Наличие собственной квартиры стало нормой, отсутствие — стигмой, считает социолог

 

С сегодняшними ценами без финансовой помощи родственников собственное жилье может позволить себе не более трети молодых семей. По мнению Мартина Люкса, такая ситуация должна стать одним из стимулов для работы над созданием в Чехии сбалансированной жилищной системы. Наряду с собственным жильем неотъемлемой частью должно стать и проживание в арендованном жилье. 

 

По мнению социолога, повышение уровня уверенности способствовало бы тому, что съемное жилье стало бы более распространенным и воспринималось бы как нечто абсолютно нормальное. 

 

«Под уверенностью я имею в виду, в частности, вопрос о длительности договора аренды. Если договор заключен только на год, это очень рискованно, если я хочу поселиться в квартире и создать семью», — сказал в интервью Seznam Zprávy Мартин Люкс. 

 

Государство уже работает над законодательным изменением понятия «проживание в арендованном жилье», которое будет включать новый механизм, мешающий арендодателям заключать краткосрочные договоры. Однако представленный правительством план не будет работать в нынешних условиях, считает Люкс. 

 

«Боюсь, что во многих случаях, а может быть, и в большинстве споров это нисколько не ускорит процесс. Правительство должно предложить более эффективное решение», — считает эксперт Чешской академии наук. 

 

Хотя в ближайшие годы можно ожидать дальнейших усилий по выравниванию позиций аренды и владения жильем, Чехия не достигнет уровня, скажем, Германии или Австрии. 

 

«Австрия сохранила большую долю социального жилья, а Германия — большую долю частного арендного жилья. Мы не можем быть похожими на них по умолчанию», — говорит Мартин Люкс. 

 

– В Чехии уже давно говорят о несбалансированном положении между собственным и арендным жильем. На ваш взгляд, необходимо ли формально улучшить отношения между арендатором и арендодателем? И почему? 

 

– Безусловно, это необходимо по нескольким причинам. Во-первых, более сбалансированная жилищная система, когда арендное и собственное жилье рассматриваются как сопоставимые варианты проживания, приводит к меньшей турбулентности на рынке. Иными словами, реже происходит завышение цен в период экономического роста и последующая их коррекция во время спадов. 

 

Во-вторых, люди, которые не могут позволить себе собственное жилье, а таких становится все больше и больше, избавляются от ненужного разочарования, связанного с необходимостью всю жизнь снимать жилье. Раньше собственное жилье служило своеобразным символом личного успеха, возможности позаботиться о себе и своей семье, обеспечить ее безопасность. Но сегодня приобретение собственного жилья зависит не столько от собственных возможностей, сколько от щедрости родителей, бабушек и дедушек. Без финансовой помощи родных при сегодняшних ценах и тарифах его могут позволить себе не более трети молодых семей. 

 

И последний довод в пользу укрепления гарантий проживания — свобода выбора каждого человека. В нашей стране владение жильем стало нормой, тем, чего ждут от человека, и горе тому, кто заводит семью и всю жизнь живет в съемном жилье. Это не свобода выбора: общество считает правильным только один вариант, а другой клеймит как неправильный. Если бы гарантии владения жильем были усилены, а общественная поддержка обеих правовых форм сбалансирована, то норма о том, что собственное жилье лучше, скорее всего, не исчезла бы. Но каждый человек был бы более свободен в выборе: прожить всю жизнь в собственном и вложить в кирпич миллионы своих сбережений и долгов или всю жизнь арендовать и вместо этого вложить те же миллионы в свой бизнес, личностный рост или более сложные формы инвестирования. Ведь последнее может не только принести ему больший доход, но и дать большее жизненное удовлетворение и самореализацию. Ведь даже сегодня, с чисто финансовой точки зрения, в абсолютном большинстве региональных городов выгоднее жить в аренде, чем покупать собственную квартиру. Это связано как с завышенными ценами, так и с высокими процентными ставками. 

 

– Как вы считаете, настолько ли плоха сегодня ситуация в области доступа к собственному жилью, что некоторые группы населения вынуждены жить в арендованном жилье? И какие это группы? 

 

– В настоящее время цены на квартиры значительно завышены, поэтому мы говорим о ценовом пузыре. Когда-нибудь может произойти коррекция, даже очень значительная, но только в момент серьезного экономического спада, который окажет существенное влияние на рынок труда. Сегодня уровень безработицы очень низок, и поэтому я считаю, что завышенный уровень цен сохранится еще некоторое время. Высокие процентные ставки, а также ценовой пузырь снижают доступность приобретения жилья для молодых людей, которые не могут рассчитывать на финансовую помощь со стороны своих близких, за исключением примерно 30% молодых семей с самыми высокими доходами, которые не нуждаются в такой помощи. Если у вас нет никого в семье, кто мог бы вам помочь, и если вы не входите в треть молодых людей с самыми высокими доходами, вы почти наверняка останетесь в аренде. Для одиноких людей, которых становится все больше, это практически неизбежно. Но совсем другая картина, если ключи от квартиры достались вам от родителей — а в нашей стране до трети домовладельцев получили такой подарок от своей семьи. Но в конечном счете такая феодальная система не может работать в условиях современной демократии. 

 

– Ожидаете ли вы, что в долгосрочной перспективе в результате неблагоприятного развития ситуации с доступностью жилья чехи будут больше снимать жилье? 

