прогнозировали продолжение умеренного роста или стагнации цен на новые квартиры, застройщики также начинают снижать цены. 

 

Согласно недавно опубликованным данным за третий квартал этого года, средняя цена продажи в Праге снизилась. За три месяца новые квартиры подешевели более чем на 4 000 крон за квадратный метр. Это самое значительное квартальное снижение цен на новостройки за последние годы. 

 

Реальные скидки при продаже недвижимости начинают играть определенную роль в снижении цен по сравнению с предыдущими месяцами, когда застройщики завлекали покупателей только маркетинговыми акциями, такими как мебель для дома, кухня или бесплатное парковочное место. 

 

Скидки до 10% 

 

«Интерес к новым квартирам не растет и даже снижается. Застройщики реагируют на это различными акциями по распродаже или сами корректируют цены. Я не ожидаю, что в ближайшие месяцы ситуация сильно изменится», — говорит Петр Гана, директор департамента недвижимости и строительства консалтинговой компании Deloitte. 

 

По словам генерального директора Skanska Residential, сегодня скидка от застройщика обычно составляет от 2 до 10% от цены продажи. 

 

«Я убежден, что если человек, заинтересованный в покупке квартиры, придет к застройщику и докажет, что у него есть финансирование — ипотека или собственные средства, то он выторгует хорошие условия», — говорит Петр Михалек. 

 

Если речь идет о квартире стоимостью 10 млн крон, то двухпроцентная скидка означает 200 000 крон. 

 

По сравнению с Прагой новостройки в Брно подорожали незначительно. В среднем квадратный метр стоит 124 700 крон. По сравнению с предыдущим кварталом, согласно анализу Trikaya, это рост на 2,5%. 

 

Однако новые квартиры в Брно и окрестностях, как и в столице, пошли вниз в цене. В среднем квартиру в новостройке в крупных городах Южноморавского края можно приобрести по цене около 77 500 крон за квадратный метр. 

 

Новое и более дешевое 

 

Помимо самих скидок, в середине этого года на столичном рынке стали появляться новые проекты, начальная цена которых уже ниже среднерыночной. 

 

«Цены предложения квартир, вышедших на рынок во втором квартале этого года, снизились на 14% по сравнению с предыдущим кварталом», — заявил в августе Вит Сурал, руководитель аналитической компании Flat Zone. 

 

Значительное снижение интереса чехов к покупке недвижимости, продолжающееся уже около года, связано с ростом ставок по ипотечным кредитам. Только за последний год процентные ставки выросли в два раза и составили в среднем 6,05%. 

 

Для девелоперов в этом отношении наступил серьезный перелом. До повышения процентных ставок доля клиентов, приобретающих жилье с помощью ипотечного кредита, составляла около 70–80%. 

 

Продается на 40% меньше квартир 

 

Неудивительно, что их отток отражается и на конечных продажах. Согласно анализу пражских девелоперских компаний, за первые три квартала текущего года было продано пока 1 700 квартир. По сравнению с 2021 годом, когда рынок еще не был обременен дорогим финансированием, это даже не половина. За тот же период девелоперы продали в три с лишним раза больше. 

 

О развитии ситуации на рынке свидетельствует и исследование консалтинговой компании Deloitte, которая отмечает 40-процентное падение продаж новых квартир в Праге в июле и августе этого года. За эти два месяца в Праге было продано всего 480 квартир. 

 

«40-процентное падение продаж — это действительно заметно. Очевидно, что положение застройщиков сейчас непростое. По сравнению с предыдущими годами, когда спрос превышал предложение, сейчас они вынуждены вкладывать больше средств в маркетинг и другие мероприятия, чтобы поддержать продажи», — говорит эксперт по недвижимости из компании Deloitte. 

 

Помимо Праги, которая является основной базой для строительства новостроек в Чехии, застройщики ощущают замедление продаж и в других регионах. Например, в Брно темпы в этом году замедлились в три раза по сравнению с показателями 2021 года. 

