Хотите приобрести инвестиционную квартиру? Выбирайте тщательно: в половине европейских стран можно заработать больше, чем в Чехии

Стоимость аренды квартир в Чехии в течение последних двух лет стабильно растет, увеличиваясь примерно на 8% в годовом исчислении. Однако стоимость самих объектов недвижимости стагнирует, так как весь рынок недвижимости значительно замедлился из-за неопределенной экономической ситуации и высоких процентных ставок. Инвестиционный успех прошлых лет ушел в прошлое, по крайней мере временно. Поэтому тем, кто хочет приобрести инвестиционную квартиру, стоит обратить внимание на другие страны Европы. «Чехия занимает лишь 16-е место из 26 стран в рейтинге предположительной привлекательности», — пишет в своем комментарии Мартин Бенрот из инвестиционной компании Silverline Real Estate. 

 

Прошли те времена, когда Чехия была хорошей страной для инвестиций, хотя, возможно, это не навсегда. Во всяком случае, высокие процентные ставки, низкая доступность жилья и не слишком высокая доходность от аренды в настоящее время омрачают ее перспективы. Более интересные возможности открываются в других частях Центральной и Восточной Европы, считает Мартин Бенрот. В своем тексте он опирается на рейтинг инвестиционного потенциала европейских стран EuroEstate Investment Index 2023. 

 

Страны Центральной и Восточной Европы в последние годы стали популярными направлениями для инвестиций в недвижимость, главным образом из-за ожиданий экономической конвергенции с западными странами и связанного с этим быстрого роста цен на недвижимость. И это произошло. За последние четыре года цены в странах этого региона росли на 12% в год, что почти в два раза быстрее, чем в Западной Европе. Но исчерпан ли инвестиционный потенциал? Анализ европейских стран показывает, что нет. И одни из лучших направлений для инвестиций в жилую недвижимость по-прежнему находятся в Центральной Европе. 

 

Инвестора, который ищет подходящее место для покупки инвестиционной квартиры, как правило, интересует доходность капитала, то есть то, насколько ежегодно будут дорожать вложенные средства. Если мы создадим модельный пример инвестиций в квартиру одинаковой площади и привлекательности в разных странах, то доходность в основном определяется местной доходностью от аренды, ростом стоимости недвижимости и затратами на финансирование. Если вы уже взяли в руки калькулятор, подождите минутку. Потому что мы уже сравнили доходность в 26 европейских странах. 

 

В последние годы темпы роста цен, часто достигающие отметки 20% в год, были нормой для европейских стран. Однако окончание эпохи дешевых денег и ухудшение ожиданий относительно дальнейшего роста цен на жилье оказали сильное влияние на рост цен, и теперь двузначные значения прогнозируются только в четырех странах рейтинга. Время спекулятивных покупок прошло, и можно ожидать, что инвесторы будут предпочитать новые приобретения в странах с высокой арендной доходностью, которая позволяет поддерживать операционный доход от инвестиций в положительных цифрах, несмотря на относительно высокие процентные ставки. 

 

С точки зрения ожидаемого роста стоимости жилья наиболее привлекательными для приобретения инвестиционных апартаментов в настоящее время являются Болгария и Ирландия, где рост стоимости превышает 14% в год. Обе страны предлагают уникальное сочетание высокой доходности от аренды, превышающей 5%, процентных ставок ниже 4% и ожидаемого роста цен на жилье, превышающего 3% в год. Однако инвестиции в обе страны считаются более рискованными в Европе из-за высокой волатильности цен на недвижимость. 

 

В результате большинство инвесторов, скорее всего, будут тяготеть к другим странам на воображаемой лестнице инвестиционных возможностей, таким как Польша, Румыния, Словакия, Испания и Португалия. В этих странах можно рассчитывать на рост цен от 8 до 11% в год. Польша и Румыния, в частности, выигрывают за счет высокого ожидаемого роста цен на жилье — более 3%, однако им мешают высокие процентные ставки. Инвестиционному потенциалу Словакии, Испании и Португалии способствует сочетание доходности от аренды выше среднего уровня, позитивных ожиданий относительно будущего роста цен на жилье и более низких процентных ставок. 

 

Чехия занимает 16-е место в рейтинге с ожидаемым ростом инвестиций ниже 5%. Худшее положение Чехии объясняется очень низкой доходностью аренды и текущими высокими процентными ставками. Кроме того, Чехия входит в пятерку европейских стран с самой низкой доступностью жилья, что снижает ожидания будущего роста цен на жилье. 

 

Сравнение также показывает, что страны Западной Европы по-прежнему обладают относительно меньшим инвестиционным потенциалом, чем их коллеги из Центральной и Восточной Европы. Двузначный рост цен, необходимый для того, чтобы возглавить рейтинг, для западных стран практически недостижим. Однако инвестиции в Западную Европу воспринимаются как менее рискованные, в основном благодаря относительной стабильности и размеру рынков. Кроме того, в западных странах значительно выше доступность жилья, что ограничивает возможность значительных спадов на рынке и может поддержать будущий рост, превышающий текущие ожидания. 

 

В течение следующего года мы, безусловно, будем наблюдать динамичные изменения в инвестиционных ожиданиях по мере изменения процентных ставок в Европе. Некоторые страны, не входящие в Еврозону, в том числе Чехия, проводят более жесткую денежно-кредитную политику, чем Европейский центральный банк, что негативно сказывается на их текущем инвестиционном потенциале. Однако, скорее всего, в этих странах снижение процентных ставок будет происходить быстрее, что может отразиться на их стремительном подъеме в рейтинге. Возможно, уже к середине следующего года Чехия войдет в треть европейских стран с самым высоким инвестиционным потенциалом.