 

– Рынок жилья цикличен, и это необходимо подчеркнуть. Цены на жилье растут и падают, и эта так называемая волатильность цен со временем увеличивается для совокупности развитых стран. Более того, она тем выше, чем больше страна ориентирована на строительство собственного жилья и чем менее эластично ее предложение жилья, то есть чем медленнее новое жилищное строительство реагирует на рост цен — оба этих фактора справедливы и для Чехии. Это делает вероятным, что в один прекрасный момент цены на жилье в Чехии снова пойдут вниз, причем гораздо сильнее, чем за последние полтора года, и, возможно, сильнее, чем во время кризиса 2008–2011 годов. 

 

Доступность жилья может повыситься еще и потому, что по сравнению с поколением детей Гусака, которое довольно хищно инвестировало в недвижимость, спрос со стороны будущей молодежи будет гораздо слабее, и избыток предложения в долгосрочной перспективе может привести к снижению цен. Современные демографические тенденции очевидны: молодые люди позже создают семьи, у них меньше детей, большая часть из них живет одна, а чешский рынок труда сегодня действует как магнит для рабочей силы из дальних стран. Таким образом, спрос на аренду, безусловно, выше, чем раньше, даже если собственное жилье более доступно. 

 

Долгосрочный контракт — приоритет 

 

– Могут ли способствовать этому изменения, внесенные на прошлой неделе Министерством регионального развития и Министерством юстиции? 

 

– Укрепление гарантий необходимо по причинам, которые я уже назвал, и под гарантиями владения я имею в виду, в частности, вопрос о сроке действия договора аренды. Если договор аренды заключен всего на год, это очень рискованно, если я хочу поселиться и создать семью в этой квартире. Если мы согласны с тем, что аренда и собственность должны быть полноценными альтернативами с точки зрения безопасности, то что-то должно измениться. И не только здесь, аналогичные тенденции наблюдаются и в других регионах. 

 Сегодня в Шотландии арендное жилье постепенно становится похожим на социализм: со времен пандемии здесь постоянно расширяется запрет на выселение арендаторов и довольно жестко регулируется арендная плата. Некоторые немецкие советы идут по похожему пути. В Нидерландах вступает в силу запрет на краткосрочные контракты, разумеется, с исключениями. В Германии и Швейцарии такой запрет действует уже давно. Многие страны также начали жестко регулировать прибыльный бизнес краткосрочного проживания, например Airbnb. 

 

Я не могу себе представить, чтобы мы в Чехии ослепли и оглохли и оставили все как есть. По причинам, о которых я говорил в самом начале. Необходимо повысить определенность срока аренды для арендаторов, но в то же время необходимо дать арендодателям уверенность в том, что в случае веских причин выселение произойдет в течение нескольких недель. А не в течение многих месяцев, как это происходит сегодня. Это связанные сосуды — регулирование продолжительности аренды невозможно без изменения существующей практики в случае обоснованного выселения. 

 

– Может ли государство помочь улучшить ситуацию, кроме как путем внесения изменений в законодательство? 

 

– Безусловно. Либо более качественными законодательными предложениями, чем те, которые были представлены до сих пор, либо, например (но у меня тут есть конфликт интересов), более активной поддержкой платформы RentPlus, которую мы создали здесь, в Институте социологии Академии наук. На этой платформе мы пытаемся объединить арендодателей, которые готовы добровольно взять на себя обязательства по соблюдению определенного этического кодекса — и, с другой стороны, они могут требовать от своих арендаторов большего, чем обычно, включая соблюдение того же этического кодекса. Другими словами, мы пытаемся создать условия для более долгосрочных договорных отношений без изменения законодательства. 

 

Чехия не сможет приблизиться к Германии 

 

– Как и в случае с собственным жильем, взгляд чехов на аренду жилья имеет исторические корни? 

 

– Исторические — не очень. Например, во времена Первой республики арендное жилье было нормой в городах: более 80% горожан жили в съемном жилье. А господин или госпожа арендодатель тогда не были богатыми, они, как правило, жили вместе с арендаторами в одном доме и должны были лично заботиться о вечеринках и порядке в доме. Несмотря на то, что с одной стороны были Винограды, а с другой — Жижков, в доходных домах часто жили и богатые, и бедные, и таким образом в одном доме сталкивались разные миры и социальные классы. 

 

– Отечественный рынок аренды часто сравнивают со странами, где доля арендного жилья значительно выше, например с Германией или Австрией. Почему в Чехии не получается так же? 

 

– В Австрии сохранилась большая доля социального жилья, а в Германии — большая доля частного арендного жилья. Мы не можем по умолчанию оказаться в том же положении, что и они. В сложившейся системе всегда виновата политика прошлых правительств. Когда в начале 60-х годов в большинстве европейских стран продолжалось жесткое послевоенное регулирование арендной платы, практически уничтожившее частное арендное жилье в развитых странах, правительство Германии покончило с ним с помощью так называемой социально рыночной политики и создало более благоприятную для рынка систему регулирования арендной платы, которую мы называем регулированием второго поколения. В результате частное арендное жилье было спасено и превратилось в то, что мы знаем сегодня. И хотя в 80-е годы в целом наблюдался скептицизм в отношении будущего социального жилья и большинство европейских правительств сократили поддержку дальнейшего некоммерческого строительства или даже прибегли к приватизации существующего социального жилья, одним из немногих исключений стала Австрия, которая продолжала оказывать щедрую поддержку этому типу жилья. 

 

В результате половина венского жилья и сегодня относится к так называемому социальному жилью. В странах Восточной Европы после 1990 года утвердился принцип собственности на жилье, и правительства приватизировали все, что могли. Этому есть несколько причин: стремление людей накопить богатство для обеспечения старости, исключительное положение жилья в период перехода к рыночной экономике, чистый популизм, а также убежденность Всемирного банка в том, что жилье, принадлежащее собственнику, является лучшим из лучших. Сегодня мы ощущаем плоды того времени.