 

Однако компании как в Праге, так и в Брно сохраняют позитивный настрой и радуются даже небольшим шагам к лучшим результатам. Несмотря на глубокий спад, количество проданных квартир постепенно увеличивается с каждым кварталом. 

 

«Очевидно, что рынок новостроек Брно снова начал двигаться. «Продажи в третьем квартале даже превысили наши первоначальные прогнозы», —говорит Далибор Ламка, генеральный директор и председатель правления компании Trikaya. 

 

Мы привыкаем к худшим условиям 

 

По мнению Йиржи Сикоры, ипотечного аналитика Swiss Life Select, желающие приобрести новое жилье постепенно привыкают к процентным ставкам выше 5%, что несколько оживило интерес к ипотечным кредитам в последние месяцы. 

 

Так, в августе, по данным Чешского национального банка, было выдано новых ипотечных кредитов на сумму 10,34 млрд крон, а объем рефинансирования достиг 1,96 млрд крон. Для сравнения, годом ранее объем выдачи новых ипотечных кредитов составил 7,41 млрд крон, а объем рефинансирования — 1,21 млрд крон. 

 

1 + 1 = ? 

 

На первый взгляд, охлаждение продаж может быть хорошей новостью для чешского рынка жилья. В конце концов, это логично: меньше интереса к покупке, больше доступных квартир. На практике это позволило бы решить давно обсуждаемый вопрос о том, как сбалансировать разрыв между спросом и предложением. 

 

Однако простая математика осложняется бизнес-стратегией застройщиков, которые стремятся любой ценой не допустить существенного снижения цен на новостройки, чтобы продажа квартир не стала невыгодной. 

 

Регулируемое предложение 

 

Поэтому темпы выхода компаний на рынок новых квартир замедляются. Если посмотреть на конкретные цифры, то можно увидеть, что в каждом квартале этого года на рынок поступало на несколько сотен квартир меньше, чем продавалось. Во втором квартале предложение не увеличилось даже на одну квартиру, а в следующем квартале — всего на 50 единиц. 

 

Помимо регулирования предложения квартир в Праге, некоторые застройщики за последние 12 месяцев полностью приостановили строительство ближайших проектов. 

 

«Если вся отрасль жилищного строительства коллективно не попытается искать возможные варианты оптимизации, резервы и не сократит прибыль до минимума, чтобы пережить следующие два года, когда, как я ожидаю, рынок снова проснется, строительства не будет. При таком дорогом банковском финансировании и низком спросе мы не сможем строить», — прокомментировал Душан Куновский, глава Central Group. 

 

Последствия этих шагов очевидны. В стране, где жилье в собственность является абсолютным приоритетом, дальнейшее ограничение предложения может иметь только одно последствие — рост цен. 

 

«В ближайшие периоды весьма вероятно сокращение предложения, что, наряду с восстановлением спроса, вновь приведет к росту цен», — считает Марсель Сураль, председатель правления инвестиционной группы Trigema. 

 

Последний шанс договориться 

 

Рост спроса может наступить в ближайшее время, считает Вит Градил, главный экономист компании Cyrrus. По его мнению, все начнется с первого смягчения денежно-кредитной политики Чешским национальным банком. 

 

«Это снижение может быть довольно резким, поскольку базовая ставка в 7% не совсем нормальна для внутренних условий, и как только центральный банк убедится, что он укротил внутреннюю инфляцию, мы можем увидеть резкое снижение на два-три процентных пункта», — говорит Градил. 

 

Он добавляет, что в следующем году стоит ожидать повышения активности покупателей, которая может столкнуться со снижением предложения из-за переноса сроков реализации многих жилых проектов. 

 

«Таким образом, последний квартал этого года может стать последним, когда у покупателей будет относительно сильная переговорная позиция. После этого ситуация, скорее всего, вновь переломится, и цены на чешскую недвижимость вернутся к своей стандартной тенденции активного роста», — заключает он.