Штрафы за досрочное погашение ипотеки могут снизить. Кредиты подорожают

 

Изменения, связанные с досрочным погашением ипотечных кредитов, обрели ясность в ходе состоявшегося 24 октября заседания Палаты депутатов. 

 

В настоящее время смена банка, предлагающего более выгодный кредит при погашении ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой, обходится клиенту в сотни крон, а в крайнем случае — в несколько тысяч. 

 

План, относящейся к поправке о потребительском кредитовании, прошел во вторник третье чтение, однако кабинет министров до сих пор не пришел к согласию по всем деталям. 

 

Вопрос об установлении максимального размера этой платы остается открытым. Пока речь идет о максимальном размере в 0,25% от суммы основного долга по кредиту. Например, при ипотечном кредите с остатком в 3 млн крон клиент теперь будет платить банку 60 000 крон за досрочное погашение. 

 

Поправка, предложенная депутатами Войтехом Мунзаром (ODS) и Михаэлем Кохайдой (KDU-ČSL) предусматривает снижение комиссии в два раза, то есть до 1%. 

 

«За каждый год до окончания периода фиксации потребитель должен платить максимум 0,25% от суммы, погашенной досрочно, но в целом не более 1% от суммы, погашенной досрочно. Посмотрим, как вы рассмотрите это предложение», — сказал депутат Войтех Мунзар на вчерашнем заседании Палаты депутатов. 

 

Однако, по мнению экспертов в области ипотечного кредитования, снижение максимального размера комиссии не соответствует плану по пресечению ипотечного туризма, то есть перехода клиентов с ипотечными кредитами из банка в банк. 

 

«Один процент как максимальный размер комиссии за досрочное погашение — это относительно низкий порог для того, чтобы банки могли спокойно устанавливать цены на долгосрочную фиксацию ипотеки, ведь даже для них стоимость заключения договора, например, на десятилетнюю фиксацию, дороже. И компенсация в размере 1% будет для них недостаточной», — поясняет Либор Остатек, работающий в компаниях Broker Trust и Golem Finance в качестве эксперта по ипотеке. 

 

С ним согласен и Давид Эйм, заместитель председателя правления Gepard Finance, который считает, что даже обсуждавшаяся до сих пор двухпроцентная ставка недостаточна для защиты от дорогостоящего перехода клиента из одного банка в другой. 

 

«Если мы возьмем пример ипотечного кредита с десятилетней фиксацией, который клиент будет рефинансировать через два года по более низкой ставке, и если ставка по кредиту будет ограничена 2%, то комиссия не станет для клиента барьером, поскольку средства, сэкономленные на низкой процентной ставке, все равно будут выше», — поясняет эксперт Gepard Finance. 

 

«Если же комиссия будет ограничена 1%, то эффект экономии и, соответственно, стимул к рефинансированию наступит еще раньше», — добавляет он. 

 

Если комиссия за досрочное погашение ипотечного кредита снизится вдвое, или до 1%, по сравнению с приведенными расчетами клиенты банков сэкономят на комиссии десятки тысяч крон. 

 

«На практике это будет означать, что более короткие периоды фиксации, например на три или пять лет, могут оказаться предпочтительными. Банки, скорее всего, будут вводить более высокие премии за риск при длительных сроках фиксации, например на 10 лет», — поясняет Остатек. 

 

Угроза удорожания долгосрочных ипотечных кредитов, похоже, не останется теоретическим сценарием. Первый банк в Чехии уже сделал этот шаг. UniCredit Bank повысил процентные ставки по семи- и десятилетним ипотечным кредитам на 1%. 

 

Ставка по кредиту на 80% от стоимости недвижимости теперь выросла до 7,09%. По данным Hypoindex, средняя ставка по десятилетнему кредиту на внутреннем рынке в октябре этого года составляла 5,88%. 

 

По мнению Чешской банковской ассоциации, необходимо законодательно уточнить правила между банком и клиентом. 

 

«В настоящее время правовое регулирование нечеткое, существуют различные толкования. Клиент и банк не знают точно, при каких условиях можно досрочно погасить кредит», — говорит Радек Шалша, пресс-секретарь CBA. 

 

Каждый месяц разное погашение 

 Если правила не будут скорректированы, ограничения на предоставление долгосрочных фиксаций могут перерасти в ситуацию полной отмены фиксаций и перехода к плавающим ставкам. 

 

«Для клиентов это будет означать переменные выплаты по кредиту — каждый месяц разные суммы. Это приведет к дальнейшему ухудшению доступности жилья в Чехии», — заявил Радек Шалша. 

 

Согласно текущему предложению, плата за невыплаченный основной долг должна применяться только к новым ипотечным договорам, а к существующим договорам с фиксацией процентной ставки — только после повторной фиксации процентной ставки. Более того, она будет применяться только к тем изменениям ставки, которые произошли после вступления в силу соответствующего изменения в законе. 

 

Эксперты по ипотеке говорят, что даже такое изменение неправильно, учитывая нынешнее состояние ипотечного рынка. 

 

«Вступление поправки в силу будет отложено, поэтому портфель фиксированных ипотечных кредитов, который был создан в Чехии после повышения процентных ставок и будет создаваться до даты вступления в силу, можно будет рефинансировать только за счет административных расходов», — поясняет Дэвид Эйм, добавляя, что процентная ставка может, например, значительно снизиться в годовой перспективе и банкам станет значительно дороже переводить клиентов на более дешевый вариант. 

 

Банки теряют доходы 

 

Банки фактически теряют прогнозируемые доходы от кредитования в результате ипотечного туризма. 

 

По словам пресс-секретаря ČSOB Патрика Мадле, ежедневно обрабатываются десятки заявлений на досрочное погашение ипотечных кредитов. 

 

«Самая большая потеря для банка в случае внеочередного погашения ипотечного кредита — это когда банку приходится платить за дорогие финансовые ресурсы, которые он приобрел в начале кредитования. Это происходит в течение всего срока первоначальной фиксации», — заявил Мадле. 

 

По словам Либора Остатека, эксперта по ипотеке из Broker Trust и Golem Finance, потери банков только по рефинансированным кредитам 2021 года достигнут сотен миллионов крон. 

 

«В ходе самой большой ипотечной волны, которую мы наблюдали до сих пор в 2021 году, из ипотечных кредитов на сумму 450 млрд крон было рефинансировано около 40 млрд крон. Благодаря такому вольному принципу банки понесли убытки, исчисляемые сотнями миллионов крон», — заявил он ранее.