Чехи ждут удешевления ипотеки. Долгосрочные фиксации исчезают с рынка

Чехи, имеющие ипотечные кредиты, испытывают трудности из-за высоких процентных ставок. Помимо решения вопроса о том, стоит ли вообще финансировать свое жилье за счет дорогостоящего кредита, их также мучает вопрос, как платить по ипотеке как можно меньше. Ответ может заключаться в правильном выборе периода фиксации процентной ставки. 

 

Многие эксперты из банковского сектора ожидают, что с наступлением нового года ставки начнут постепенно снижаться. А длительная фиксация на текущих процентных ставках на практике может означать увеличение ежемесячного платежа на несколько тысяч. «В будущем мы ожидаем снижения процентных ставок, что в той или иной степени может отразиться как на коротких, так и на длинных фиксациях», — говорит Петр Плочек, пресс-секретарь Unicredit Bank. 

 

По данным Raiffeisenbank, кредиты со сроком фиксации более пяти лет практически исчезли. В настоящее время их доля в портфеле банка составляет около 2%. «В 2021 году доля кредитов с фиксацией более пяти лет составляла около 20%. Разница сместилась в сторону более коротких сроков, особенно трехлетних», — говорит Милан Вольдржих, начальник управления ипотечного кредитования Raiffeisenbank. 

 

Аналогичное развитие событий видят и банкиры Air Bank, где в настоящее время доля ипотечных кредитов с десятилетней фиксацией ставки находится на уровне 1%. В связи с изменением тенденции банк дополнительно включил в свое предложение краткосрочные фиксации. 

 

«Мы заметили растущий спрос на краткосрочные фиксации, поэтому в этом году мы добавили их в наше предложение — на два и три года. Эти ставки вместе с пятилетней стали доминирующими и постепенно почти полностью вытеснили использование длинных фиксаций», — говорит Марек Рихтер, руководитель отдела ипотечных услуг Air Bank. 

 

«Интерес к семи- и десятилетним фиксациям сейчас невелик. На данный момент они уже практически не имеют смысла для клиента. Если предположить, что никаких серьезных сюрпризов не будет, то я не вижу смысла рассматривать длительные фиксации. Аргумент в пользу снижения ставок прошел, и при текущих ставках это уже не имеет смысла», — комментирует Давид Эйм, вице-председатель правления Gepard Finance. 

 

Тем не менее банки по-прежнему предлагают вариант длительных фиксаций. «Банковские консультанты не препятствуют длинным фиксациям. Они описывают клиенту альтернативные варианты, их преимущества или риски. Решение должен принимать сам клиент», — говорит Вольдржих из Raiffeisenbank. 

 

Вопрос прибыльности, по его словам, является субъективным. В настоящее время на финансовом рынке более длинные фиксации дешевле коротких, что отражается на ценах. По данным Hypoindex за октябрь, средняя процентная ставка по однолетним фиксациям в настоящее время составляет 6,43%. По десятилетним — 5,88%. 

 

Штраф за «ипотечный туризм» 

 

Как и сегодня для клиентов, предложение длительных сроков — более или менее нежелательная услуга для банков. В условиях, когда ожидается снижение ставок и пока не принято законодательство, позволяющее взимать штрафные санкции в виде комиссии за досрочное погашение с клиентов, перешедших за пределами оговоренных сроков в другой банк с более выгодным предложением, такие кредиты могут стать еще дороже. Фактически банки теряют прогнозируемый доход по кредитам в результате «ипотечного туризма». 

 

Другими словами, если эта плата не будет в итоге введена государством, клиентам по-прежнему будет легко и выгодно переходить на более дешевый кредит. Фактически клиент будет оплачивать только административные расходы по переключению. По мнению Либора Остатека, эксперта по ипотеке компаний Broker Trust и Golem Finance, потери банков только по рефинансированным кредитам в 2021 году выросли до сотен миллионов крон. 

 

«В самой большой ипотечной волне, которую мы наблюдали до сих пор в 2021 году, из ипотечных кредитов на сумму 450 млрд крон было рефинансировано около 40 млрд. Из-за этого вольного принципа банки понесли убытки, оцениваемые в сотни миллионов крон», — сказал он ранее в интервью SZ Byznys. 

 

В связи с этими рисками банки грозят сделать долгосрочные фиксации более дорогими, что уже сделал недавно, например, Unicredit Bank, повысивший процентные ставки по семи- и десятилетним ипотечным кредитам на один процентный пункт. Теперь ставка по кредиту на сумму 80% от стоимости недвижимости выросла до 7,09% при десятилетней фиксации. Между тем, по данным Hypoindex, средняя ставка по десятилетнему кредиту на внутреннем рынке в октябре этого года составляла 5,88%. 

 

И другие банки будут рассматривать подобный план при сценарии, когда государство не введет комиссию за досрочное погашение или ее максимум будет установлен слишком низко. Более того, для некоторых вариант долгосрочной фиксации может вообще исчезнуть. 

 

«Если возникнет ситуация, когда клиенты смогут в любой момент расторгнуть договор с длительной фиксацией, заплатив лишь минимальную комиссию, то возникает вопрос, как это повлияет на мотивацию банков предлагать договоры с длительной фиксацией вообще», — говорит Филип Грубы, представитель Česká spořitelna. 

 

Однако, по мнению экспертов, в эпоху дорогих ипотечных кредитов вряд ли кто-то заметит это изменение, как показывают данные по использованию индивидуальных фиксаций. Изменение произойдет, когда процентные ставки снизятся более значительно. 

 

«Если в будущем ставки опустятся ниже, скажем, 3% или даже ниже, то длинные фиксации будут чрезвычайно интересны. Тем более что сейчас мы имеем яркий опыт высоких ставок», — говорит Дэвид Эйм, эксперт по ипотечному кредитованию.