От строительства квартир государство получает миллионы, а города — почти ничего
7 июня 2025
15:00
1174
Государство получает с каждой квартиры до 1,6 миллиона крон, но почти ничего из этого не возвращается городу, где ведется строительство. «Сегодня главным бенефициаром строительства квартир является государство. Какая тогда может быть мотивация у города поддерживать строительство?» — спрашивает Зденек Соудный, генеральный секретарь Ассоциации застройщиков и вице-президент Союза предпринимателей в строительстве.
– В чем причина длительного процесса получения разрешений?
– Причина в политической смелости. Мы все здесь уже годами знаем, что нужно делать, нам не нужны новые анализы, нам не нужны новые программы, а нужны смелые политики, которые будут придерживаться идеи дольше, чем четыре года или хотя бы один год. В последние годы каждый год мы переживаем новый год со строительным законом — для юристов это отлично, потому что девелопер, инвестор сегодня не в состоянии разобраться в законах — что сегодня действует, а что уже нет.
Политическую смелость можно наблюдать уже сейчас, потому что в парламенте есть предложение о том, чтобы жилье стало общественным интересом. И как бы вам ни говорили, что это должно произойти, посмотрите на политические дискуссии и на то, одобрит ли парламент простую фразу: что жилье должно быть общественным интересом. Я предполагаю, что такой смелости не хватит. Это отложат до следующего избирательного периода, когда нас, кто бы там ни сидел, ждут снова большие изменения во всех отношениях.
И мы будем повторять то же самое — что у нас наконец-то будет один орган и один штамп. Но этого не будет, если не найдется политическая смелость. Если кто-то снова скажет вам, что нет необходимости в системных изменениях, потому что все решит цифровизация, то (независимо от того, чем закончилась цифровизация в исполнении бывшего министра Бартоша, которая на самом деле была лишь электронизацией) до тех пор, пока не изменится базовая структура всей системы, мы будем только цифровизировать хаос, и в конце концов у нас все равно будет хаос.
Возможно, нынешнее правительство сможет извлечь уроки из кризисного развития событий за последние годы. И если ему повезет и оно сможет убедить большинство, что ему следует остаться, то, возможно, оно сможет вернуться к тому, что было сделано, и развивать это. И прийти к настоящей революции, потому что времени на мелкие изменения и исправление системы уже давно нет — нужно действовать немного решительнее.
– Какими должны быть идеальные отношения между территориальным планированием и выдачей разрешений на строительство?
– Основная проблема заключается в том, что государственное управление должно реализовываться в политике развития территории в рамках территориального планирования, а выдача разрешений на строительство должна быть чисто техническим вопросом, основанным на принципе: должно выполнить — выполнило.
Я бы предостерег от того, что ничего не изменится: давайте продолжать давить, повторять, если мы будем говорить, что ничего не изменится, то ничего и не изменится. Теперь нас ждет полгода, когда все будут объяснять нам, что с осени все будет хорошо. Вы узнаете того, кто не знает, о чем говорит, по тому, что он говорит о доступном жилье — доступное жилье никого не интересует, экономику и нацию интересует доступность жилья. Это две разные вещи.
Доступность означает, что я открою шлюзы, начну строительство, и в рамках этого будет небольшая группа, которая называется доступным жильем, куда политики хотят вкладывать средства и поддерживать часть строительства. Это законно, государство и муниципалитеты должны участвовать в строительстве, но жилье, в которое государство вложит 7–10 миллиардов, ничего не решит.
Большой вопрос, нужно ли иметь один строительный орган — поскольку это стало политической темой в первом избирательном периоде, здесь существует большая полемика. Без этого коренного изменения мы не решим множество системных проблем, которые здесь существуют, и не сдвинемся с места. Если оставить все как есть, мы будем продолжать заниматься мелкими изменениями.
Государство хорошо это понимает и для своих собственных проектов создало DESÚ. Оно очень этим гордится, все в восторге от того, что это работает и быстро дает разрешения. А все остальные, кто строит вне государственного сектора, вынуждены иметь дело со строительным ведомством, которое есть, с этими маленькими строительными ведомствами, с этими строительными чиновниками, которые должны этим заниматься. Почему государство дает разрешения через DESÚ, если строительное разрешение должно работать в рамках нормального процесса? Это не работает, так дайте нам всем работать так же профессионально, как можете работать вы.
– Какое значение имеет территориальное планирование с точки зрения развития территории и финансирования?
– Все начинается с территориального планирования: сегодня все смотрят на территориальный план как на что-то урбанистическое, техническое, но это основной экономический инструмент развития территории. Пока государственный орган не осознает, что через территориальный план он решает, как будет развиваться экономика, мы будем продолжать бороться.
Взносы — это неудачное краткосрочное решение по распределению налогов. Чтобы избавиться от этого, мы должны начать с того, что будем возвращать деньги, которые появляются в данном районе, обратно в этот район. Например, в Германии средства от строительства идут в город, и, если город поддерживает строительство, он получает огромные деньги.
Какая тогда может быть мотивация у города поддерживать строительство, если он потом раздает эти деньги другим? Сегодня главным бенефициаром от квартир является государство. 15 лет назад оно получало от средней квартиры около 15 тысяч. Сегодня оно получает 1,6 миллиона крон — и сколько денег возвращается в этот район? Практически ничего. Кстати, Прага распределяет из квартир гораздо больше денег, чем получает сама.
Какая тогда может быть мотивация у города поддерживать строительство? В этом муниципальные политики правы, я их понимаю, но, пожалуй, не стоит думать, что в долгосрочной перспективе мы сможем сохранить эту систему, заставляя инвесторов платить за этот разрыв, потому что, конечно, они не будут платить из чего-то другого, кроме стоимости того, что построят — давайте не будем обманывать себя. Конечно, в итоге это отразится на цене — это дорого.
– Причина в политической смелости. Мы все здесь уже годами знаем, что нужно делать, нам не нужны новые анализы, нам не нужны новые программы, а нужны смелые политики, которые будут придерживаться идеи дольше, чем четыре года или хотя бы один год. В последние годы каждый год мы переживаем новый год со строительным законом — для юристов это отлично, потому что девелопер, инвестор сегодня не в состоянии разобраться в законах — что сегодня действует, а что уже нет.
Политическую смелость можно наблюдать уже сейчас, потому что в парламенте есть предложение о том, чтобы жилье стало общественным интересом. И как бы вам ни говорили, что это должно произойти, посмотрите на политические дискуссии и на то, одобрит ли парламент простую фразу: что жилье должно быть общественным интересом. Я предполагаю, что такой смелости не хватит. Это отложат до следующего избирательного периода, когда нас, кто бы там ни сидел, ждут снова большие изменения во всех отношениях.
И мы будем повторять то же самое — что у нас наконец-то будет один орган и один штамп. Но этого не будет, если не найдется политическая смелость. Если кто-то снова скажет вам, что нет необходимости в системных изменениях, потому что все решит цифровизация, то (независимо от того, чем закончилась цифровизация в исполнении бывшего министра Бартоша, которая на самом деле была лишь электронизацией) до тех пор, пока не изменится базовая структура всей системы, мы будем только цифровизировать хаос, и в конце концов у нас все равно будет хаос.
Возможно, нынешнее правительство сможет извлечь уроки из кризисного развития событий за последние годы. И если ему повезет и оно сможет убедить большинство, что ему следует остаться, то, возможно, оно сможет вернуться к тому, что было сделано, и развивать это. И прийти к настоящей революции, потому что времени на мелкие изменения и исправление системы уже давно нет — нужно действовать немного решительнее.
– Какими должны быть идеальные отношения между территориальным планированием и выдачей разрешений на строительство?
– Основная проблема заключается в том, что государственное управление должно реализовываться в политике развития территории в рамках территориального планирования, а выдача разрешений на строительство должна быть чисто техническим вопросом, основанным на принципе: должно выполнить — выполнило.
Я бы предостерег от того, что ничего не изменится: давайте продолжать давить, повторять, если мы будем говорить, что ничего не изменится, то ничего и не изменится. Теперь нас ждет полгода, когда все будут объяснять нам, что с осени все будет хорошо. Вы узнаете того, кто не знает, о чем говорит, по тому, что он говорит о доступном жилье — доступное жилье никого не интересует, экономику и нацию интересует доступность жилья. Это две разные вещи.
Доступность означает, что я открою шлюзы, начну строительство, и в рамках этого будет небольшая группа, которая называется доступным жильем, куда политики хотят вкладывать средства и поддерживать часть строительства. Это законно, государство и муниципалитеты должны участвовать в строительстве, но жилье, в которое государство вложит 7–10 миллиардов, ничего не решит.
Большой вопрос, нужно ли иметь один строительный орган — поскольку это стало политической темой в первом избирательном периоде, здесь существует большая полемика. Без этого коренного изменения мы не решим множество системных проблем, которые здесь существуют, и не сдвинемся с места. Если оставить все как есть, мы будем продолжать заниматься мелкими изменениями.
Государство хорошо это понимает и для своих собственных проектов создало DESÚ. Оно очень этим гордится, все в восторге от того, что это работает и быстро дает разрешения. А все остальные, кто строит вне государственного сектора, вынуждены иметь дело со строительным ведомством, которое есть, с этими маленькими строительными ведомствами, с этими строительными чиновниками, которые должны этим заниматься. Почему государство дает разрешения через DESÚ, если строительное разрешение должно работать в рамках нормального процесса? Это не работает, так дайте нам всем работать так же профессионально, как можете работать вы.
– Какое значение имеет территориальное планирование с точки зрения развития территории и финансирования?
– Все начинается с территориального планирования: сегодня все смотрят на территориальный план как на что-то урбанистическое, техническое, но это основной экономический инструмент развития территории. Пока государственный орган не осознает, что через территориальный план он решает, как будет развиваться экономика, мы будем продолжать бороться.
Взносы — это неудачное краткосрочное решение по распределению налогов. Чтобы избавиться от этого, мы должны начать с того, что будем возвращать деньги, которые появляются в данном районе, обратно в этот район. Например, в Германии средства от строительства идут в город, и, если город поддерживает строительство, он получает огромные деньги.
Какая тогда может быть мотивация у города поддерживать строительство, если он потом раздает эти деньги другим? Сегодня главным бенефициаром от квартир является государство. 15 лет назад оно получало от средней квартиры около 15 тысяч. Сегодня оно получает 1,6 миллиона крон — и сколько денег возвращается в этот район? Практически ничего. Кстати, Прага распределяет из квартир гораздо больше денег, чем получает сама.
Какая тогда может быть мотивация у города поддерживать строительство? В этом муниципальные политики правы, я их понимаю, но, пожалуй, не стоит думать, что в долгосрочной перспективе мы сможем сохранить эту систему, заставляя инвесторов платить за этот разрыв, потому что, конечно, они не будут платить из чего-то другого, кроме стоимости того, что построят — давайте не будем обманывать себя. Конечно, в итоге это отразится на цене — это дорого.